现房销售模式有望成为中国商品住宅销售新常态，实践和丰富房地产行业发展新模式的应有之义。

  ◎  文 / 杨科伟

  近期有关全国推行现房销售的消息不胫而走，引发全行业广泛关注。但中央层面的相关方案并未公开披露，在“因城施策”背景下的地方试点方兴未艾。因此，现房销售并不是空穴来风的新事物，现房销售模式的探索在中国房地产市场已有多年历程，最早可追溯至2014年上海黄浦区的一宗地块首次明确要求“建成房屋须以全装修现房销售”，此后在历轮楼市过热调控措施中，多地都在土地出让环节设置现房销售条件，将这一模式作为土地出让的特殊要求。

  近年来，中国房地产行业经历了深度调整，先是三四线再到二线城市，越来越多项目销售速度赶不上施工进度，期房变成了现房销售正悄然成为主流趋势，现房销售的市场条件逐渐成熟，将成为推动房地产行业高质量发展的重要举措。

  01

  中央有力有序推进、地方试点进程提速
从被动土地调控手段到主动选择改革

  现房销售真正被提上中央政策议程是在2023年全国住房和城乡建设工作会议表示：“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”这一表述进一步强化了现房销售在防范交付风险方面的重要作用。

  到2024年底，全国住房城乡建设工作会议进一步明确重申“有力有序推行现房销售”列为2025年住房城乡建设部明确为重点工作之一，标志着现房销售政策进入全面推进阶段。“一是着力优化和完善住房供应体系，加快发展保障性住房，满足城镇住房困难工薪群体刚性住房需求，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特别是好房子供给。二是推动建立要素联动新机制，以编制实施住房发展规划和年度计划为抓手，以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产供需平衡、市场稳定。三是大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管。四是加快建立房屋全生命周期安全管理制度，为房屋安全提供有力保障。五是完善房地产全过程监管，整治房地产市场秩序，切实维护群众合法权益。”

  事实上，据不完全统计，自2022年末以来，全国已有超过30个省（市）开展了现房销售试点或出台配套政策，各地试点情况各具特色。

  海南是全国首个省级推行现房销售政策的省份，自2020年起，新出让土地建设的商品住房全面实行现房销售制度。海南采取的是一种比较彻底的模式，对新出让土地建设的商品住房全部实行现房销售。政策实施效果显著：现房销售有效提升购房者满意度，新房投诉量下降67%；头部房企市场份额占比超过75%，行业集中度显著提升，说明现房销售加速了行业结构优化。

  目前各地试点现房销售普遍采用以下三种方式：

  1、土地出让环节规定现房销售，这种更多是抑制土地市场过热时期的被动措施。例如，北京自2021年起集中供地中持续扩大现房销售试点范围，2023年集中供地中62%的地块设置了“竞现房销售面积”条款；深圳于2023年8月重启现房销售试点，2024年10月宝安区的一宗地块要求"全部现房销售"。深圳的试点特点是结合城市更新和旧改，在这些领域推动现房销售，既促进了城市品质提升，又推动了现房销售模式的落地。合肥在土地出让环节对部分地块明确提出现房销售要求，试图通过现房销售倒逼房企提升产品力。

  2、在建未售项目现房销售，提高预售工程进度标准向现房过渡。

  3、“白名单”项目现房销售，如云南省鼓励在“白名单”项目中择优推行现房销售试点。

  与此同时，为推进现房销售积极性，多地也出台了相应的配套支持政策，主要有三方面：

  1、金融支持。对现房销售项目加大白名单融资倾斜力度、满足融资需求、给予贷款利率优惠、延长贷款年限等。如云南、河南、湖南、四川、福建、宁夏和江西省等部分城市。

  2、财税支持。现房销售的开发企业延期或分期缴纳城建配套费等相关费用，给予现房销售企业剩余土地出让金缴纳年限延长一年，对现房销售的房企给予一定的税收支持等。如河南、湖南、福建和江西省等部分城市。

  3、购房业主提供的相关支持。例如鼓励商业银行对现房销售项目购房业主的首套按揭贷款优先受理、优先审批，个别城市提出可享受100%购房契税补贴优惠。

  总体来看，各地根据当地市场情况，采取了不同的试点策略和配套措施，体现了"因地制宜"的政策智慧，为全国范围内现房销售的推广积累了丰富经验。

  02

  现房销售占比已达33%且供应规模新高
不是简单延长供应时序降库存而是顺应变化

  在市场止跌回稳的当前阶段推进现房销售，不是简单的权宜之计，更是从根本上优化房地产行业发展模式的重要举措。诚然，现房销售可以拉长项目建设开发周期，表面上通过延长新增供应的时序安排进而达到短期库存继续积压的目标，改善市场预期，但这种想法无异于缘木求鱼，事实上当前阶段推行现房销售的市场基础已趋成熟，更是顺应行业现实的变化。

  我们不妨来看一组数据，不仅购房者对现房认可度不断提升，自2022年起现房在新房销售中的占比持续上升，且未来可售新房的现房规模已经超越期房，未来购房者大概率只能买到新房现房。

  国家统计局数据显示，自2019年以来，商品住宅现房销售面积占商品住宅销售面积的比重由10%左右上升至2025年3月的33%，提升了23个百分点，而实质性的提升从2023年实现翻倍到2024年稳定在26%左右。

  如果把商品住宅竣工面积（现房）和商品住宅期房销售面积相比较，明显看到2023年以来这一比值在迅速扩大，到2024年稳定在0.62，到2025年3月为0.76，相比2022年之前这一比例则稳定0.35-0.4之间，这一变化则说明了竣工（现房）规模明显提速，高于期房销售约30个百分点，较行业调整期之前实现倍增，预示在未来现房上市规模（包括已售和未售）将持续扩大甚至超过期房。

  从未来新建商品住房供应来看，现房规模已然超过期房，而且随着“白名单”项目加速竣工交付，新增土地成交规模持续萎缩导致新开工持续低位，短期三五年内现房规模还将不断新高。正如下图所示，从国家统计局数据来看，截止到3月底全国商品住宅待售面积（竣工未售面积）约4.32亿平方米，相当于2024年全年商品住宅成交面积的一半，且这一规模相较上一轮行业去库存（2014年）的峰值已相差无几，几乎可以肯定年内势必将创历史新高，现房规模的二次新高开始于2022年的行业开始调整之后，二线和三四线城市期房边建设边销售，销售速度放缓之后期房也变成竣工现房，在随后的2023-2024年规模继续上台阶。

  另一方面，从克而瑞监测的重点50城市新建商品住宅狭义库存（取证未售）的变化趋势来看，截止到3月末总规模约3.04亿平方米，而这50城市场份额几乎占到了全国近8成，以此推算期房可售库存已经低于待售面积规模。而且趋势上与现房库存南辕北辙，自2022年高点之后持续下降，已经与上一轮行业棚改货币化安置去库存末期的库存最低点（2.99亿平方米）相当。

  从土地供应来看，最近三年全国300城土地成交规模持续萎缩，较2019-2021年间降幅达70%，2025年前4月同比再降13%仅1.6亿平方米，且土地开工率到项目开盘率都不足70%，未来2026-2027年新增供应期房规模仍将继续下滑。

  总体而言，现房销售的推广是因势利导、顺应行业发展新阶段的新趋势，旨在从根本上优化房地产市场发展模式，构建更加健康、透明和可持续的房地产市场环境。

  现房销售可以降低购房者风险，避免“交付即维权”问题，规避停工烂尾风险，大幅提升市场透明度和交易安全。倒逼房企提升产品质量，更加注重产品质量和设计细节，供给“好房子”激活改善需求。优化供需结构，推动行业从“规模扩张”向“品质深耕”转型，从以融资为中心的开发模式向以产品为中心的开发模式转变，通过控制预售资金使用，防止开发商资金挪用，有效降低房地产市场的系统性风险，有利于行业的长期健康发展。

  03

  现房销售对行业各主体将带来深刻影响
全面落地更是一个系统工程需要完善各方面制度

  现房销售模式的推广将会对房地产市场产生了多方面的影响，既包括对购房者、开发商的直接影响，也包括对整个行业格局的深刻塑造。

  对购房者的积极影响自不必多谈，主要对房企的影响更直接，中国住房商品化改革二十余年以来，现房销售被屡屡提及，令企业更是谈之色变，最根本的就是开发模式和融资模式的变化，与前期住房严重紧缺亟需加快供应改善预期相配套的期房销售制度已经不适合当下以及未来发展模式。

  对企业的影响主要体现在几个方面：

  1、开发企业资金压力增大，涉及到融资模式的变革。现房销售要求房企在项目建成后才能回款，这对房企自有资金流动性提出了更高要求。

  2、开发周期的拉长、周转速度放缓。现房销售模式倒逼房企在项目规划、设计、施工等环节更加注重品质和客户研究，才能提供更符合市场需求的产品。

  3、经营模式转变带来的优胜劣汰加速企业整合。现房销售模式迫使房企放弃"高周转、高杠杆"的经营模式，以往依赖融资和预售资金推动项目开发的模式将难以为继，资金实力较弱的中小房企面临更大的生存压力，现房销售模式加速了行业的优胜劣汰，大型房企市场份额进一步扩大。

  现房销售对开发企业的影响逻辑上即可推导出一系列应对措施，比如为了极力缩短项目开发周期，低容积率的小地块争夺激烈，产品可能退回毛坯时代，土地成交规模萎缩和地价款的分期支付对土地财政形成冲击等等。

  所以现房销售制度的全国落地必将面临一系列挑战，更需要在政策设计和实施过程中进行系统性考量。

  首先是金融工具创新需求，改革与之相适应的融资模式，需要开发“现房开发贷”及销售回款定金等创新金融工具，银行、信托等金融机构需要针对现房销售特点设计专门的融资产品，以缓解房企长期资金压力，才能保障项目有序开发建设形成供应。同时监管部门也需要为此提供相应的政策支持和风险防控措施，确保金融创新健康发展。

  其次是土地供应节奏调整，调整土地出让方式和付款条件。现房销售模式下，开发周期延长，土地供应节奏需要相应调整，以避免短期供应过剩导致区域房价波动。如何平衡土地供应与市场需求，是现房销售全面推广过程中需要重点考虑的问题。调整土地出让方式和付款条件，如延长土地出让金缴纳期限，或允许分期支付，以缓解开发商资金压力。

  最后是避免出现供应断档或市场剧烈波动，是政策设计中需要重点考虑的问题。建议各地根据自身房地产市场发展状况，采取差异化的现房销售推进策略：一线城市可采用“部分现房销售”模式，降低短期供不应求的压力。二线城市可结合城市更新和旧改，在这些领域优先推动现房销售，既促进城市品质提升，又推动现房销售模式落地。三四线城市：优先在库存较高的城市或区域推进，结合去库存工作，促进市场健康发展。

  总体而言，现房销售作为房地产行业的一项重要改革，不仅能够降低购房风险，提升市场透明度，还能推动行业向高质量发展转型。各城市试点工作取得的成效表明，现房销售政策在实践中具有可行性和有效性。

  然而，全面推广现房销售仍需在金融工具、土地供应、监管机制等方面进行配套改革。应当坚持“因地制宜、稳步推进”的原则，结合各地实际情况，采取差异化推进策略，确保市场平稳过渡。

  要特别关注现房销售模式下开发商的资金压力问题，通过金融创新、土地政策调整等手段，为开发商提供必要的支持，避免因资金问题导致市场供应大幅萎缩。同时，加强质量监管，确保现房品质，切实保障购房者权益。

  随着政策的不断细化和市场的逐步适应，现房销售模式有望成为中国商品住宅销售新常态，实践和丰富房地产行业发展新模式的应有之义。