[克而瑞]房地产继续筑底，7月销售、投资较5月降16%和14%

  7月房地产行业呈现下行态势，整体上处于筑底阶段。

  ◎  作者 / 杨科伟、姚郑康

  8月15日上午，国家统计局公布了2022年1-7月宏观经济和房地产行业数据。房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段，销售、投资规模较5月分别下降16%和14%，同比降幅也均进一步扩大。除此以外，房屋新开工同比降幅扩大0.3pct，房屋竣工和施工以及土地购置规模同比降幅则有不同幅度收窄，但增量难以支撑开发投资额同比降幅回升。

  1

  7月销售面积较5月亦下降16%再现筑底走势
同比降幅扩大10pcts至29%

  据国家统计局数据：1—7月，商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%；商品房销售额75763亿元，下降28.8%；二者同比降幅较1-6月分别扩大0.8pct和收窄0.1pct。

  单月来看，7月商品房销售规模在年中高增后回落。单7月全国商品房分别销售了9255万平方米和9691亿元，环比下降均超四成，较5月分别下降16%和8%；同比则分别下降29%和28%，较6月降幅分别扩大了10pcts和7pcts。

  值得注意的是，7月商品房销售面积同比降幅较5月收窄了3pcts，这仅是由于2021年同期7月销售面积低于5月。从规模上来看7月较5月进一步下降，2022年年内仅高于4月。因此年中冲量后7月全国商品房销售表现热度再降，短期呈后继乏力。

  2

  一线量价齐升拉动全国均价环比增7%
二三线同比降幅继续扩大

  根据全国商品房销售面积、金额估算来看，7月商品房销售均价上升至10471元/平方米，环比上升7%，同比也增1%。值得注意的是，7月为2022年商品房销售均价首次回升至万元以上。

  从全国70个大中城市商品住宅销售价格来看，一线城市商品住宅销售价格环比微涨，支撑全国房价环比较大幅度回升。而二三线城市楼市依旧处于量价齐跌状态，7月房价环比均呈降势。

  7月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.2pct。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平。三线城市新建商品住宅环比下降0.3%，降幅均与上月相同。

  同比来看，一线城市房价同比涨幅回落、二三线城市降幅扩大。7月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.1%，涨幅比上月回落0.2 pct。二线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.5%，降幅比上月扩大0.3 pct。三线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.2%，降幅比上月扩大0.4 pct。

  3

  施工、竣工面积同比降幅收窄
新开工与土地购置环比分别降35%和26%

  据国家统计局数据：1—7月，房地产开发企业房屋施工面积859194万平方米，同比下降3.7%；房屋新开工面积76067万平方米，下降36.1%；房屋竣工面积32028万平方米，下降23.3%。三者累计同比较1-6月分别扩大了0.9pct、1.7pcts和1.8pcts。

  单月来看，7月房地产开发企业房屋施工、竣工和新开工分别同比下降44%、36%和45%。值得注意的是，房屋施工和竣工面积同比降幅较6月分别收窄了3.8pcts和4.7pcts。

  房屋新开工面积规模继续下降、降幅继续扩大。7月共计为9644万平方米，环比降35%、较5月也下降19%。规模上为2022年年内次低，不足1亿平方米仅高于4月；同比上降幅继续扩大，同比降幅和累计同比降幅分别较上月扩大了0.3pct和1.7pcts。在当前房企普遍“以销定产”的思路下普遍缩减房屋新开工方面的建安投资以确保“保交付”。

  相反房屋施工和竣工面积则有进一步向好表现。虽二者7月规模上分别环比下降，但同比来看二者同比降幅分别较6月收窄3.8pcts和4.7pcts。大部分施工期在两年以上，接近交付期的房地产开发项目建设进度保持平稳。7月多个地方政府进一步跟进了“停工”项目复工和保交楼政策，如“一对一”助企政策等，郑州等更是设立了地产纾困基金。

  据国家统计局数据：1-7月，房地产开发企业土地购置面积4546万平方米，同比下降48.1%；土地成交价款2918亿元，下降43%；二者降幅分别较1-6月收窄0.2pct和3.3pcts。

单月来看，7月土地购置面积和土地成交价款分别为918万平方米和875亿元，环比分别下降26%和上涨34%。7月重点城市二轮集中供地进入后半程，土地市场成交体量出现环比回落，市场热度指标亦稍有下滑，南京、重庆、长沙溢价率均不及上轮，无锡平均溢价率也在低位徘徊。

  4

  7月开发投资额相较5月亦降14%
前7月同比降幅扩大至6.4%

  据国家统计局数据：1—7月，全国房地产开发投资79462亿元，同比下降6.4%。单月来看，7月开发投资额为11148亿元，环比下降31%；同比下降12.3%，降幅较6月扩大2.9pcts。

  房地产投资规模仍处于筑底阶段，主要原因是当前整体市场建安施工和土拓投资仍处于历史地位。正如上文所说，虽然各级政府持续不断的推出救市政策，但一方面中央层面尚未有具体实操政策出台，另一方面各地方政府所出政策仍难缓解开发企业当前面临的困境。因此开发企业投资仍处于收窄探底阶段。

  此外需要注意的是，“保交楼”和停工项目复工的动作虽对建安投资有向好支撑，但增量占比较低不足以对整体开发投资产生有力支撑。

  综上，我们对于后市给出如下几点判断：

  2022年7月房地产行业呈现下行态势，整体上处于筑底阶段。7月新房销售、开发投资、房屋施工、土地购置等各项仍处于历史低位，且较5月进一步下降。

  新房销售方面，一方面各地纾困政策的陆续落地实施在持续不断地解冻原先观望的购房需求；另一方面部分城市停工项目业主停贷现象有所缓解。同时考虑到2021年下半年前值较低，预计后续商品房销售规模将继续维持历史较低水平，降幅则将持续收窄。

  房企拿地方面，鉴于新房调控政策宽松趋势不改，部分城市楼市成交已现回暖信号，供给侧也在积极顺应市场，调整供地结构和降低供地门槛，行业信心恢复、新房销售表现向好下，三季度土地市场中有望看到更多民企参与的身影。

  房企将继续加大竣工投资但对新开工热情有限，一方面抓紧窗口期加强施工强度以争取“交楼”更多资金回笼，另一方面对后市不乐观下房企很难扩大新开工投资。

  土拓投资和建安投资难以支撑开发投资如期回升。当前全国房地产投资仍较为乏力，土拓和建安投资均无法形成有力支撑。因此后续投资规模将维持低位，同比降幅则将在2021年下半年前值较低因素下缓慢收窄。