最近两天的股票市场表现非常积极，尤其是上证指数创下了11年来的新高。实际上，资本市场与房地产领域的关系非常密切：第一，从化解风险的角度看，资本市场的风险和房地产风险通常是并列考虑的；第二，从宏观经济表现来看，资本市场的走势和楼市的走势，都是宏观经济的晴雨表；第三，从居民家庭的角度看，这两者都是家庭资产配置的重要领域。因此，上证指数创新高，对房地产市场的分析也具有关键意义。

  一、核心观点：股市创新高是楼市回暖的重要外部支撑

  5月11日上证指数收盘站稳4225点，创下近11年新高。这不仅是资本市场的大事，对房地产市场而言，同样是一个值得关注的积极信号。历史经验表明，股市作为经济的“晴雨表”，其持续走强通常会领先于实体经济的回暖，而与宏观经济高度相关的房地产市场，往往会在之后感受到这股“暖意”。简单来说，当大家手里的股票赚钱了、对未来经济更有信心了，买房的能力和意愿也会随之提升。因此，我们认为这一轮股市的突破性上涨，为后续房地产市场的企稳回升构成了重要的外部支撑。

  二、宏观经济向好：居民“钱袋子”与信心同步修复

  股市创下多年新高，最直接的影响是改善居民的资产负债表。也就是说，持有股票或基金的家庭，其金融资产正在升值。当人们感觉“变富了”的时候，消费和投资的意愿会明显增强，这在经济学上被称为“财富效应”。

  1.居民购买力得到实质性增强

  本轮A股成交额连续多日维持在3万亿元以上的高位，市场活跃度非常高，意味着大量投资者在这一轮上涨中获得了实实在在的收益。对于有购房需求的家庭来说，股票账户里的浮盈可能直接转化为首付的一部分，或者增强他们承担月供的信心。这种购买力的提升，对当前处于恢复阶段的房地产市场而言，是最直接的需求侧利好。尤其值得注意的是，当前各地新房的供应也比较积极，进入五月后优质项目增多，市场本身也在从过去偏重二手房转向偏重新房。在这个节点上，由于新房认购性价比高，部分人可能会因为股票带来的财富效应，将资金转移到新房市场上。

  2.经济预期改善，打消“怕跌”顾虑

  过去两年，部分潜在购房者推迟入市，一个重要原因是担心经济前景不明、收入不稳定，或者担心房价继续下跌。而股市创下11年新高，释放了一个强烈信号：市场对宏观经济的看法正在转向乐观。当人们对未来工作和收入更有把握时，就更容易做出买房这样的大额长期决策。这种“信心修复”对楼市的意义，有时比单纯的信贷政策放松还要重要。股市带来的赚钱效应，其心理影响较大，有助于提振情绪。结合当前房价趋稳的态势，这种积极预期可能会进一步转化为楼市的实际表现。

  上表总结了股市上涨向楼市传导的几条主要路径。可以看出，这一轮股市创新高并非孤立事件，而是整体宏观环境改善的一个缩影，对楼市需求的释放具有多重正面意义。

  三、股楼联动：历史上“股市牛”与“楼市热”的节奏关系

  在中国市场，“股楼联动”是一个长期存在的现象，虽然二者并非总是同步，但在大方向上存在明显的先后节奏。因此，这次股市创下11年新高值得密切关注，它作为晴雨表的作用不容忽视，对股楼之间的联动效应需要持续跟踪。

  1.历史上典型的两轮股楼联动回顾

  回顾2007年和2015年前后的市场表现，可以看到较为清晰的规律：股市率先启动并走出一轮行情，随后1-2个季度，核心城市的房地产销售和价格也会逐步升温。背后的逻辑在于，资金总是先流向流动性最好的资本市场，待获利后再逐步转向流动性相对较弱、但更为保值的不动产。这并不是说股市涨了房价一定会涨，但股市持续向好，确实是楼市回暖的一个重要先行指标。尤其是当前房价处于超跌状态，大家对房价企稳的预期较强，这种效应会更加明显。而在以往房价持续上涨的阶段，这种超跌效应并不存在。从这个角度看，当前股市对楼市的影响反而比历史上更强。

  2.当前环境与历史时期的异同

  与以往不同的是，当前房地产市场正处于政策大力支持的阶段。限购放松、首付比例下调、贷款利率走低等政策，基本都是2023年以来出台的利好措施，且政策效应在持续释放。叠加当前房价性价比提高，对市场的影响效应会更加强。可以说，楼市自身正在积蓄反弹的动力。而股市创下11年新高，相当于给这个已经“加了柴”的火堆又“吹了一阵风”。两个积极因素叠加在一起，产生的效果可能大于单独任何一个因素的作用。

  上表对比了本轮股市新高叠加政策宽松的环境与此前单纯政策宽松的不同。可以看到，股市走强带来的居民信心和购买力支撑，叠加房地产市场本身已历经五年的深度调整，这种深度调整为资金进入楼市创造了更明显的可能性，使得当前的楼市修复基础比以往更加扎实。

  四、对不同类型的城市和购房者的实际影响

  股市创新高对楼市的影响并非“一碗水端平”，不同类型的城市和购房者感受会有所不同，但整体上是积极的。

  1.对一线及核心二线城市：直接受益，需求有望加速释放

  这些城市的购房群体中，有一定比例的家庭持有股票或基金资产。股市上涨带来的财富效应，在这些城市会体现得最为明显。同时，这些城市的房产本身具备较强的资产属性，当股市上涨后，部分资金会选择“获利了结”转入楼市进行资产保值。近期深圳、广州等城市在新政后出现的成交回暖，某种程度上已经可以感受到这种“股楼联动”的初期效应。

  2.对三四线城市：间接提振，主要通过信心传导

  三四线城市的购房者直接持股比例相对较低，股市上涨的财富效应不如大城市明显。但这些城市的楼市同样会受益于整体宏观预期的改善——当大家觉得经济向好、收入稳定时，原本犹豫的婚房、改善房需求也会逐步释放。因此，这种影响更多是通过“信心”来传导的，速度可能慢一些，但方向是积极的。

  上表可见，不同类型的购房需求都能从股市向好中获得不同程度的积极影响。这说明本轮股市创新高对楼市的支撑是全面而多维度的。

  五、结论：积极看待，但保持理性

  综合以上分析，我们认为上证指数创近11年新高对房地产市场传递了明确的积极信号。这种积极影响主要体现在三个方面：一是通过改善宏观预期修复购房信心；二是通过财富效应直接增强部分购房者的购买力；三是通过股楼联动的节奏效应，为楼市回暖提供额外的助推力。

  当然，房地产市场的根本驱动力更多还是在于城镇化进程以及当前的政策联动效应，包括潜在需求挖掘。因此，单纯用股市表现去完全对等判断楼市走势，并不现实。我们需要客观看待资本市场的表现，同时也要认识到，宏观经济向好这个大方向是明确的。对于正处于恢复期和企稳阶段的房地产市场而言，这无疑是一个非常积极的外部信号。

上海易居房地产研究院副院长 严跃进