2026年3月，京津两城商品住宅市场呈现“节后全面修复、小阳春成色显现、城市间结构性分化延续”的运行特征。春节假期效应消退叠加前期积压需求集中释放，两城供需两端环比大幅回升，新建商品住宅成交量较2月实现翻倍以上增长。但本轮回升更多是季节性因素和前期政策累积效应的体现，价格回升主要集中在核心区和改善型项目，市场复苏的持续性与深度仍存不确定性，结构性分化将是贯穿全年的核心主线。

  【内容速览】

  土地市场：涉宅用地恢复成交，两城热度与价格分化显著。3月京津两城涉宅用地供应总建筑面积约35.58万平方米，成交总建筑面积约47.60万平方米，环比增长57.9%，同比增长67.8%。其中北京成交总建筑面积13.26万平方米，成交楼板价19659元/平方米，土地价值高但成交规模受控；天津成交总建筑面积34.34万平方米，成交楼板价3654元/平方米。

  新建商品住宅市场：供需两端节后全面放量，环比大幅回升但同比仍普遍承压。京津两城商品住宅供应总量约95.93万平方米，环比增长107%；成交总量约108.13万平方米，环比增长178.7%，“小阳春”行情如期兑现，但同比维度两城成交面积均为负增长。库存端，北京去化周期34个月，天津22.5个月，两城库存压力差异明显。

  存量商品住宅市场：政策驱动成交全面放量，两城二手房市场分化显著。北京3月二手住宅成交19904套，环比增长144.6%，同比增长3.4%，创近15个月新高，呈现“量涨价稳”的良性复苏格局。天津3月二手住宅成交约14463套，环比增长113.6%，同比下降4.5%；成交均价8376元/平方米，环比下降1.4%，同比下降19.2%，“以价换量”态势延续。两城二手房占住房交易总量的比重超七成，市场主导地位稳固。

  01 . 土地市场

  1. 供求表现：供求有所回暖，但仍处于低位运行区间

  2026年3月，京津冀区域（18城）涉宅用地整体供应总建筑面积约285.24万平方米，环比增长3.1%，同比下降49.4%；成交总建筑面积约357.71万平方米，环比增长124.5%，同比下降24.9%，成交楼板价2878元/平方米，环比下降50.6%，同比下降23.6%。供求较2月有所回暖，但整体仍处于低位运行区间。

  2. 市场热度：底价成交成市场主流，房企拿地审慎

  3月京津冀涉宅用地平均溢价率为1.7%，与2月持平，从近一年走势看，平均溢价率仍处于低位。本月成交总金额超5亿元的宅地共3幅，均以底价成交，房企拿地策略整体高度审慎。

  3. 核心城市表现：两城供求规模分化，房企聚焦核心板块优质地块

  3月，京津两城涉宅用地整体供应建面35.58万平方米，环比下降28.8%，同比下降1.8%；成交建面47.6万平方米，环比增长57.9%，同比增长67.8%。底价成交成为两城土地市场的主流格局，房企投资布局的结构性特征进一步强化。

  北京：供应小幅回升、成交收缩。3月北京涉宅用地供应5幅，供应总建面31.08万平方米；成交3幅，成交总建面13.26万平方米，成交地块均以底价成交，溢价率为0%。成交地块主要分布于顺义、昌平等区域，均由本地国企竞得。成交楼板价19659元/平方米，同比下降80.8%，主要受去年同期核心区高价地块成交带来的高基数效应影响。

  天津：供应锐减、成交放量。3月天津仅推出1幅涉宅用地，但成交4幅，成交建面34.34万平方米，同比增长63.3%；成交楼板价3654元/平方米，同比下降70.5%。供应骤减但成交放量，主要系前期已挂牌地块在3月集中成交，并非需求侧的趋势性改善。3月成交的4幅住宅用地容积率全部控制在2.0以下，充分体现了天津土地市场“低密、改善、高品质”的供应导向。

  02 . 新建商品住宅市场

  1. 供求表现：节后全面修复，“小阳春”如期兑现

  1)   京津商品住宅整体运行特征

  2026年3月，京津两城新建商品住宅市场供需两端迎来节后全面修复。两城新建商品住宅新增供应面积约95.93万平方米，环比增长107%，同比下降7.9%；成交面积约108.13万平方米，环比增长178.7%，同比下降15.6%；成交均价34450元/平方米，环比增长8.2%，同比下降6.7%，“小阳春”行情如期兑现。

  2)   核心城市表现

  北京：新建商品住宅供应44.37万平方米，环比增长68%，同比下降33.7%；成交面积42.64万平方米，环比增长192.9%，同比下降21.2%；成交均价59511元/平方米，环比增长6.4%，同比下降4.3%，整体延续“控增量”的调控导向。

  天津：新建商品住宅供应51.56万平方米，环比增长158.9%，同比增长38.2%；成交面积65.48万平方米，环比增长171%，同比下降11.5%；成交均价18128元/平方米，环比增长5.3%，同比下降1.3%。节后修复态势明显，成交规模创近12个月新高。

  两城价格走势呈现分化特征：北京成交均价高位运行，环比回升主要受改善型高价项目集中签约带动，但同比仍处小幅下降通道；天津成交均价环比回升，自2025年11月触及阶段性低点后实现环比回升，筑底企稳特征逐步显现。

  2. 库存及去化周期：两城去化压力均较大

  截至2026年3月末，京津两城库存规模整体处于高位，去化周期均超20个月，压力凸显。

  北京：库存与去化周期双双上行，市场承压明显。截至3月末，北京商品住宅库存面积1229.56万平方米，环比增长0.11%，同比增长3.81%。按近12个月月均成交面积计算的去化周期为34个月，近5个月持续处于30个月以上的高位，反映出在供应端“控增量”背景下，成交规模的同比下降导致库存去化速度放缓，去化压力进一步加剧。

  天津：库存有所下降，但去化周期仍同比大幅增长。截至3月末，天津商品住宅库存面积1191.69万平方米，环比下降2.25%，同比下降1.47%；去化周期22.5个月，环比下降0.9%，同比上升25.7%。显示在成交量回升带动下，库存消化态势有所改善，但去化周期仍处于20个月以上的偏高水平。

  从库存绝对量看，两城库存面积体量接近，但北京去化周期显著高于天津，主要原因在于北京成交均价高、套均面积大，月均成交规模相对库存总量偏低。天津虽去化周期相对较短，但库存套数超过11万套，以绝对规模计量的去化压力依然不容忽视。

  3. 项目表现：改善型产品主导，热销项目集中涌现

  项目层面，3月北京与天津成交TOP10榜单呈现明显的能级差异，进一步印证了两城市场的结构性分化逻辑。

  北京：3月多个新盘集中开盘并取得亮眼业绩。通州梨园板块的中海·九树满和占据北京成交面积与成交金额双榜首，单月成交2.84万平方米，成交金额14.65亿元，成交均价51488元/平方米；顺义中央别墅区板块的华润北京润园以1.95万平方米、成交金额14.41亿元位列成交面积与金额榜第二，成交均价73881元/平方米，呈现典型的顶豪改善特征；西城区的中海京华玖序成交7.11亿元，成交均价176423元/平方米，刷新成交金额TOP10单价标杆。北京成交金额TOP10中通州区占据3席（中海·九树满和、中建·运河玖院、招商朝棠揽阅），改善型与顶豪项目共同支撑金额榜，呈“刚改+改善+顶豪”三元并立格局。

  天津：TOP10以主城区改善型项目为主。其中东丽张贵庄板块的上东金茂智慧科学城以1.17万平方米的成交面积位列面积榜榜首，成交均价22578元/平方米。金额榜榜首为红桥西站板块的天津金茂府，3月成交面积1.13万平方米，成交金额4.04亿元，成交均价35836元/平方米。

  03 . 存量商品住宅市场

  1. 运行特征：政策驱动成交全面放量，以价换量态势延续

  3月，重点监测的北京、天津两城二手住宅合计成交面积310.5万平方米，环比增长129%，同比增长0.4%；成交均价约18711元/平方米，环比增长2.1%，同比下降11.4%。在政策效应与季节性需求叠加驱动下，成交大幅回暖，“以价换量”态势延续。

  2. 核心城市表现：成交环比翻倍增长，价格走势分化显著

  北京：3月二手住宅成交面积174.85万平方米，环比增长140.9%，同比增长0.4%；成交套数19904套，环比增长144.6%，同比增长3.4%，创下近15个月新高；成交均价26729元/平方米，环比下降0.4%，同比下降9.3%，呈现“量涨价稳”格局，止跌回稳信号明显，市场韧性较强。

  天津：3月二手住宅成交面积135.65万平方米，环比增长115.4%，同比增长0.4%；成交套数14463套，环比增长113.6%，同比下降4.5%；成交均价8376元/平方米，环比下降1.4%，同比下降19.2%，以价换量态势延续。

  3. 市场格局演变：二手占比小幅回落但仍占绝对主体

  3月京津两城新建商品住宅与二手住宅成交总面积约418.62万平方米，其中二手住宅成交面积占比约74%。受节后新房集中推盘与政策效应双重带动，3月新房成交占比较前期有所回升，但二手住宅仍占据区域住房交易的绝对主体地位。

  04 .  后市展望

  3月京津两城商品住宅市场虽迎来环比大幅修复，“小阳春”行情如期兑现，但两城新房同比仍为负增长，市场复苏的持续性与深度仍存不确定性，结构性分化仍将是贯穿市场运行的核心主线。

  土地市场：低位恢复，聚焦核心与改善。北京核心区地块竞拍热度有望维持，2026年第二轮拟供应商品住宅用地清单已发布，后续丰台、通州、怀柔等区域供地有望持续推进，但房企拿地策略将继续聚焦核心板块，非核心板块底价成交格局短期内难以改变。天津土地市场以低密改善型用地为主，一季度成交地块容积率全部控制在2.0以下，预计后续供地将延续“低密、优质”导向，契合市场改善型产品需求趋势。综合来看，两城土地市场整体仍处于低位恢复阶段，尚不具备全面回暖的基础，“核心聚焦、底价主流、国企主导”的三元格局短期内难以打破。

  新建商品住宅市场：热度边际放缓，结构性分化加剧。4月作为传统“金三银四”的延续窗口，两城新房成交规模有望维持相对高位，但环比增速或将边际放缓。北京方面，核心区域优质改善项目成交集中度将进一步提升，海淀、昌平、丰台等区域热点项目有望延续热销态势，但远郊项目去化压力难有实质性缓解。天津方面，改善型产品仍将主导市场，核心城区仍是成交主力区域，产品品质、配套完善度和性价比将成为项目去化的核心竞争力。两城价格端，北京有望维持高位平稳，天津筑底企稳态势有望延续，但价格全面回升仍需等待市场基本面的实质性改善。

  存量商品住宅市场：北京二手房市场“止跌回稳”态势有望延续。在中央“着力稳定房地产市场”的部署下，北京作为一线城市基本面较好，住房刚性需求和改善性需求长期存在，后续房地产政策仍具备优化空间，二手房成交韧性凸显，有望维持高位运行。天津二手房市场“以价换量”的核心格局短期内难以发生根本性扭转，市场整体仍面临一定的下行压力。随着学区需求季等驱动因素减弱和3月底市场热度回落，预计4月二手房市场将逐步回落至常态化平稳区间；而经过前期持续的价格调整，业主降价预期有所收敛，市场价格单边下行的节奏有望进一步放缓。