[易居研究院]三季度楼市量稳价新高

  三季度楼市量稳价新高，一三线城市房价冰火两重天
  一、30个典型城市分析
  （一）成交量合理回调
  2015年三季度，30个典型城市商品住宅成交面积为6368万平方米，环比微降0.9%，受3.30等支持改善性需求政策以及降准、降息释放的大量流动性影响，大量需求二季度提前释放，导致三季度成交量略微下降，略低于二季度成交量，创历史第二新高；同比增长33.5%，已持续四个季度保持正增长，且增幅较大，市场回暖趋势依旧。考虑楼市正在复苏当中，加上房地产、金融等政策的宽松，以及近年大部分年份四季度成交量高于三季度的情况，我们预计四季度成交量仍会小幅增长。

  （二）成交价持续创新高
  2015年三季度，30个典型城市商品住宅成交均价为12453元/平方米，持续创历史新高。环比增长2.8%，同比增长19.6%。环比来看，成交价较大幅度上涨，一方面，商品住宅作为一类特殊商品，价格适度上涨是其正常表现；另一方面，价格相对较低的三线城市成交量萎缩，以及价格相对较高的一、二线城市成交量的小幅增长，使得均价“被”上涨；最后，加上一线城市价格较大涨幅，也进一步推高了成交均价。

  二、一二三线城市分析
  （一）一线城市成交量再创近五年新高
  2015年三季度，一二三线30个典型城市商品住宅成交面积分别为1229、4266和872万平方米，环比增幅分别为0.4%、1.4%和-12.3%，同比增幅分别为81.2%、22.5%和43.1%。一线城市成交面积超上季度，再创近五年历史新高。二线城市成交面积再创近五年第二新高。三线城市成交量环比小幅回落，但同比增长仍然较快。一二三线城市已连续3个季度保持同比正增长。

  （二）一三线城市房价涨幅反差大
  2015年三季度，一二三线30个典型城市商品住宅成交均价分别为27152、9209和7598元/平方米。环比增幅分别为4.6%、0.8%和-1.1%，同比增幅分别为20.3%、7.6%和1.6%，一线城市同环比涨幅最大。一二线城市成交均价分别都再创历史新高，由于三线城市去库存任务较重，以价换量仍在持续，成交均价环比轻微下跌。相比五年前，2010年二季度，也即限购限价限贷等执行之前，一二三线城市成交均价同比涨幅分别为54.2%、26.4%和15.1%，一线城市房价涨幅较为突出。

  三、东中西部城市分析
  （一）西部成交量持续攀升
  2015年三季度，东中西部30个典型城市商品住宅成交面积分别为3390、1624和1353万平方米，环比增幅分别为-2.7%、-0.7%和3.5%，同比增幅分别为55.5%、10.2%和21.1%。东中部城市三季度环比小降，是对二季度需求过度释放的合理回调；西部城市保持正增长，成交量创近五年第二新高，成交量持续攀升。三个地区同比增长保持稳定，各自保持正增长已持续3个季度以上。

  （二）东中西部城市房价都创新高
  2015年三季度，东中西部30个典型城市商品住宅成交均价分别为16494、8379和7220元/平方米，环比增幅分别为3.6%、5.2%和0.9%，同比增幅分别为18%、9.4%和1.9%。东中西部城市成交均价都创历史新高，由于前几个季度成交量的稳步增长，带来了当前东中西部价格的整体回升；东部城市由于相对比较强劲的需求，环比同比增幅都较大，且同比增幅仍然大幅领涨中西部城市。

  四、户型分析
  本报告综合考虑各城市户型划分的特殊性，原则上将商品住宅按面积段划分为四个等级：90平方米以下为小户型、90-140平方米为中小户型、140-200平方米为中大户型、200平方米以上为大户型。由于各地统计标准不一样，因此有个别城市的划分标准进行了适当调整。
  （一）刚需户型成交量同环比领先
  2015年三季度，小户型、中小户型、中大户型和大户型四类商品住宅成交面积分别为1921、3265、790和557万平方米，环比增幅分别为5.7%、2.9%、3.0%和-5.9%，同比增幅分别为52.4%、39.7%、28.9%和51.2%。环比来看，除大户型外，其它三类较小户型的成交面积都创历史新高；三季度大户型的量缩是对二季度成交量暴增的适度回调。同比来看，含“金九”月份的三季度，刚需和高端需求增长最为明显，主要与三季度此类产品推盘量增多有关。相比五年前，2010年三季度，也即限购限价限贷等执行之前，小户型、中小户型、中大户型和大户型四类商品住宅成交量同比涨幅分别为59%、91.6%、61.9%和64.3%，中小户型刚改类产品需求增长最为显著。

  （二）四类户型成交价格都创新高
  2015年三季度，小户型、中小户型、中大户型和大户型等四类商品住宅成交均价分别为11175、10051、15848和24835元/平方米，环比增幅分别为5.6%、-2.4%、7.4%和4%，同比增幅分别为9.8%、11.9%、29.4%和22.3%。各类户型成交量的大涨再次推高了成交价，中小户型二季度价格环比涨幅较大，出现回调，其他各类户型成交均价都创历史新高。相比五年前，2010年三季度，也即限购限价限贷等执行之前，小户型、中小户型、中大户型和大户型四类商品住宅成交均价同比涨幅分别为28.2%、30.4%、51.1%和35.5%。

  五、楼市复苏还将延续
  2015年三季度30个典型城市成交量保持稳定，成交价仍然涨幅较大，再创历史新高。主要原因可归结如下：首先，宽松的房地产、金融等政策环境未变；其次，价格较低的三线城市成交量的下滑，以及价格较高的一二线城市成交量的持续稳步增长，造成三季度价格出现结构性上涨；最后，一线城市价格的较大涨幅，对整体价格的带动。综合以上因素，使得30城三季度商品住宅价格整体保持一个较大涨幅，再创历史新高。
  从区域结构上看，一线城市表现依旧抢眼，量价持续创近五年新高，三线城市量价有所回落，去库存压力依旧较大；三季度，西部地区成交量稳步攀升，价格创历史新高，东中部地区成交量回调，成交价再创新高；从产品类型结构上看，刚需类户型成交量同环比领先中小户型、中大户型及大户型等其他3类户型，大中型改善类户型成交价格同环比领涨其他3类户型。总体来看，楼市复苏的步伐仍然稳健，在各项政策宽松，流动性较好的金融环境下，预计四季度楼市成交量价保持向好态势不会变。
  附注：30个典型城市分别为：北京、上海、广州、深圳、沈阳、济南、南京、杭州、福州、海口、长春、太原、郑州、合肥、武汉、南昌、成都、西安、兰州、西宁、南宁、烟台、连云港、徐州、泉州、东莞、惠州、三亚、洛阳、九江。其中，一线城市4个、二线城市17个、三线城市9个；东部城市17个、中部城市8个、西部城市5个。
  执笔人：上海易居房地产研究院研究员 谢金龙
  数据来源：CRIC、易居研究院