[戴德梁行]北京首次取代上海成外资买家新宠

2021-01-07 09:39:59

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  • 城市:北京
  • 发布时间:2021-01-07
  • 报告类型:商业地产
  • 发布机构:DTZ戴德梁行

  2021年1月6日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行,举行2020北京房地产市场回顾及2021展望线上发布会,深入回顾了2020全年北京写字楼租赁及大宗交易市场并对2021年北京市场作出独家预判。

  北京市场租赁需求继续回暖,高科技互联网行业表现突出

  四季度,得益于国内经济的稳步复苏和疫情的好转,北京写字楼市场租赁需求延续了上季度的回暖态势,全市和五大核心商圈市场季度净吸纳量分别为前三季度总和的2.56倍和1.25倍,达21.59万和3.15万平方米,至此,全市和五大核心商圈全年净吸纳量分别高达30.0万和5.7万平方米。2020年爆发的疫情虽然使北京全年整体市场吸纳总量不及往年,但也激发了如线上教育、线上医疗、电商及配送、在线视频娱乐及游戏、人工智能等高科技互联网行业快速发展。

  北京写字楼市场空置率较三季度保持稳定,租金则继续小幅下调

  四季度,市场继续迎来约31万平方米的新增供应。得益于市场租赁成交的良好表现,北京全市空置率仅环比微升0.4个百分点达17.0%;而五大核心商圈市场空置率则在无新增供应的情况下环比下降0.4个百分点至10.8%。戴德梁行北区写字楼部主管廉峰哲表示:“尽管整体市场空置水平较上季度保持平稳,但由于空置率仍处于历史高位,为了尽快提高项目出租率,部分业主继续通过降低租金的方式来争取更多租户。”至此,北京全市和五大核心商圈市场租金分别为每月每平方米人民币337.2元和387.3元,环比下降3.2%和1.5%,同比下降11.8%和9.5%。

核心写字楼

数据来源:戴德梁行

  大量供应致使未来一年北京写字楼市场继续承压

  预计2021年新增供应将高达150万平方米。戴德梁行北区研究部主管魏东表示:“未来一年,在大量新增供应和全球新冠肺炎疫情尚未完全好转的双重压力下,市场空置率或将被继续推高,租金水平仍将继续面临下行压力”。长期来看,随着北京写字楼整体市场供应的放缓,在服务业扩大开放和北京自贸区政策的逐步实施下,预计与其相关的金融和高科技等行业租赁需求将得到进一步释放,届时将有望迎来租金和出租率的双提升。

  北京首次取代上海成外资买家新宠

  2020年全国大宗交易成交总额达2,047亿元,相较于2019年下降30%,与2016年基本持平。其中,北京大宗交易成交额占比为20%,相较出现多宗超大交易的2019年,今年下降较为明显,降幅达30%,但北京大宗交易成交额仍然稳定在500亿以上。

  从全国大宗交易数据看,外资买家占比为23%,是过去三年最低。北京首次取代上海,成为最受外资欢迎城市,北京外资买家成交约155亿,占比达30%,比例几乎是上海的2倍。

  从投资类别看,北京大宗交易市场中办公及研发办公类交易仍占据半壁江山,交易额占比达54%,其中自用买家贡献率超六成。

  从区位来看,核心区域城市更新物业持续受市场青睐,通州、丰台也继续成为投资者在非核心商圈的关注点。

  戴德梁行中国区资本市场部副董事总经理刘兵在展望2021年北京大宗交易市场时,说:“随着全球疫情出现好转和全球持续宽松的货币政策,内外资机构合作收购会更加普遍;稳定的运营零售物业将成热点;通州与丰台的成交预计将持续活跃。”

  零售市场城市更新项目仍为主力

  截至2020年末,全市优质零售物业总存量上升至1,445万平方米,其中购物中心存量达1,260万平方米,占比超过87%。

  受疫情影响,虽然2020年上半年北京零售市场表现低迷,但随着疫情的缓解,下半年在政府、开发商及品牌商开展的各类促消费活动刺激下,市场消费活力极大的得到恢复。购物中心业态及品牌也经历了一轮大洗牌,儿童、餐饮等受疫情影响较大业态都有不同程度的缩减。

  三四季度,北京新开业品牌明显增多,主要以休闲餐饮及时尚零售类业态为主。本季度,时尚零售类品牌首店表现较为突出,三里屯、CBD仍是首选区域。

  截止2020年三季度末,北京社会消费品零售总额同比下降13.1%,较疫情最严重的一季度降幅收窄8.4个百分点,网上零售持续保持强劲的增长,同比增长25.3%。

  虽然今年受疫情影响,北京零售市场新增供应步伐放缓,但随着市场的回暖,四季度迎来多个大体量项目的集中入市,全年新增供应为60.6万平方米,同比上升31%。入市项目均位于非核心商圈,且城市更新类项目体量占到78%。戴德梁行北区商业地产部主管孟祎认为:“未来,随着市内老牌商业项目改造升级的完成,北京零售市场品质将得到大幅提升。另外,经历了疫情的洗礼后,各购物中心也将更注重业态的平衡及线上线下的互动与补充。”

  点击查看相关报告:

  [戴德梁行]北京2020年第四季度零售市场

  [戴德梁行]北京2020年第四季度写字楼市场

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