[第一太平戴維斯]一线城市物业市场需求活跃

  北京甲级写字楼市场

  2015年第四季度，北京市甲级写字楼市场有两个新项目入市，分别是位于望京的诚盈中心和位于CBD周边（姚家园）的达美中心（1&2座），合计带来11万平方米新增供给。至此，全市甲级写字楼可租赁存量达到1010万平方米，仍是中国大陆最大的写字楼市场。

  第四季度，全市净吸纳量达到11万平方米。至此，全年净吸纳量共计42万平方米。尽管有新项目入市，但随着之前入市项目的进一步消化，全市甲级写字楼空置率仍旧维持低位，环比微降0.1个百分点至3.6%。

  纵观2015年的市场成交，由于近年来P2P、理财等公司发展势头迅速，金融行业成为甲级写字楼租赁市场上最大的需求来源，占到全年总需求的34%。但同 时，由于其不稳定性带来的潜在风险，其中最为活跃的新兴金融公司也逐渐受到越来越多的优质项目业主的排斥。另一大需求来源则是IT及高科技公司，占到全年 总需求的25%。内资企业依旧主导需求，占到全年总成交的七成。  受宏观经济形势影响，北京甲级写字楼平均租金持续高位震荡，年末达到每平方米每月人民币319.8元，环比小幅上涨0.5%，同比上涨0.9%。金融街平 均租金依旧远超其他区域，达到每平方米每月人民币535.2元。

  市场预测

  未 来三年，北京甲级写字楼市场还将有约180万平方米写字楼面积将陆续入市。望京、亚奥等新兴区域将有74万平方米可租赁面积入市，加之近郊区域经济及基础 设施快速发展，预计将进一步加快写字楼市场的去中心趋势。  新项目入市可能加剧短期内市场竞争，同时，新兴金融公司的高度不稳定性也促使业主在租户选择上趋于谨慎。因此，未来北京市甲级写字楼市场将在一段时间内面 临租金和出租率双下行压力。
  北京零售市场

  截至2015年前十一个月，北京市社会消费品零售总额累计达到人民币9,335亿元，同比增长6.9%，增速依旧缓慢；同期网上零售额仍保持39.6%的强劲增长率。

  第四季度，位于朝阳区的家乐福四元广场购物中心正式营业，为北京市中高端零售市场带来7万平方米新增供给。至此，全年共新增57万平方米商业面积，全市中高端商业存量达到1,041万平方米。

  由 于受到电商以及海外代购等渠道的冲击，北京中高端购物中心空置率环比上浮至5.2%。从商家需求来看，承租能力偏低的餐饮、娱乐休闲类品牌需求旺盛；但奢 侈品牌、服饰、珠宝腕表等业态品牌持谨慎扩张态度。  为应对实体商业的低迷，部分业主进行品牌调整，增加儿童、生活体验及餐饮等业态，以保证充足客流。激烈的市场竞争压制了租金的增长，第四季度末，购物中心 首层平均租金为每平方米每月人民币895.8元。

  市场预测

  2016年一季度，去中心化趋势进一步明显，预计将有两家位于大兴区和平谷区的购物中心陆续入市，合计带来28万平方米新增供给。届时，全市出租率水平可能出现下滑。

  随着实体商业的竞争愈演愈烈，区位优势将不再是唯一制胜法宝。业主将加大生活体验式品牌的引入，以吸引充足的客流，保持健康的出租率。鉴于此类品牌承租能力较低，预计品牌调整也将牺牲单位面积租金收益。

  北京住宅租赁市场

  2015年第四季度，服务式公寓无新增供给。

  受到跨国公司预算紧缩以及北京市空气质量问题的影响，高端住宅租赁市场整体需求受到压制。其中，由于大户型家庭单元的需求持续萎缩，直接拉低了高端别墅的入住率，同比下跌3.5个百分点至84.2%。

  与此同时，小户型公寓受到市场青睐。得益于此，高端公寓和服务式公寓入住率分别环比上升了0.4和1.1个百分点至92.8%和84.3%。

  由于总体供给有限，服务式公寓和高端公寓租金维持稳定，分别为每平方米每月203.3元和144.1元。由于租赁需求放缓，高端别墅租金同比下滑1.4%至每平方米每月119.9元。

  市场预测

  2016年，预计北京将有两个服务式公寓陆续入市，分别是位于朝阳区的奥克伍德服务式公寓（达美中心）、雅诗阁山水文园服务式公寓。

  未来需求将继续倾向于小户型，且随着外籍需求的减缓，高端住宅租赁市场将更依赖于国内需求的支撑。同时，高端别墅的入住率和租金在短期内将继续面临下行压力。
  北京住宅销售市场

  一手住宅整体市场

  在年内税费减免、多轮降息等利好政策的拉动下，市场环境持续改善，北京市一手住宅整体市场在2015年第四季度延续了此前的热度。

  得益于良好的政策环境，本季度一手住宅整体市场依旧呈现出供需两旺的态势，供给量达到240万平方米，同期交易量达到220万平方米。得益于旺盛的市场需求，截至11月底，一手住宅价格指数环比上涨1.4%，同比上涨7.9%。

  一手住宅高端市场

  四季度，住宅高端市场持续出现大规模新增供给，9个高端公寓项目（含现有项目新一期）共914套和7个高端别墅项目（含现有项目新一期）共357套入市。

  受到年底业绩冲刺的推动，高端公寓成交量环比上涨17.8%至530套。同时，随着高品质项目的入市，高端公寓的平均成交价被大幅拉高至每平方米人民币84,700元，环比上涨12.6%，同比上涨23.9%。

  由于季内新增供给充沛，高端别墅成交量环比增长37.6%至417套，同时，均价同比上涨0.3%至每平方米人民币53,900元。

  市场预测

  “化解房地产库存”工作任务的明确提出，预示着利好政策将在明年得以持续。改善型需求的持续释放仍将促使2016年成交总量维持高位，2015年住宅市场的企稳回升的趋势将延续至2016年。

  居住用地成交楼面单价涨势明显，预计未来将进一步刷新高端项目的成交价格。

  未来两年，预计北京还将迎来大规模高端住宅项目陆续入市。尽管单个项目的去化速度会由于竞争加剧而有所下降，但高端住宅整体成交金额会因为价格走高和整体需求旺盛而有所提升。

  北京销售与投资市场

  尽管租金在高位震荡，但极为有限的优质可售资产以及内外资投资者的稳定需求仍继续支撑甲级写字楼资本值保持稳定。第四季度，北京甲级写字楼资本值环比增长 0.5%，同比增长8.3%至每平方米人民币70,100元。同时，甲级写字楼毛收益率继续收缩0.03个百分点至5.47%。

  第四季度，仅一宗重大整售交易成交。电商巨头阿里巴巴斥资24.7亿元从昆泰地产手中收购了位于望京的昆泰嘉瑞中心。至此，2015年共八宗整售交易成交，总成交额达到人民币220亿元，较之去年增长30%。

  第四季度，北京市土地市场成交密集，特别是居住用地成交中，楼面单价不断走高。土地市场的年终翘尾使得第四季度总成交额达到967亿元，约占全年总成交额 的48%。瞩目交易有：北京市丰台区花乡樊家村地块、朝阳区常营乡地块和丰台区南苑乡槐房村和新宫村地块，分别录得楼面单价7.5万元/平方米、6.7万 元/平方米和5.6万元/平方米。

  市场预测

  尽管未来租金面临下行压力，但有限的投资项目和稳定的内外资投资需求将支撑甲级写字楼资本值维持稳定。因此，预计2016年北京甲级写字楼市场毛收益率将持续走低。

  鉴于有限的可售资产存量以及业主的高预期，预计近期内整售市场依旧平静。
  二线城市（天津、青岛、大连、沈阳）甲级写字楼市场

  天津：第四季度，天津写字楼市场迎来年内供给高峰，三个项目合计带来19万平方米可租赁面积。至此，全年供应量达到26万平方米，中心城区甲级写字楼存量 达到87万平方米。本季度，受新项目入市影响，天津中心城区甲级写字楼租赁市场整体空置率同比上升10.2个百分点至38.1%。本季度，天津中心城区甲 级写字楼租赁市场平均租金为每平方米每月142.1元，与去年基本持平。

  青岛：由于部分项目推迟入市，第四季度末，青岛无新项目入市，至此，全年仅华润中心一个项目带来6万平方米新增供给，全市写字楼可租赁存量为153万平方 米。小型金融公司依旧是需求主力，同时，由于此类公司的不稳定性，导致青岛写字楼空置率同比上浮2.1个百分点至19.9%。第四季度末，青岛甲级写字楼 租金较之上半年小幅下跌0.3%至每平方米每月102.1元，同比下跌0.5%。

  大连：至2015年末，大连已连续两年无新项目入市，全市写字楼可租赁存量为112万平方米。尽管没有新项目入市，但实体经济的不景气仍导致年末空置率上 浮2个百分点至10.2%。第四季度末，大连甲级写字楼租金较之上半年小幅下跌0.6%至每平方米每月124.3元，同比下跌1.9%。

  沈阳：2015年第四季度，沈阳共三个新项目入市，合计带来16万平方米新增供给。至此，全市写字楼存量达到146万平方米。沈阳甲级写字楼市场空置水平依旧严重，年末达到40.6%。同时，租金下滑至每平方米每月人民币132.7元。

  市场预测

  由于2015年部分项目推迟入市，预计今后三年（2016-2018年），四个城市将面临更大规模的新增供给。届时，供过于求的情况将更加严峻，空置率也将进一步走高。

  在供过于求的同时，优质项目密集入市将令市场品质显著升级。

  二线城市（天津、青岛、大连、沈阳）零售市场

  天津：2015年第四季度，天津城区共有两个新项目入市，带来37万平方米新增供给。至此，2015年全年累计供应57万平方米，中高端零售市场存量达到 366万平方米。随着新项目的入市，全市空置率上涨至17.7%。第四季度，天津城区购物中心首层平均租金小幅上涨至每平方米每月人民币383.3元。

  青岛：第四季度，青岛仅一个百货项目入市，带来9万平方米新增面积，至此，全年共新增62万平方米零售面积。截至2015年末，青岛中高端零售市场存量为 320万平方米。由于部分项目经营状况不佳，导致青岛购物中心整体空置率上浮至27.8%。总体市场的不景气也迫使业主做出租金让步，第四季度末，青岛购 物中心租金较之上半年下跌3.8%至每平方米每月407.5元。

  大连：第四季度，大连有两个新项目入市，带来26万平方米新增供给，至此，全年共新增零售面积73万平方米，全市中高端零售市场存量达到290万平方米。新 项目的入市将全市空置率推高至8.4%，同比增长3.3个百分点。同时，随着整体品质的提升，大连购物中心首层租金达到每平方米每月407.8元。

  沈阳：第四季度，沈阳无新项目入市，全年共新增供给51万平方米，全市中高端零售市场存量达到600万平方米，依旧是四个主要二线城市中存量最大的市场。 尽管无新增供给，但由于供给过剩，市场消化缓慢，截至年底购物中心空置率仍维持较高水平，达到16.2%。同时，招商难度的加大也迫使部分业主做出租金让 步，截至年末，全市购物中心首层平均租金达到每平方米每月363.9元，同比下跌1.8%。
市场预测

  未来三年，四个二线城市均将迎来持续大规模新增供给。整体市场供过于求的情况将进一步加剧。

  实体经济不景气、供给过剩等将进一步加大招商难度，预计二线城市购物中心空置率将进一步恶化。与此同时，租金也将难有上涨空间。