2026年，全国城市更新工作明显提速，有望成为“十五五”期间房地产市场核心增长动力。4月6日，央视《新闻联播》再次聚焦城市更新，为我们更好推进当前工作提供了重要启示。

  1.事件背景

  近期，央视《新闻联播》再度关注城市更新。专题报道指出，“十五五”规划纲要已明确提出“高质量推进城市更新”。未来五年，我国城市更新将从单一功能改造，转向民生改善、文化传承、生态优化、产业激活等多维协同、全面升级的新阶段。

  我们认为，此次专题报道进一步释放了城市更新工作提速的明确信号，标志着城市更新已迈向涵盖民生、文化、生态和产业等多领域的新阶段。这一政策信号的持续强化，将对房地产行业产生深远影响。

  2.政策演进：从“增量建设”到“存量提质”的范式转换

  城市更新在政策层面经历了一条清晰的升级路径。2024年12月，中央经济工作会议将城市更新的表述由“大力实施”升级为“高质量推进”。同年，湖北省17个市（州）将住房和城乡建设局更名为住房和城市更新局。这一“一字之差”，折射出行业逻辑的根本性变革——“建”对应增量扩张时代，“更”对应存量提质时代。2025年7月，中央城市工作会议进一步将城市更新提升至构建房地产发展新模式核心路径的战略高度。同时，统计显示，全国多地已相继颁布《城市更新条例》，为城市更新提供了初步的法治保障。

  3.市场规模测算：“十五五”期间投资体量约15-20万亿元

  据《新闻联播》披露的权威数据，“十五五”期间，我国城市更新至少可完成投资15万亿元。业内另有测算认为，同期市场总容量约为20万亿元。考虑到投资口径差异，保守估计15万亿元的下限具备较高可信度。

  4.产业链传导：从需求端到供给端的系统性机会

  城市更新的巨量需求正在引发产业链的连锁反应。据《新闻联播》报道，四川德阳某电梯制造企业订单已排至年底，并计划启动新一轮产能提升；浙江温州某绿色建材企业计划将生产基地布局扩展至30座城市。这些案例印证了城市更新对上下游产业的实际拉动效应。具体来看，电梯、建材、装修、智能家居等制造业需求正在回暖；勘察设计、建筑施工、运营维护等服务业持续扩容；物流运输、设备租赁、劳动力就业等关联领域也实现协同增长，形成了从投资到消费、从生产到服务的全链条经济增量。

  5.资金保障：六大渠道构建多元融资体系

  城市更新项目的落地关键在于资金配套。目前六大资金渠道已形成合力：中央财政已安排大规模专项资金，并对示范城市给予定额补助；地方专项债中明确一定比例用于城市更新，地下管网改造享受较高补贴比例；政策性金融工具包括超长期特别国债和政策性银行贷款，贷款期限可延至十五年；多地设立城市更新母基金，采用“政府劣后、社会资本优先”的结构撬动社会资本；REITs试点已扩展至城市更新领域，为长期资本提供退出通道；央国企及地方平台则以“自有资金加贷款”的杠杆模式积极参与。六类渠道相互补充、协同发力，为城市更新项目提供了多元化、可持续的金融保障。

  6.投资建议与风险提示

  城市更新已超越单纯的房地产稳市场范畴，成为涵盖民生改善、经济增长、产业发展与城市高质量发展的综合性战略部署，其政策优先级和推进确定性显著高于一般稳地产政策。这也是“十五五”开局之年需要高度重视的方向。进入二季度，各项工作有序开展，更应与城市更新相结合，包括土地投资以及住房市场稳定等方面。