上海易居房地产研究院副院长 严跃进

  当前国企收购二手房用作保障房，或以此推进“以旧换新”的模式，受到市场关注。传统意义上的以旧换新，主要针对置换链条断裂问题。而当前由地方国企主导的住房“以旧换新”，本质上是地方政府在房地产市场“置换链条断裂”的背景下，借助国资信用介入，积极优化保障房供给。所以，这一模式不只是简单的置换链条修复，还与国企承担的保障房建设任务以及近两年供给模式优化密切相关。

  当然，该模式最终对市场的影响，仍会回归到置换链条本身和居住层面。它通过“收购存量二手房—转化为保障性租赁住房—定向去化新房库存”的闭环，试图破解“二手房卖不掉、新房买不起、保障房租售难”的供需错配困局。在实操层面，这一模式面临资金可持续性、评估公允性与区域适用性三大堵点。其长期效果，取决于金融工具的创新配套，以及地方政府从“土地财政”向“存量运营”的职能转型。

  一、政策初衷：优化保障房供给模式，精准破解置换链条“梗阻”

  多地选择由国资平台主导住房“以旧换新”，出发点主要有两个：一是优化保障房供给，二是解决当前房地产市场“存量与增量市场循环中断”的痛点。

  一方面，当前部分保障房存在空置率偏高、区位配套与需求错位等结构性矛盾。通过“以旧换新”，可将居民手中位置分散、户型偏旧但地段尚可的存量房，转化为保障性租赁住房或配售型保障房。这既能盘活社会闲置房源，也能快速补齐核心城区的保障房供给短板，提升资源匹配效率。

  另一方面，当前市场的主要矛盾并非绝对需求消失，而是置换需求的链条卡在“旧房无法变现”环节。大量改善型需求群体持有中心城区的“老破小”，但由于二手房挂牌量激增、价格持续下行，旧房难以在合理周期内以预期价格成交，从而无法释放购买新房的支付能力。国资平台直接收购，相当于为市场注入强心针，人为制造了“接盘方”，将潜在的改善需求转化为有效的新房购买力。

  此外，国企收购分散的老旧二手房，为房东出售创造了条件。这些房东可以置换新房，本质上有利于去库存：一方面腾挪出购房资格，另一方面快速回笼资金增强置换能力。同时，在房票机制下，改善型需求会直接流向新房市场，带动新房库存的去化。

  二、短期市场影响：流动性激活与“托底效应”的双刃剑

  国企批量收储二手房，短期内会对区域市场产生积极的结构性影响，本质上是改变和优化了供求关系。

  一是对成交量的直接拉动。国企作为单一的大买家，短期内会创造可观的“定向成交”。以各地为例，首期签约若超过几百套，就相当于形成了“批发式”成交，能迅速拉低区域二手房挂牌量的峰值，缓解堰塞湖压力，并带动二手房交易活跃。

  二是对价格的双重作用：托底信号与促进价格稳定。国企的收购价通常由多家一级资质评估机构取均值确定，这向市场释放了权威的“公允价值”信号。在心理层面，这一价格起到“锚定效应”，房主向普通买家报价时有了心理支撑，有助于延缓价格进一步下跌。同时，此类房源减少，也通过供求关系的改善，促进价格稳定。

  三、现实堵点与建议：资金、评估与区域限制

  从已落地的城市实践看，该模式即便在国资主导下，仍面临严峻的现实挑战，主要体现在以下几个方面。

  资金平衡的“算账难”是核心堵点。大规模收储占用巨额资金，国企不仅要支付房款，还需承担后续的改造成本，包括装修及持有期的财务成本。若仅依赖财政拨款或短期贷款，规模难以扩大。尽管专项债、保租房REITs等金融工具被寄予厚望，但目前“融投管退”的闭环尚未完全通畅。

  评估定价的“公信力难”同样突出。收高了可能涉及国有资产流失，收低了群众不买账。尤其在房价趋于上涨的过程中，收购会更困难，因为房东的预期也在变化。

  区域限制的“打通难”也不容忽视。目前绝大多数“以旧换新”或收购二手房模式，都绑定“区域内”新房（如上海各区试点均要求购买本区新房）。这在很大程度上限制了购房者的选择面，导致政策受益面较窄。同时，若旧房在核心区而新房在远郊，居民的置换意愿会大幅降低。

  四、城市分析：更多聚焦在大城市

  该模式并非“全能药”，其复制推广必须严格区分城市能级，且更适合作为市场失灵期的短期干预工具，亦和各地年度保障房筹集目标有关系，而非长期制度化安排。目前来看，这一逻辑与二手房交易活跃的城市格局相似，主要还是适用于大城市。

  五、策略建议：纠正误区持续优化模式

  一是纠正误区。不应简单理解为“国家队下场收购”，这种认识会固化地方政府作为“最大房东”的角色，增加财政负担，并可能导致市场价格信号失真。更多还是要依靠市场自身的消化能力。

  二是拓宽二手房的用途和受众面。目前主要用作保障房，而保障房的对象定义需要调整。过去的一些定义不够合理，例如收入偏弱、住房条件差的群体，完全可纳入保障对象。像原拆原建中的部分业主，也应纳入保障房体系。甚至到大城市看病就医的人群，也属于保障对象。

  三是推进长期化的条件。若要实现长期化，必须完成角色的根本转换——从“救市者”转变为专业的“城市资产运营商”。只有建立起成熟的保租房运营能力和REITs退出渠道，使收购行为本身能产生覆盖资金成本的商业回报（微利可持续），该模式才能脱离政策补贴，实现市场化长期运作。