2015年一线城市房子不够卖 房价涨两成？

  1、2015年呈现供小于求的态势

  2015年12月份，一线城市新建商品住宅新增供应面积为357万平方米，环比增加26.7%，同比减少33.2%；成交面积为521万平方米，环比增加39.5%，同比增加5.3%，成交量创2010年以来历史新高。从供应端来看，年末是各房企冲刺销售指标和业绩排名的时期,在推盘力度上有所增加；而从需求端来看，在政策继续宽松、一线“地王”因素等作用下，改善性需求积极释放，购房者入市情绪高涨，不少客户为了赶在年底完成交易，出手频率加快，使得年末一线楼市“翘尾”收官。

  2015年12月份，北上广深4个城市新建商品住宅成交面积分别为141、189、120和71万平方米，环比增幅分别为55.2%、36.7%、40.0%和21.1%，同比增幅分别为-17.0%、37.7%、7.3%和-6.4%。从环比值看，12月北京市场增幅最大。而从同比值来看，上海市场增幅最大。

  从年度数据看，2010年供求差距相对较小，2011年供应量略有增加，但成交量明显萎缩，说明市场去库存效应并不明显。2012年供应量略有降低，但市场成交量提升，市场呈现回暖态势。2013年供求量和需求量双双上升，买卖双方入市情绪高昂，在供小于求的态势下，2013年房价出现了快速上涨。2014年，供应量有所上升，而成交量明显下滑，2014年全年楼市呈现供大于求的格局。而2015年全年楼市格局转变为供小于求，2015年新房供应量为3659万平方米，成交量为4141万平方米，与2014年相比，供应量降低12.3%，成交量增加32.3%，一线楼市改善性需求和刚性需求在2015年得到积极释放，致使房价飞速上涨。

  2、2015年全年成交均价上涨16.7%

  2015年12月份，一线城市新建商品住宅成交均价为29231元/平方米，环比降低2.7%，同比上升21.5%。12月份成交均价比11月份略有下滑，主要与成交结构有关。

  2015年12月份，北上广深4个城市新建商品住宅成交均价分别为29654、33624、15981和42387元/平方米。环比增幅分别为2.1%、-3.3%、2.2%和-5.1%，同比增幅分别为14.7%、12.0%、9.2%和59.9%。从环比来看，北京和广州增幅最大；从同比来看，深圳增幅最大。

  观察2007年以来的成交均价数据，总体上呈现上升态势。2015年一线城市新建商品住宅成交均价为26809元/平方米，相比2007年和2010年分别上涨了136.8%和44.8%，相比2014年则上涨了16.7%。2015年一线楼市领涨全国。

  具体城市看，2015年四个一线城市的房价分别为27725元/平方米、32000元/平方米、15060元/平方米和34415元/平方米。对比2007年的房价，2015年四个一线城市房价分别上涨了138.0%、203.2%、33.5%和159.5%，上海房价上涨两倍，北京和深圳房价翻番。对比2014年的房价，2015年四个一线城市房价分别上涨了8.1%、17.6%、0.5%、33.5%，此轮楼市复苏深圳涨幅最大，其次为上海。

  3、2015年新建商品住宅库存量已不足9个月

  2015年12月份，一线城市新建商品住宅库存量为3396万平方米，环比减少4.6%，同比减少12.9%。一线城市新建商品住宅库存量持续走低。按照“存销比=库存量/近6个月成交面积均值”的公式计算，一线城市12月份新建商品住宅存销比为8.8个月，相比11月份9.8个月的数值减少了1个月，创本轮去库存新低值，离6个月供不应求的分界线又近了一步。

  从年度数据看，在2010-2015年上海、广州和深圳的库存量总体上处于上升态势。而北京比较特殊，库存量的波动比较大，在2012年3月份由于受到清理无效库存的影响导致库存量减少,在2013年受“国五条”政策影响，市场去库存速度较快，而到了2014年则出现幅度较大的攀升。2015年，四个一线城市库存量总体处于下滑态势。

  4、2015年存量商品住宅成交创新高

  2015年12月份，一线城市二手房成交面积为721万平方米，环比增长22.5%，同比增长71.1%，二手房市场颇为活跃，成交量创年内新高，历史次新高。特别是深圳二手房12月份成交环比涨幅达56.4%，北京也达到了29.8%。

  从年度数据看，2010年二手房成交量相对较高，但2011年由于受限购限贷政策的影响，二手房成交量出现了下滑。2012年二手房市场有所回暖。2013年在“新国五条”政策的影响下，二手房成交量明显提振。2014年又出现明显降温。2015年二手房成交量创历史新高，成交面积6450万平方米，相比2014年增长76.6%，而且是2015年新房成交量的1.6倍。

二、商品营业用房1、2015年供求比严重失衡

  2015年12月份，一线城市商业营业用房供应面积为57万平方米，同比减少3.8%，环比减少2.6%；成交面积为47万平方米，同比减少11.0%，环比增加20.3%，呈现出供大于求的市场关系。

  在2008-2014年期间，一线城市商业营业用房成交均价总体处于上升态势，但在2015年成交均价相比2014年下滑了2.9%，为24499元/平方米。

三、办公用房

  2015年成交均价波动较大

  观察年度数据，2008-2014年期间，除2009年呈现供小于求的状态外，其余年份均呈现供大于求的态势。尤其在2015年供大于求的态势更明显，相比2014年的水平，2015年一线城市办公用房供应面积和成交面积分别增长了33.8%和31.3%。

  另外，在2008-2015年期间，一线城市商业营业用房成交均价总体处于上升态势。在2015年成交均价为30797元/平方米，同比增长9.1%。相比2013年成交均价下跌的态势，2014年和2015年一线城市商业营业用房成交均价的反弹力度较大。

四、2016年一线楼市政策或将趋紧

  2015年12月份，一线城市新房成交量创历史新高，成交面积为521万平方米；且二手房成交量创年内新高，成交面积为721万平方米；存销比降为8.8个月，创本轮去库存新低值。一线楼市年末“翘尾”收官。

  从2015年全年的态势看，自2月份开始，一线城市新房成交量和成交价格均开始快速上涨，成交量在4月份达到高值，并一直延续到12月份；新房成交价格与2014年相比，上涨16.7%。2015年，由于330新政、央行降准降息等一系列利好政策的出台，一线楼市率先在全国回暖复苏。同时，一线城市“地王”频出，市场看涨情绪在加重，也促进了一线楼市房价的快速上涨。

  2016年，经济下行压力下，全国政策聚焦去库存、促消费。一线城市房地产市场会紧跟全国走势，但因2015年房价涨幅过大，相应机构和部门可能出台一些政策和措施来促进房价稳定。如1月份，中国银行出台“深圳中介买二手房需3年社保”的规定，旨在抑制深圳房价过快上涨，也释放出一线楼市政策或将趋紧的信号。

  执笔人：易居房地产研究院 研究员 姚腊

  数据来源：易居研究院、CRIC