[克而瑞]市场月报:6月楼市、地市热度不减

2020-07-02 08:32:25

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-07-02
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  6月,楼市供应放量并创年内新高,成交在上月由跌转增后环比再增5%。同时,城市市场持续分化,杭州、青岛、常州等延续高热,徐州成交创近年来单月新高,因疫情二次复发,北京成交走弱;8城二手住房成交同比增长18%,上半年累计同比降幅进一步收窄至8%;土地成交量跌价升,溢价率再度攀高,优质地块竞价激烈,厦门、宁波诞生新地王。

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  供应:环比激增21%并创年内新高,过半城市已同比转增

  半年考压顶,项目推盘节奏加快,28个重点监测城市新增供应明显放量,累计供应面积升至2961万平方米,创年内新高,环比增长21%,同比基本持平。过半城市供应同比转正,福州、广州、常州等同比涨幅皆超40%。 

  一线城市累计供应264万平方米,同、环比略有回升,涨幅都在5%左右。北京、广州供应持续放量,同比涨幅超30%,深圳供应持续偏紧,同比仍降35%,上海供应不增反降,同比跌幅升至45%。 

  二三线城市累计供应2697万平方米,环比增长23%,同比持平。武汉、青岛、徐州等供应明显放量,环比涨幅超50%,南京、福州更是翻倍增长,无锡、大连等供应明显放缓,同比跌幅超40%,宁波、厦门等供应再现低迷,同比跌幅皆超70%。

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  成交:环比虽增5%但同比由增转跌4%,热度惯性维持但动能减弱

  28个重点监测城市新建商品住宅累计成交面积2668万平方米,环比再增5%,但同比由增转跌,跌幅约4%,去年基数较高固然是重要因素,但也反映当前市场快速复苏后续动能趋于减弱,在前期积压的购房需求集中释放之后,后续购房需求似有增长乏力之疲态显现。 

  一线城市累计成交面积265万平方米,同、环比微降,跌幅都在5%以内,受限于疫情二次复发,北京成交明显走弱,同比跌幅升至24%,上海成交高位回落,但整体仍处高位,同比仍增长11%,显示市场热度依旧不减,广州、深圳成交环比继续回升,同比跌幅进一步收窄乃至转正。 

  二三线城市累计成交面积2403万平方米,环比增长6%,但同比转跌4%,各城市市场进一步分化,杭州、青岛、常州等市场延续高热度,成交同、环比皆升,徐州更是放量增长,一举创近年来单月新高,南宁、昆明、无锡等市场需求增长乏力,宁波更是显著缩量,同、环比皆腰斩。

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  库存:近半城市库存环比下滑,六成以上城市消化周期降至12个月以内

  6月,多数城市供求比维持在0.8-1.2的相对平衡区间,因供应放量,北京、福州等供求比快速回升至2附近。近半城市库存面积环比有所回落,八成以上城市库存同比皆增,武汉、青岛、重庆等同比增幅超40%。 

  受惠于成交稳步回升,多数重点城市消化周期继续收窄,六成以上城市降至12个月以内,杭州、重庆、常州等消化周期现已不足6个月,但北京、大连等消化周期仍高于30个月。 

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  成交结构:中档产品占比齐升,深圳90平方米以下需求比重降14PTS

  从价格段分布来看,低档产品占比北京、深圳分别回落1个、4个百分点,上海回升3个百分点;中低档产品北京、深圳基本与上月持平,上海回升5个百分点;中档产品占比齐升,深圳暂以4个百分点增幅居首;中高档产品占比皆降,深圳下滑最为迅速,达6个百分点;高档产品占比涨跌互现,上海回落5个百分点,深圳回升5个百分点。

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  从面积段分布来看,90平方米以下产品占比变动幅度最为显著,北京、深圳分别下跌了6个百分点和14个百分点;90-120平方米产品占比上海微跌2个百分点,北京、深圳分别回升2个、6个百分点;120-144平方米产品占比京、沪微涨,深圳微跌;144-200平方米产品占比沪、深微升,北京微降;200平方米以上大户型产品成交北京、深圳分别回升2个和8个百分点。

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  二手房:成交环比再增6%使上半年累计同比降幅收窄至8%

  6月,二手房市场热度继续回升,8个重点城市累计成交606万平方米,环比再增6%,同比增长18%,上半年累计成交同比降幅进一步收窄至8%。 

  具体来看,南京、杭州、深圳等二手房市场持续高热,成交持续高位运行,同比涨幅皆超50%,杭州更是翻倍增长。苏州、成都成交环比有所回升,但同比跌幅仍在50%左右,显示市场复苏动能依旧羸弱。

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  土地:成交量跌价升,溢价率再度攀高,厦门、宁波再出地王

  6月,土地成交量跌价升,全国300城经营性土地成交总建面19804万平方米,同、环比分别下降7%和10%。平均楼板价升至3122元/平方米,同、环比分别上涨9%和6%。 

  土拍溢价率升至17.2%,环比再增1个百分点,热点二三线城市优质地块土拍热度不减,厦门、宁波再出单价地王。因撤牌地块明显增多,流拍率升至10.4%,环比增加1.9个百分点。

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  一线城市累计成交545万平方米,环比基本持平,同比增长52%。地价结构性回落,平均楼板价降至11087元/平方米,同、环比跌幅都在40%。上海土地成交最为活跃,成交总建面达244万平方米,在修改出让规则后,上海土拍热度明显提升,部分地块溢价率超30%。 

  二线城市累计成交4497万平方米,同、环比分别下降26%和1%,平均楼板价5066元/平方米,环比下跌3%,同比上涨19%。郑州土地成交最为活跃,成交总建面接近400万平方米。因优质地块集中入市,杭州、宁波、厦门等土拍市场火热,屡有高溢价地块出让,杭州共计7宗地达到限价上限,宁波、厦门更是诞生新的全市单价地王。 

  三四线城市累计成交14762万平方米,环比下降12%,同比持平,平均楼板价大幅回升至2235元/平方米,同、环比涨幅都在20%左右。热点三四线城市中,东莞、徐州、南通等土地成交相较活跃,成交建面皆突破200万平方米。其中,东莞土拍市场持续升温,平均溢价率达到30%,3宗地溢价率更是突破50%。

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  展望未来,下半年房地产市场仍具韧性,大概率将延续复苏与分化的既定格局,随着房企加快供货节奏,成交有望继续回升,但增速或将明显放缓。相对而言,核心一、二线城市仍有强劲需求支撑,成交有望稳中有升,弱三、四线城市依旧面临较大的调整压力,受限于市场购买力透支,部分城市成交或将失速。

  点击查看完整版报告:[克而瑞]2020年6月全国市场月报

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