[中房研协]上海“三价就低”政策下，首付成本提高使刚需购房难度加大

  【热点聚焦】

  近期，关于8月初上海市二手房房贷实行的“三价就低”原则再度引发热议。所谓“三价就低”，即在合同网签价、涉税评估价、银行评估价中，根据最低的价格，作为贷款额度审批标准。

  网签合同价：房屋买卖的双方通过网上房地产在线签署合同中约定的价格，这对于购房者来说是可以掌握和确定的。

  涉税评估价：为了避免房屋买卖双方调低网签合同价格而达到避税的目的，税务部门自行聘用第三方评估机构进行核价，如网签合同价格低于涉税评估价的，则以税涉评估价作为房屋交易的纳税标准。该价格需向税务部门查询才能得知，对于购房者来说属于不确定数据。

  银行评估价：银行为了了解贷款时抵押物的价值而委托评估公司评估，由此确定银行评估价，对于购房者来说属于不确定性数据。

  【热点评析】

  “三价就低”政策降温立竿见影，8月上海市二手房成交数据全面下降。

  “三价就低”原则意在进一步管控二手房市场，挤压投资投机空间，同时有助于银行可解决抵押物价格虚高、抵押物安全系数降低的问题，有利于更好化解房贷经营中可能产生的风险。

  从近一个月的实践来看，“三价就低”原则对上海市二手房市场的影响“立竿见影”。根据上海链家研究院监控数据显示，8月份上海市二手房成交1.8万套，环比下降24%，同比下降40%，为今年以来最大幅度的下跌；成交金额574亿元，环比下降30%，同比下降44%；成交均价3.8万/平方米，环比下降8%，同比下降5%，跌至2019年的月均成交水平。各项成交数据全面下降，彰显了新政作用下，上海市二手房市场步入降温通道。

  此外，在房地产贷款集中度管理制度要求下，银行房地产贷款余额受到严格管控。实行“三价就低”原则，无疑将压缩个人住房贷款额度。这对于银行来说，既可以降低高风险贷款，也有助于银行满足更多购房者贷款需求。

  新政客观上误伤刚需，推动“全体人民住有所居”需通过租购并举、租购同权实现

  从近一个月的市场表现来看，“三价就低”作为新的贷款原则，在有效打击了投资投机行为的同时，也使大部分刚需购房者遭到误伤。原因主要在于“三价”存在较大的差异。根据数位国有银行相关负责人介绍，当前房屋交易核验价多为市场价格的9折，而涉税评估价大约是5-7折。根据“三价就低”原则，购房者贷款额度较新政前将大幅下降，最大降幅甚至超过四成。

  举例来说，比如一套房子，房东想卖350万元，房屋核验价300万元，涉税评估价为250万元。购房者将只能按照250万元的总价去申请贷款，售价与涉税评估价的差额部分，将需要购房者以首付款弥补，这无疑大幅提高了购房者的首付成本。对于大多数刚需购房者来说，购房压力进一步加大，甚至“难以为继”。近期市场上就出现了不少此类案例，购房者与房东签署了协议并缴纳了定金，但由于“三价就低”原则导致获得的贷款额度大幅下降，购房者无力支付多出来的“首付款”，只能无奈弃购甚至需面临高额违约金赔付风险。

  因此，在喜于新政调控取得初步成效的同时，也需要关注刚需购房者的利益问题。促使市场降温、房屋回归居住属性只是开始，要实现全体人民住有所居的目标，仍需要通过继续探索执行差别化信贷政策、加快发展住房租赁市场、推动“租购同权”等手段实现。

  （内容来源：中房研协测评研究中心）