[克而瑞]国土部定调加大土地供应别又矫枉过正

  7月23日，国土部发布了半年统计数据，上半年国有建设用地供应20.62万公顷，其中房地产用地供应4.70亿平方米，分别同比下降了21.4%和 38.2%，均创下了2011年以来的最大跌幅。7月27日，国土部发布了相应数据解读，定调下半年土地供应将大放量，并认为房地产用地供应将在下半年发 挥后劲，拉动有效投资，促进经济进一步企稳向好。

  “有供有限”新政在上半年普遍走极端，落实成“全面紧缩”

  正如只见“疯牛”和“疯熊”的中国股市，国内的政策面也往往会出现极端化现象，要么过分紧缩，要么过分宽松，譬如今年3月底的“有供有限”新政即是如此。 3•27 “有供有限”的本意是限制存量过多城市土地供应，但现在已经不仅仅是供应过量的城市受到了控制，就连供求情况较好的一二线城市也受到了波及。今年上半年一 线城市土地成交总价1749亿，较去年同期锐减了32.8%，为近三年来新低。并且土地稀缺也激化了企业之间的竞争，如7月份一线城市平均溢价率就达到了 37%，其中北京溢价率触顶已成常态、上海火车站地王也是高溢价成交。以此来看，上半年的3•27 “有供有限”已经不仅仅是成效显著，似乎已经是“过头”了。

  减少土地供应已累及行业投资，长此以往还将拖累整体经济

  事实上，严控土地供应的负面传导效应已经显现，今年新开工面积、房产开发贷、房产投资均呈下滑态势。首先是新开工持续负增长，上半年同比下滑15.8%； 再而是房产开发贷增速大幅下降，上半年非保障性房产开发贷增速仅为9%，较去年同期下滑了近9个百分点，甚至不及货币市场13.4%的整体增速；最后是房 地产开发投资增速持续低迷，今年上半年投资增速首次跌破5%，仅为4.6%，而今年上半年固定资产投资增速为11.4%。在投资方面，可以说房地产已经拖 了整体经济的后腿。

  若继续执行过度严格的土地供应，当供应端的过快下滑影响到成交时，那么挫伤的将不仅仅是楼市规模，更会损害到整体经济的发展。目前房地产行业销售额占到 GDP总量的12%，是GDP最终产品重要组成部分，而超过GDP总量的6%增加值，更是代表了难出其右的创造价值能力。因此即便要调整经济发展结构，去 房地产化的步子也不应迈的太快太大。

  下半年应根据当地实际，切实落实有供有限，但也应注意适当有度

  事实上，中央部委也已经看到了这一点，昨日国土部在对上半年数据解读时表示，随着上半年重大基础设施项目用地审批集中通过，将有更多城市土地市场迎来转化 期，地价整体也将趋于温和上行。故此我们预计下半年土地市场供应将温和放量，尤其是在供求平衡的一、二线城市，土地市场更是有望迎来更多的投资机会。

  因此，我们建议地方政府在执行“有供有限”新政时，还是要把握好度，对于升值潜力较高、需求旺盛的一、二线城市，要避免政策性误伤，尽量去保证土地供应规 模，这不仅有利于提升投资需求，保障整体经济增速，也有助于楼市价格的稳定，避免房价疯涨的情况出现。不过在加大供应力度时，也应注意适当有度，对于那些 房地产市场仍然供大于求的三四线城市，或是供应普遍过剩的商办市场，还是应当保持供应紧缩态度，以免下半年土地市场又走入了“只供不限”的另一个极端。