[易居研究院]2020年二季度50城住宅综合收益率研究报告

2020-07-20 17:23:15

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-07-20
  • 报告类型:住宅交易分析
  • 发布机构:易居研究院

  上海易居房地产研究院07月14日发布《2020年二季度50城住宅综合收益率研究报告》。该报告显示:

  50城住宅综合收益率有所回升,但除非房价涨幅超预期,三季度将有所下降,三季度后或见底回升。从租金收入来看,2019年三季度租金收益率保持稳定;从房价来看,按照市场规律,2020年三季度50城房价仍将稳步上涨,但由于2019年三季度基数较高,按照目前房价缓慢的上涨幅度,预计2020年三季度综合收益率或略有下降,但三季度后大概见底回升。

  二季度,一二线城市住宅综合收益率上升,三线城市下降。展望三季度,预计二线城市住宅综合收益率基本保持平稳,一线和三线城市综合收益率由于2019年三季度基数较高,或将有所下降。

  易居研究院研究员王若辰表示:平均来看,持有住宅投资的综合收益率合理水平为每年8%左右,其中房价涨幅在5%左右,租金收益率在3%左右。目前50城住宅的综合收益率较低,是因为整体市场处于降温期,部分一二线城市来说处于复苏初期,大多数三四线城市仍在寻底过程中。

  报告主要有以下几部分组成:

  住宅综合收益,是指持有住宅一年的房价上涨收益与租金收益的总和。住宅综合收益率计算方法为:(过去一年房价的上涨收益+过去一年的租金收益)/一年前的房价,同时设定持有住宅一年的租金收益在一年前开始持有时就已经确定,因此综合收益率的计算公式又可以简化为:一年前的租金收益率+房价同比涨幅。如:2020年二季度住宅综合收益率=2019年二季度末租金收益率+2020年二季度房价同比涨幅。

  一、50城住宅综合收益率概况

  2020年二季度, 50个典型城市综合收益率(即从2019三季度开始持有住宅至2020年二季度的收益率)为3.1%,环比增长0.5个百分点。

  展望未来,由于2019年三季度基数较高,按照目前房价缓慢的上涨幅度,2020年三季度综合收益率或将有所下降,但三季度后租金收益率大概见底回升;从租金收入来看,2019年三季度租金收益率保持稳定,因此预计2020年三季度住宅综合收益率或将有所下降。

  二、三类城市住宅综合收益率比较

  1、一线城市

  2020年二季度,一线城市综合收益率为9.7%,环比增长1.3个百分点,已连续4个季度增长。

  展望未来,2019年三季度末,一线城市租金收益率略有上升,因此将提升2020年二季度住宅综合收益率。一线城市房价前期已有较长时间的调整,有一定的企稳回升的需求。一季度一线城市房价涨幅明显扩大,二季度收窄,随着深圳调控政策趋严,预计三季度涨幅不会超过一季度,同时由于2019年三季度基数较高,预计2020年三季度一线城市住宅综合收益率基本持平。

  2、二线城市

  2020年二季度,二线城市综合收益率为3.2%,环比增长1.2个百分点,首次企稳回升。

  展望未来,2019年三季度,二线城市租金收益率略有下降;房价方面,不同能级的二线城市市场表现不同,但整体开始小幅上涨,但涨幅小于一线城市,预计2020年三季度二线城市住宅综合收益率将保持稳定或略有增长。

  3、三线城市

  2020年二季度,三线城市综合收益率为1.1%,低于一二线城市,环比下降1.2个百分点,目前仍处于寻底过程中。

  展望未来,2019年三季度,三线城市租金收益率环比有所增长,将提升2020年三季度住宅综合收益率。三线城市房价仍处于调整期,预计三季度涨跌幅较小,由于2019年三季度基数较高,预计2020年二季度三线城市综合收益率将有所下降。

  三、50城住宅综合收益率排名

  住宅综合收益率排名前5的城市分别为深圳(21.4%)、西宁(21.3%)、唐山(14.6%)、银川(13.6%)和沈阳(10.8%)。综合收益率为负的城市有烟台(-15.3%)、济南(-12.1%)、赣州(-10.9%)、青岛(-13.8%)、锦州(-7.6)和福州(-6.5%)等共16城,这意味着,如果2019年二季度末在这些城市购买住宅并持有至2020年二季度,将发生亏损。

  二季度,50城中26个城市综合收益率环比差值为正,占比略超5成,相比2020年一季度城市数量增加7城;环比差值为负的城市为24城,占比不到5成。数据表明2020年二季度大部分城市住宅综合收益率相比2020年一季度提高。

  2016年二季度至2020年二季度,住宅累计综合收益率最高的前5个城市分别为西安(137.7%)、唐山(133.1%)、大理(122.6%)、无锡(121.2%)和海口(121.2%);最低的5个城市分别为锦州(25.2%)、上海(37.5%)、温州(40.8%)、桂林(43.2%)和乌鲁木齐(46.8%)。50城中,累计收益率最高和最低西安和锦州的年均复合收益率分别为24.2%和5.8%,即便是最低的锦州也高于无风险收益率,跑赢通胀水平。

  四、50城综合收益率趋势

  5月22日两会召开,政府工作报告对于房地产市场的定调仍为“房住不炒”、“因城施策”,政策并未超预期。7月初,东莞、杭州、宁波等上半年楼市表现较热的城市进一步出台了房地产调控政策。

  从租金收入来看,2019年三季度租金收益率保持稳定;从房价来看,按照市场规律,2020年三季度50城房价仍将稳步上涨,但由于2019年三季度基数较高,按照目前房价缓慢的上涨幅度,预计三季度综合收益率或将有所下降,但三季度后租金收益率大概见底回升。

      点击查看完整版报告:[易居研究院]2020年二季度50城住宅综合收益率研究报告

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