北京链家研究院院长 高原

  8月8日,北京市三部门联合发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》,即日起施行。这是自2025年8月、12月两轮调整后,一年内北京市第三次出台房地产政策优化措施。本次政策以"撬杠杆、降门槛、真利好"三重组合,延续了一年多来北京房地产政策调整的清晰脉络,在公积金额度、购房资质、便民提取等多个维度同步优化,定向支持刚需置业与改善性需求,政策延续性、系统性与便民性叠加特征明显。从时点看,8月出台精准衔接"金九银十"传统旺季,政策窗口期选择稳健。

  本次政策的核心可概括为三重组合:一是"撬杠杆",住房公积金贷款额度大幅提升,单人首套最高120万元、夫妻首套最高240万元,叠加上浮后单人最高180万元、夫妻最高340万元;二是"降门槛",非京籍家庭购买五环内商品住房社保或个税缴纳年限从2年降为1年,父母赠与子女住房不再核验购房资格;三是"真利好",装修提取公积金最高25万元/套,每10年一次。三重组合并非单点突击,而是延续一年多来政策调整的系统性思路,从资格释放到杠杆放大再到便民提取,层层递进。

  一年内三次调整,脉络延续、上下贯通

  从政策脉络看,本次调整是2025年8月8日、12月24日两轮政策后,一年内北京市第三次出台房地产优化措施,整体思路清晰、延续性强。横向上,本次政策与前两轮在公积金额度、购房资质、便民提取等方向上一脉相承,层层递进而非单点突击;纵向上,本次政策上接中央政治局最新会议精神,响应相关要求,下接近期公积金条例修改,装修提取正是制度落地的具体体现,自上而下的政策传导路径完整;同位上,四个一线城市近期均对公积金额度作出显著提升,北京此次调整兼具跟进与同步特征。从时点看,8月出台精准衔接"金九银十"传统旺季,政策窗口期选择稳健,与一年多来政策节奏的连续性相吻合。

  夫妻同心额度翻倍,双缴双用贴合家庭实际

  公积金额度变化"大也不大"。大,在于总额度确实翻倍——单人首套从基本额度120万元、叠加上浮后最高180万元,夫妻首套从基本额度240万元、叠加上浮后最高340万元,均为历史新高。不大,在于这一翻倍机制需要夫妻双方共同缴存才能达到顶格,本质是夫妻双人存缴可双人使用,机制上不构成对公积金存贷循环的透支,不影响公积金持续支持居民改善居住条件的潜力。从居民实际角度,夫妻共同缴存共同使用,符合家庭购房决策的实际需求与感受,是一次贴合实际的优化。从浮动机制看,绿色建筑、多子女家庭上浮均为已有政策,此次额度同步翻倍,延续性强;新增亮点在于城六区居民购买非城六区住房享受浮动,这一调整呼应北京"减量发展"格局,体现显著的地方性特点。同时,浮动为有限上浮而非无限上浮,顶格单人180万元、夫妻340万元封顶。从业务实际看,目前北京居民购房组合贷笔均贷款约220万元,新政额度完全足以覆盖绝大部分常规家庭的正常购房需求。此外,缴存年限挂钩优化也是不容忽视的隐性利好——单人每年20万元、夫妻每年40万元,5年1个月即可满额;而原政策需7年1个月满额,新政下年轻人满额时间提前2年,更早获取强能力、提前入市,从购房者角度是"早买房",从市场角度是“增客户”,其重要性不亚于额度提升本身。

  非京籍五环内"二改一",利好刚需置业实际

  本次购房资质调整的核心是非京籍家庭购买五环内商品住房社保或个税缴纳年限从2年降为1年,定向释放五环内刚需置业资格。从历史经验看,2025年12月24日政策出台后,北京住房市场活跃度显著提升,全年成交量达五年新高,2026年上半年一季度刚需群体活跃,低总价、入门级房源占比近七成,这一结果与"1224"政策密不可分。本次"二改一"同样定向刚需,对刚需购房友好,效果同样值得期待。但从时点与传导节奏来看,刚需置业具有年初年末活跃的典型季节性特征,需求激发到看房再到实际成交,传导链通常需要70至100天,这意味着本次政策的激发作用需更长时间显现,预计四季度末至明年一季度才会逐步体现到数据上。此外,父母赠与子女住房不再核验购房资格,是结合实际情况出台的便民性政策。过去为防止虚增购房资质,需核查受赠人购房资质,这一机制对跨省市家庭内部进行房屋合理转移造成了“误伤”。本次调整放开父母向子女的单向赠与,是对现有政策的优化,便利居民实际需求。同时,本次政策同步扩大存量房"带押过户"范围、优化套数认定,均为降低交易摩擦与置换链条成本的便民性政策。

  公积金条例修改落地,装修提取让钱真正用到房子上。本次政策明确,装修提取公积金最高25万元/套,每10年一次。这一政策是公积金条例修改的具体落地体现,也是本次新政中真正落到居民手里的现金利好之一。从机制上看,公积金贷款本质是负债,居民使用后需按月偿还;装修提取则是直接变现,将缴存资金用于住房消费改善,机制本质不同。25万元对应普通家庭的二次装修预算的中位数,10年周期则与装修更新频率相对应,二者均与居民实际需求匹配。从客群画像看,公房社区的老龄群体近年来适老化装修需求逐年增加，同时商品住房供给高峰期的住房也开始密集进入10至15年房龄的二次装修周期,两类客群对装修提取的需求强烈，也是本次提取政策的核心利好对象。装修作为住房改善的"轻量版",对存量房市场的活跃度具有间接传导作用,是本轮政策中兼具制度根源与民生落地双重价值的真利好之一。