[克而瑞]三年付息不还本的“金融创新”能否拉动刚需？

  安居贷等金融创新产品在全国范围推广，将有助于拉动刚需购房消费，进而减缓市场下行压力。

  近日，温州推出“安居贷”产品，贷款期限在10年以上的首套住房按揭人员，前3年仅需按月支付贷款利息，第4年再开始分期还本付息。安居贷能否提振购房消费信心？救市政策还需在哪些层面加码？

  稳地产政策托举并用

  但效果不显居民房贷两次负增长

  2022年以来，167省市相继放松房地产政策。而在4.29政治局会议之后，地方放松政策频率明显加快，政策力度由托而不举到托举并用。

  一方面，核心一、二线城市跟进放松调控，但政策力度较弱，尤其是限贷政策未见实质性松绑。例如杭州，4月22日，富阳区率先放松限购，四类不同层次的F类人才缴纳一个月社保，即可在富阳区购买1套房。5月17日，杭州进一步放松限购，涉及购买二手房所要求的社保缴纳年限分类降低乃至取消，三孩家庭增加1套购房资格；个人转让家庭唯一住房，增值税征免年限由5年调整到2年。

  另一方面，弱二线及三四线城市政策力度不断加码，并在需求端予以刺激。例如南通，4月24日，通州区企业职工购买首套新建商品住宅，90平以下补贴房款1%、90-144平补贴房款1.5%；双职工家庭购买144平以下首套新建商品住宅，补贴房款2%。5月20日，南通放松限贷，首套房首付调降至20%，二套房首付降至30%。购房补贴范围扩至主城区，购买首套或二套房均奖补房款0.75%。

  但稳地产政策效果并不明显，2、4两月居民住房贷款皆出现负增长，这在历史上实属罕见。2月，住户中长期贷款减少459亿元，历史首次出现负增长。4月，住户中长期贷款再次减少313亿元，住房贷款更是减少605亿元。5月，住户中长期贷款增加1047亿元，但较去年同期少增3379亿元，真实反映住房按揭贷款需求依旧较弱。

  青年失业率迭创新高

  全面推广安居贷利于拉动刚需购房消费

  受限于全国疫情多点散发及局部暴发，对经济稳增长造成较大负面影响，很多行业从业者的就业及收入预期下滑，青年群体就业形势愈加严峻。5月，全国城镇调查失业率5.9%，较上月下降0.2个百分点，但仍高于全年控制在5.5%以内的预期目标。其中，16-24岁人口调查失业率18.4%，迭创历史新高，较上月增加0.2个百分点。

  受此影响，4月消费者信心指数骤降至86.7，创历史新低。购房消费预期明显转弱，尤其是刚需群体，更易受负面冲击。例如郑州，受疫情影响，居民就业及收入预期下滑，刚需群体不仅是首付款支出压力上升，而且月供还贷压力加剧。

  我们认为稳地产政策效果不达预期，住房按揭贷款两次负增长，居民收入预期不稳乃是重要因素。联系到安居贷可以降低购房前期还贷压力，在一定程度上可以对冲潜在置业群体因短期收入预期下滑推迟购房消费，尤其是购买力相较不足的刚需群体或许更为受益。理想情况下，安居贷等金融创新产品在全国范围推广，将有助于拉动刚需购房消费，进而减缓市场下行压力。

  温州长期形成房价越贵越买

  安居贷示范效应大于实际效果

  长期以来，温州房地产市场形成了房价“越贵越买”的思维惯性。2018-2021年，温州总价600万以上产品成交占比由1.9%稳步提升至3.5%，净增加1.6个百分点。

  反观刚需市场疲软，中低档产品成交占比持续走低。2018-2021年，总价100-150万元产品成交占比由26.7%持续下滑至20.6%，净减少6.1个百分点；总价100万以下产品成交占比由13.8%降至11.9%，净减少1.9个百分点。

  我们认为安居贷作用于温州房地产市场恐怕示范效应大于实际效果，较难拉动相较疲软的刚需购房消费。

  救市政策组合拳需加紧落地

  二线及三四线全面放松“四限”

  5月，房地产市场筑底回稳，全国商品销售面积10970万平方米，环比增长25.8%，同比跌幅收窄至31.8%，跌幅较上月减少7.2个百分点。但由于市场需求及购买力透支，叠加市场信心缺失，行业复苏进程依旧存在较大不确定性，市场真正回稳仍需救市政策组合拳助力。

  其一，全面放松居民按揭贷款政策，支持刚需和改善购房消费。类比于2014年，房地产库存高企，央行接连放松限贷，并取得了很好的成效，行业库存逐渐回落至相对健康的水平。现阶段还是可以“照方抓药”，涉及全面下调首付比例，放松限贷政策标准，继续下调房贷利率等。例如二线及三四线城市购房首付比例可以参照央行规定的最低下限执行：不限购城市首套房最低首付2成，二套房最低首付3成；限购城市首套房最低首付3成，二套房最低首付4成。

  其二，二线及三四线城市全面取消限购、限售及限价，让市场信号不再失灵。在4.29政治局会议后，地方放松政策频率及力度加码，但实际收效仍乏善可陈。例如郑州，市场短暂复苏后再度下行，5月成交同比腰斩。核心原因在于市场信号失灵，各城市实际市场问题被紊乱的市场信号所掩盖，地方政府很难“对症下药”，往往是走一步看一步，政策效果自然大打折扣。而在城市加剧分化的大环境下，更难找到包治百病的一味政策良药。

  因此，一线城市基于房价犹存上涨压力，短期内调控政策较难退出。二线及三四线城市建议全面取消限购、限售及限价等限制性措施，让实际市场问题浮出水面，随后再针对性采取有效的政策措施。例如武汉，广义库存现已接近1亿平方米，调降供地节奏便是必然选项，尤其是远城区应暂停供地，才能让楼市供需逐渐恢复平衡。

  其三，压力城市仍需财税刺激托市，鼓励潜在置业群体购房消费。不难想见，在二线及三四线城市全面放松“四限”调控后，那些市场基本面相对较好的城市市场大概率将逐渐回稳，但那些压力城市市场或将继续下行。受此影响，压力城市仍需通过财税刺激托市，涉及减免房地产交易税费、购房补贴等。例如购买首套房可以免征契税，购买二套房同样可以减半征收契税。