[克而瑞]还有29幅地 北京地王没有最高只有更高

杨科伟、董妍2015-10-22 15:29:02来源:克而瑞

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2015-10-22
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:克而瑞

  公告称近期北京市将新增供应29幅地块。照理说,大规模集中供应必会起到平抑地价、控制地王产生等作用,但刚一开始,丰台地王的出现就打破了这一预 期。今天,金茂与碧桂园联合体又以140%溢价率、51.8亿元夺得2幅地。这在当前一线城市被普遍看好而土地供应匮乏的背景下,土地供应增加只会吸引更 多的房企热抢,地价也只能水涨船高,可以预见接下来的土地市场,地王纪录会被不断刷新!

  城市加剧分化、房企资金宽裕决定7.5万元/平方米单价地王出现成为必然

  首先,当前市场分化加剧的现状促使房企向一线和部分二线城市集聚,就连坚持深耕三、四线城市的碧桂园、恒大都纷纷抢占一线城市市场,对一线城市土地趋之若鹜早已成为共识。

  其次,国内货币政策宽松、房企资金宽裕,对地王的产生也有决定作用。9月末M2余额135.98万亿元,同比增长13.1%,M2增速连续三个 月高于13%,彰显货币政策的宽松取向。与此同时6月以来的成交回升而投资减少也让开发企业自有资金非常充裕,前9月全国住宅商品房销售额同比增长 18.2%,到位资金中的定金及预收款等其他资金同比增长7.9%,销售回笼资金的充裕进一步为房企拿地提供“弹药”保障。

  最后,葛洲坝出于自身价值战略的考虑也不会轻易错过这块地。去年2月葛洲坝就与龙湖合作龙湖西宸原著项目,在丽泽板块打造豪宅。如今再次在项目同板块拿地既可将板块提升价值变现,又可在板块内统一完善配套,对项目开发起到“1+1>2”的效果。

  综合以上情况,我们认为北京自20日开始连续33天将供应29幅地块,大规模的集中供应并不会抑制地王的出现。

 价格已不是关键,北京乃至一线城市地王仍会层出不穷

  具体分析来看,北京后续“地王”的蔓延毫无悬念,本次集中供应的29幅地块分别位于北京的11个区域。其中昌平区(7幅)和丰台区(6幅)供应 最大。丰台区6幅五环内地块不提其区域相对具有优势,在区域内单价提升到新的高度的同时,其他地块热度也会同步提高。其他地块则都在五环外,以昌平区为 例,目前主要以刚需置业为主,2015年成交单价仅2.5万/平方米,远低于全市平均水平(3.2万/平方米),随着住房需求向改善和高端方面更替,此类 地块仍可为房企提供较大利润空间。可以预见,房企的激烈争夺势在必行,地王价格纪录的刷新频率也只会更快。

  在一线城市土地供应匮乏、货币政策宽松、资金充足等有利情况下,房企拿地情绪高涨更易推动地价超预期上涨,在一个不在乎价格只要能拿地、有供应就会照单全收的市场中,控制供应的结果只会继续刺激土地价格的高涨,一线城市地王仍将会层出不穷。

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