[世联行]农地确权值得期待

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  背景：2015年1月26日，国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、农业部、国家林业局联合发布《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》，要求在全面加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的同时，将农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物纳入不动产统一登记范畴。

  农地确权，意义重大

  此次将宅基地和集体建设用地以及农房一并纳入不动产统一登记范畴符合十八届三中全会提出的“赋予农民更多财产权力”的政策方向，以保护农户宅基地用益物权，增加农民财富。我们认为，农村集体土地和房屋确权登记意义重大。

  第一，厘清农民相关土地、房屋等财产权能，赋予农民土地使用权和房屋财产权，从而达到地权与产权的统一，解决历史遗留的权能模糊问题；

  第二，提高农民财产性收入，打破农村与城市的土地不平等，为农民享受城镇化土地增值收益提供政策保障；

  第三，有助于加快农村集体建设用地、宅基地流转和农房入市交易，盘活农民持有的不动产财产，推进农民住房财产权抵押、担保、转让，增加农民财产性收入渠道。

  所有权应该在经济上有所体现，我国农村保有非常巨大的不动产资源，但现行制度阻碍了农民的土地、房产发挥其应有的物权经济价值。

  根据国家统计局公布数据推算，2012年我国农村人均住宅面积37.09平方米，按照我国农村人口6.7亿推算农村住房总面积近250亿平方米，宅基地市场价值（含农房及其附属设施）超过20万亿，一旦农民土地、房产能够依法流转，将为我国农村人口带来大量财富，形成新型城镇化的重要驱动力量。

  农房入市，大势所趋

  十八届三中全会决定增加农村金融供给、提高农民收入以及新型城镇化背景下，农村宅基地流转以及农房入市已是大势所趋。事实上，我国不少地区已经在宅地流通以及农房入市上做了诸多卓有成效的探索。

  自80年代开始，乐清市开始推进集体土地农房的确权登记工作，90年代开始积极探索宅基地、农房的流转，到2009年《中共乐清市委关于加快推进农村改革发展的实施意见》明确提出对持有集体土地使用证和房产证的农村房产，允许在全市金融机构抵押，允许在市域范围内农业户籍人口间转让。近几年乐清农房抵押贷款年发生额均在50亿元以上，解决了农村经济发展融资问题，民营经济发展十分活跃，是“温州模式”的发源地。

  乐清在农房流转的积极探索启示了我们，确权登记赋予农房、宅基地抵押、流转功能，活跃了农村金融市场，为农民提供了重要融资渠道。然而在我国现行的法律、法规下，农房抵押贷款的推广进展缓慢，较预期目标仍然存在很大差距。

  农房抵押贷款仍需解决诸多难题

  农房确权登记将从根本上解决“权能模糊”（权能即指农民对农房享有占有、使用、收益和处分权能）问题，农房、宅基地权能有序运转，使得农房具备了法律意义上的产权，为加速推进农房抵押贷款踏出了坚实的一步。然而在农房确权登记的基础上，我们仍需克服法律保障缺失、市场机制不全和处置变现受阻等诸多困难。

  据此我们认为，政府首先需要完善相关政策法律制度，为农房抵押贷款扫除政策和法律障碍；其次，建立统一的农房交易流转平台，以政府调控与市场机制相结合，为农房变现提供真正的价值交易市场；再次，规范抵押资产评估制度，建立公平合理的价值评估体系，正确引导金融机构推进农房抵押贷款工作；最后，尽快破除城乡二元现状，完善农村社会保障制度，逐步弱化农村土地对于农民的社会保障功能。

  将为三四线楼市注入新增量

  过去的土地城镇化农民从土地增值中获取的利益很少，并未真正享受到城镇化带来的利好，加上现行法律法规对宅基地以及农房交易流转的限制，大量农村土地房屋闲置，收入微薄导致农民进城受阻。此次农村土地房屋的确权登记为农民享受城镇化土地增值收益提供合法化基础，农民将享有对其不动产占有、使用和收益的权利。伴随户籍制度的放开，将增加农民在城市买房落户资本和意愿。

  我国661个城市中，一二线城市占据全国商品房销售额近50%，这也意味着其他600多个三四线城市依然保有近4万亿的商品房市场。因此我们认为，虽然目前绝大部分三四线城市存在高库存风险，但随着农村土地房屋流转的放开，农民财富的增加将为这部分城市带来不可小觑的增量。对于开发商而言，慎重选择、择机进入三四线城市或值得期待。

  【世联行集团市场研究部：董文飞 刘文春 袁鸿昌】