[克而瑞]楼市转凉、地市高热，济南市场将怎么走？(上篇)

　　在去年以来“去库存”政策激励下，需求集中释放甚至之前透支，加上10月“限购”政策作用下，济南房地产市场10月新建商品住宅成交量环比跌幅超60%。与之鲜明相对的则是，土地市场明显转暖，新近出让15宗地，共拍出220亿元高价，多宗地块溢价率都在200%左右。刚刚从库存泥潭里尚未完全抽身的济南市场，莫非又要进入地价飞涨的快车道？

  我们认为济南房地产市场存在三大红利及一大隐忧，将分上、下两篇深度研究济南房地产市场。

  红利一：“东拓、西进”发展战略成效显著，成交规模有较大增长空间

  自2010年以来，尽管房地产市场历经数个调控周期，期间各线城市量价走势多有调整，但是济南似乎并不受调控周期影响，商品住宅成交量逐年提高。2015年成交面积首次突破1000万平方米，2016年1-10月成交量进一步提升至1385万平方米，同比增长61%。与此同时，济南房价基本维持稳中有升的态势，随着楼市去库存进程提速，房价增速渐有加快的趋势，现已突破万元整数关口。

  近年来，济南地域范围不断扩大，助力楼市成交规模直线攀升，集中表现在以下两点：其一，在近郊、远郊形成多个新城，房价已形成主城区、近郊和远郊三级价格梯队，吸引不同购买力客群前来置业；其二，新建城区积极引入“高精尖”产业，导入大批产业人口，支撑购房需求持续释放。以东部老工业区为例，区域内长期伴随着大气污染、空气质量低下等问题，严重影响市民日常生活及区域价值。随着产业腾挪发展策略持续推进，东部老工业区已完成33家企业搬迁或关停，电子信息、新材料等一批“高精尖”产业已落地生根，产业转型升级策略渐显成效。

  “东拓西进”发展战略仍在持续发酵。根据最新的城市规划显示，济南城市架构仍将延续“东拓、西进”发展战略，以经十路为主线，打造东西城市发展轴，中心城区面积将由526平方公里扩大到1022平方公里。据悉，东拓范围远至彩石、孙村、郭店片区， 西进范围远至长清区。虽然“北跨”未纳入新版城市规划，但是黄河新区仍在积极申请国家级新区，黄河变内河、跨河发展前景着实可期。参考南京江北新区获批后楼市、地市量价表现，一旦黄河新区获批国家级新区，黄河以北片区将开启新的发展篇章，必将成为济南楼市新的增长极。

  红利二：地铁可拉近主城区与远郊区域时空距离，沿线板块价值明显提升

  山东省是以青岛、济南为经济发展的双引擎。尽管济南是内陆城市，不具备青岛、日照、威海等省内沿海城市的港口优势，但是济南乃山东半岛向内陆发展的重要中转站。济南高铁线路呈放射状分布，直通19个省会直辖市，省内其他城市需要途经济南再流向外省市，大批人流、物流带来了可观的经济效益，助力济南经济持续健康发展。

  更为重要的是，济南地铁正在如火如荼的施工建设阶段，共计规划8条地铁线，分为市中心线(M4、M环线)、济南十字发展轴(M1、M2、M3)和都市核心区快线(R1、R2、R3)三大类。其中，在建线路有R1、R3线，年底R2线将开工，预计2020年济南地铁将正式通车运行，届时将有效缓解城市拥堵及远郊区域出行不便的难题。受益于地铁远景规划，沿线板块价值显著提升，甚至新东站板块、唐冶板块等原先的冷门板块一跃成为如今的热点板块，地价、房价上涨动力着实强劲。

  红利三：土地资源渐向品牌房企倾斜，三四房大户型产品持续热销

  济南土拍市场门槛颇高，招拍挂多以组团的形式，过高起始价、成交总价限制了部分中小房企参与竞拍。以新晋出让的第28号公告为例，除高新区徐家旧居改造地块之外，其余地块分为文庄组团2宗地、南北康组团7宗地和彩石组团5宗地。由于项目体量庞大，叠加企业拿地热情高涨，土拍竞争激烈，地价显著高企，尤其是南北康组团及彩石组团总价分别高达86亿和93亿，明显超出部分中小房企的资金能力范围。

  济南土地资源渐向品牌房企集中，尤以鲁能、绿地、中海、中铁等国资企业为代表。鉴于国企、央企资金管控能力强健，更有财政资金托底，即使楼市再次陷入新一轮调整期，国资企业资金周转压力甚微，降价意愿普遍不足，更难以出现大范围的降价潮，给济南房地产市场平添一道“安全阀”。

  由于济南土地出让以组团方式居多，房地产市场汇集着众多大盘项目，市中区二环南路板块更是以大盘云集著称。值得一提的是，大盘业绩表现可圈可点，二环南路板块内的鲁能领秀城、华润城、鲁能•领秀公馆和中国MALL•城市之星全部进入销售金额TOP10。大盘项目凭借上佳的口碑效应，客群来源广泛，在全市范围内都有着较强影响力，其受市场周期性调整的影响不大。

  改善性需求持续释放，房价犹存结构性上涨压力。在预算充足的情况下，客户更为喜欢一步到位，大户型产品持续热销。销售金额TOP10项目均主打改善性需求，三房、四房户型最为畅销。譬如销冠项目鲁能领秀城，主力户型135平米三房和190-240平米四房，着重迎合二孩家庭及三代同堂家庭的居住需求，为项目热销奠定了坚实的市场基础。

  隐忧：调控政策让原本就脆弱的市场情绪产生较大波动

  整体而言，济南楼市调控政策相较温和，其一，限购范围局限于部分区域，集中在历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区和高新区；其二，本市户籍家庭执行最为宽松的限购标准，已拥有3套住房才限购，很大一部分户籍家庭仍有购房资格；其三，现有限购、限贷城市中，济南乃是唯一的限购但不限贷的城市，意味着购房者首付款支出并没有实质性提高。

  尽管如此，10月初济南重启限购令之后，购房者观望情绪渐浓，房地产市场成交明显降温。10月商品住宅成交面积仅有80万平方米，仅高于今年2月，为年内第二低点，环比下降61%。对比其他城市，济南环比跌幅居前，这与济南尚未完全摆脱库存困扰、尚未完全摘掉高库存的帽子密不可分。正如很多城市一样，经过一年的“去库存”努力——削减供应、刺激需求，市场供求关系才刚开始回归正常，而这样的平衡关系又非常敏感、脆弱。