[中房研协]政策赋能，重构城乡土地价值版图

  9月23日， 中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》，要求重点调整完善土地出让收入使用范围，稳步提高土地出让收入用于农业农村比例，将更多将目光聚焦于乡村建设。

  土地出让收益城乡分配格局的重大改革调整，乡村振兴战略将获得有力资金支撑。那么，新出台的《意见》将如何让农村更多分享土地增值收益？土地出让金使用范围面临什么样重大变革？土地出让收入向农村倾斜后又将对城市发展格局和房地产市场产生什么样的影响？本期内参带来分析。

  广东省房地产行业协会土地与行业研究中心主任赵卓文认为，“十四五”开始，土地出让收入分配调整，重点向农业、农村倾斜，逐步达到50%以上。意味着国家城乡发展战略的重大改变：乡村振兴将成为国家发展战略中的重点方向；城市靠土地财政推动发展的模式将面临改变；城市地价、房价快速上升的动能将下降。

  工隆建通智库研究经理薄著认为，根据意见精神，对于土地出让收入高、农业农村投入需求小的省内中心城市，可根据实际需要调整比例。这样省会城市受影响较小，仍有财力投入城市建设，相应其他城市可投入城建的资金将进一步减少，这有可能使得目前“一省一城、省会独大”的局面更加明显。

  中国政法大学教授王卫国认为，此次政策提出“防止支出碎片化”，体现了“集中力量办大事”的政策思路。要统筹整合土地出让收入用于农业农村的资金，与实施乡村振兴战略规划衔接好，要聚焦补短板、强弱项。同时，必须持续加大各级财政通过原有渠道用于农业农村的支出力度，防止产生挤出效应。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从房地产角度看，在地方供地节奏调整情况下，未来开发企业拿地收储布局也会相应调整。现代种业提升、农村人居环境整治、村庄公共设施建设和管护等，尤其是一些城市近郊区的农村即城边村，或是享受此类土地出让金支农政策的较大受益者。相关乡村振兴关联的文旅投资、大型居住社区等或享受更多的资金支持，这是相关房企可以重点关注的领域。

  民银智库宏观分析师赵金鑫认为，意见的出台一定程度上限制了土地出让收入用于非农建设的资金比例，对一些土地财政依赖严重、财政收支紧张的地方政府短期会形成一定制约。将切实倒逼地方财政开源节流，在学会过紧日子的同时，改掉土地财政依赖症结，加大专项债发行规模，提高资金利用效率，深化财税制度改革，探索房地产税等增收新渠道。

  上海财经大学公共政策研究院首席经济学家杨畅认为，对于地方政府而言，短期不会影响土地出让的积极性，毕竟还有50%可以统筹使用，但由于土地需求跟产业发展密切相关，只有产业发展了，才会对土地形成增量需求，因此，这在一定程度上倒逼地方政府摆脱土地依赖，提升拓展财源的积极性。

  中共中央党校国际战略研究院原副院长周天勇认为，《意见》的出台使土地出让收入的分配向农村逐步增多，比原来更进了一步，但是根本性的改革还是要落到房地产税和土地交易税的改革上。土地出让金是不稳定的，土地也总有一天卖完的时候。出让土地收入是财政的过渡性措施，需要建立更加稳定的财政收入来源。

  农民日报总编辑思齐认为，由于土地出让成本性支出的标准很难统一规定，这就带来了“上有政策、下有对策”的空间。必须对土地出让收入用于农业农村情况加强核算、考核、审计、监督，着力压实地方责任；要进一步完善土地出让收支核算办法，加强监督管理；要尽快建立全国统一的土地出让收支信息平台，实现实时监管；要适时开展土地出让收入专项审计，将落实情况纳入实施乡村振兴战略实绩考核。

  中房分析

  城乡利益格局调整下，乡村发展将成为拉动内需的重要战略抓手

  在国际新冠疫情依然肆虐，地缘政治关系趋于紧张的大背景下，现阶段推动内循环发展是主要方向，随着我国城镇化率突破60%，城镇投资和消费增长趋稳，农村发展则大有作为，加快乡村发展进程、扶持农业并有效提升农村人口就业率进入到势在必行的阶段。

  而处理好农民和土地的关系仍然是深化农村改革的主线，《意见》要求调整完善土地出让收入使用范围，提高农业农村收入比例，正是中央以推进土地制度改革为牵引，落实农业农村优先发展的有效途径。在《意见》推动下，对土地出让收益城乡分配格局进行调整，有利于解决土地增值收益长期“取之于农、用之于城”的矛盾，进一步激活省内循环，推动城市和乡村协调发展、加快构建城市反哺农村的新发展格局。另外，此前新修订的《土地管理法》已取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，允许农村集体经营土地可以直接合法入市。至此，乡村发展势必将成为拉动内需的重要战略抓手，积极释放我国经济增长动能。

  政策赋能，土地收益为乡村振兴提供有力资金支撑

  加强乡村建设，首要的是资金到位，拥有充足的资金，降低人才流失，方能带动产业发展，进而推动地方整体经济发展。落实国家乡村振兴战略规划的各项重点任务，需要大量的资金投入，必须把更多的金融资源配置到农村经济社会发展的重点领域和薄弱环节，满足乡村振兴多元化多层次的金融需求。因此，需要调整土地出让收入的支出结构，提高用于农业农村的比例。过去几年土地出让的净收益，用于农业农村的比重大约占30%左右，现在中央要求提高这一比例，提出更“硬”和更“明”的要求来落实这个政策，土地出让收益城乡分配格局的重大改革调整，必将为乡村振兴提供更为充裕的资金保障。

  “十四五规划”时期，乡村在房地产舞台中扮演更重要角色

  《意见》如果与房地产调控联系起来，不仅符合中央坚持“房住不炒”、提高投资有效性的政策导向，更是房地产长效机制的完善。《意见》要求土地出让收益用于农业农村比例达到50%以上，将倒逼地方政府在城市建设领域降低对土地财政的依赖程度。随着投入城市建设的资金比例减少，城乡发展更加均衡，土地市场也将回归理性发展。随着城乡结合部投资强度的提升，城市土地价值也将出现一个重构的过程。

  聚焦房地产市场发展方面，“十四五”规划时期，乡村振兴或在房地产舞台中扮演更重要角色，为楼市下半场发展提供了更广阔的空间，探索新的农村从业参与方式与经营模式也是企业挖掘新机遇的一大重要任务。在乡村振兴导入社会资本的过程中，以恒大、碧桂园为代表的部分规模房企已率先投身到乡村振兴的工作中，其他房企也可抓住战略窗口期提前进行区域布局，参与一些例如以田园乡村、农业特色小镇建设、农业产业、文化旅游等项目获取收益，为未来发展提供“养分”。