01—

  商品房市场销售呈量稳价跌形势

  1—4月份，新建商品房销售面积28262万平方米，同比下降2.8%，其中住宅销售面积下降2.1%。新建商品房销售额27035亿元，下降3.2%；其中住宅销售额下降1.9%。

  1—4月新建商品房累计销售面积和金额指标走势有所分化，销售面积同比跌幅继续较上期缩小0.2个百分点，销售金额同比跌幅扩大1.1个百分点。市场复苏基础依然较弱，房企加大了“以价换量”的力度，整体呈现量稳价跌的弱复苏态势。

  为了持续巩固房地产市场稳定态势，4月25日政治局召开会议对下一阶段房地产工作作出重要部署，提出：加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造；加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策。5月7日，中国人民银行、国家金融监督管理总局宣布推出一揽子金融政策，包括降准降息、完善房地产融资制度等重要举措。新一轮政策以“稳市场、稳预期”为核心目标，在政策支持和去年低基数下，下半年销售同比走势有望转正。

　　4月商品房单月销售面积6393万平方米，同比减少2.9%，跌幅较上月扩大1.3个百分点；销售金额6237亿元，同比减少7.1%。两项指标绝对量较上月明显减少，同比跌幅较上月扩大，市场形势不容乐观，销售市场止跌趋势尚未走稳，仍需进一步巩固。

  分类物业类型看，住宅市场表现弱于上期，销售面积和金额跌幅有所扩大；办公楼和商业营业用房持续改善，两项指标同比跌幅明显收窄。

  从各地区销售情况看，西部地区表现较好，两项指标均较上期有所改善；中部地区销售面积保持增长，但涨幅有所收窄，销售金额跌幅持续扩大。东部地区销售面积及金额占比分别为43.7%、59.6%，分别较上期降低了0.2个和0.1个百分点。

  — 02—房地产开发投资持续收缩

  1—4月份，全国房地产开发投资27730亿元，按可比口径计算同比下降10.3%；其中住宅投资21179亿元，下降9.6%。

  1—4月，房地产开发投资累计同比跌幅较上期再扩大0.4个百分点，企业投资仍在底部徘徊。克而瑞数据显示，1-4月百强房企投资拿地金额同比增长41.5%，但主要集中在一、二线核心城市，难以带动全国整体投资回升。当前各项政策聚焦建设“好房子”、城市更新和保障性住房，未来企业投资重心将持续向这些领域和核心城市倾斜。

  投资维持低位有多方面原因。首先是新开工面积大幅下降，1-4月同比下降23.8%，降幅远高于投资降幅，反映出开发商对新项目持谨慎态度。其次，土地市场结构性分化加剧，北京、杭州、广州、南京等为代表的一线城市及强二线城市土地成交溢价率持续攀升，而三、四线城市仍量价同比回缩，市场复苏动能不足。第三，市场集中度不断提高，中小房企受制于资金压力持续收缩投资半径，这种投资格局将驱动优质土地资源持续向头部企业聚集。

　　月度数据方面，4月全国房地产开发投资7826亿元，同比减少11.5%，住宅投资同比减少11.2%。单月跌幅呈现持续扩大走势，基于行业去库存进程仍较为缓慢，投资规模将继续处于收缩周期。

  从物业类别投资上看，办公楼和商业营业用房投资好于上期，同比跌幅改善，住宅跌幅有所扩大。住宅投资占总投资比重76.4%，较上期提高0.4个百分点。

  从地区来看，各区域投资下降趋势不变，东北地区跌幅依然最大。与上期相比，除西部地区同比跌幅持平外，其他三区域跌幅均有不同程度扩大。开发企业在东部地区的投资比重较上期下降1.0个百分点，占比60.7%。

  — 03—

  房屋新开工持续处于低位

  1—4月份，房屋新开工面积17836万平方米，下降23.8%；其中住宅新开工面积13164万平方米，下降22.3%。房屋竣工面积15648万平方米，下降16.9%；其中住宅竣工面积11424万平方米，下降16.8%。

  1—4月，新开工跌幅较上期略有提升，再次收窄0.6个百分点，整体规模和增速仍处低位。4月单月新开工面积4840万平方米，同比减少22.3%。当前行业库存高企倒逼供给端收缩，新开工和竣工规模低位运行已成常态。核心城市在政策支持下，新开工尚有一定增长动能，但库存去化周期较长的城市，新开工规模很难再提升。

  从供求关系的一般规律看，大幅度且持续的新开工面积下降将对未来2-3年的房屋供应产生直接影响。一方面，这将导致未来一段时间新房供应规模维持低位，部分热点城市可能出现结构性供应短缺；另一方面，也有助于缓解当前市场的库存压力，促进供需关系改善。可以看作是市场自动调节机制在发挥作用。供给端的持续收缩也反映了开发企业的市场预期和资金状况。即便政府不断出台稳楼市政策，房地产行业依然深陷深度调整期，企业经营风险尚未接触，市场信心修复过程拉长，构建房地产新发展模式成为必然趋势。

  — 04—

  房地产开发企业资金走势趋稳

  1—4月份，房地产开发企业到位资金32596亿元，同比下降4.1%。其中，国内贷款5619亿元，增长0.8%；利用外资16亿元，增长82.0%；自筹资金10953亿元，下降6.8%；定金及预收款9683亿元，下降3.0%；个人按揭贷款4518亿元，下降8.5%。

  1-4月，开发企业到位资金同比期跌幅再次微扩0.4个百分点，整体走势较为平稳。具体来看，各项资金来源中国内贷款率先由跌转涨，自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比跌幅较上月扩大1-2个百分点。 占比方面，自筹资金占全部资金的33.6%，较上期提高0.6个百分点；定金及预收款和个人按揭贷款占43.6%，较上期提高0.3个百分点。

  受4月销售金额影响，企业资金来源也有所下滑，资金面依然承压。5月初，央行出台降准、降息等一揽子货币政策，同时国家金融监管总局表示，将加快完善与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，包括房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法；指导金融机构继续保持房地产融资稳定，强化对高品质住房的资金供给。在各项金融政策驱动下，将持续缓解房地产企业资金压力。

  — 05—商品房待售面积略有减少，去库存任务依然艰巨

  4月末，商品房待售面积78142万平方米，较上月减少522万平方米。其中，住宅减少455万平方米，办公楼减少61万平方米，商业营业用房增加2万平方米。

  4月末商品房待售面积较上月有所减少，较上年同期上涨4.8%，同比涨幅进一步收窄。按当前销售面积计算，库存总量还有11.1个月的消化周期，消化周期再次拉长，行业去库存任务依然艰巨。部分库存较大的城市试点推进现房销售，将有效控制供应规模，加快库存去化。

  综合分析1-4月份房地产市场运行数据，可以得出以下几点趋势判断：

  市场正在筑底企稳。新房销售降幅持续收窄，重点城市已经实现正增长，显示市场需求在政策支持下逐步释放，为市场企稳奠定了基础。

  供应端将持续收缩。新开工面积大幅下降意味着未来2-3年内新房供应将维持低位，供需关系有望逐步改善，有助于市场逐步恢复平衡。

  市场分化将更加明显。一线及强二线城市先行回暖，三四线城市仍面临较大压力，这种分化趋势在未来一段时间内可能会加剧。

  行业集中度将继续提升。头部企业凭借资金优势和品牌优势，将获得更多市场份额，中小房企生存压力增大，行业洗牌加速。

  房地产与宏观经济关系重构。与房地产投资下降形成对比的是，制造业投资同比增长8.8%，基础设施投资同比增长5.8%，高技术产业投资大幅增长，显示中国经济正在进行结构性调整。