[克而瑞]这家企业哪来的底气拿200%溢价率的地

沈晓玲、陈桢颖2015-10-15 11:06:36来源:克而瑞

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2015-10-15
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  10月10日,上海青浦区盈浦街道城中南路东侧地块被新城地产以5.18亿拿下,溢价率高达191.16%,成为了近2年来溢价率最高的地王。

  虽然,该幅地块16974元/平方米的楼板价与17000元/平方米的周边二手房价格相当,但该地块所在区位商业配套成熟,教育资源齐全,再加上在建的17号线将势必提振未来青浦盈浦地块的房价。除了地块本身优质的条件之外,是什么驱动新城如此豪掷拿地?

  战略动力:深耕长三角,强化上海布局

  新城在2014年年报中明确了其聚焦长三角的发展战略,而在2015年中报中突出了以上海为拓展中枢的战略方向。拿地方面,据 CRIC监测,新城在2015年新增30幅地块,总建筑面积逾566万平方米。其中,长三角区域拿地占比达85%。除了此次新增的青浦地块之外,新城就分 别于2月和8月,在上海获得地块共计9幅(其中,新城于8月17日通过股权收购的方式在沪获得8宗商住地块,总土地出让面积为33.32万平方米)。销售方面,据中报显示,长三角地区作为新城的大本营,区域的销售贡献度占首位,达45.44%。其中,上海项目的销售金额达18.96亿元,贡献度为17%,位居第三。

  土储需求动力:目标当前,积极拿地,保证未来货源

  与往年不同的是,新城今年在拿地方面保持了“持续且稳健”的节奏,几乎每月都有地块“收入囊中”。截止到2015年6月30日,新城总土地储备为1805万平方米,按目前销售节奏来看,300万平方米的年度销售面积推算,土地消化周期大约为6年。

  然而,今年良好的销售业绩和既定的目标势必要求企业积极增加土地储备。据新城公告,2015年首9月的销售 金额为201.8亿元,同比增长35%,其中,9月销售金额高达41.28亿元,环比上升87%,同比提高109%。以这样的去化节奏来看,280亿元的 年度目标完成无虞。而且,鉴于新城在2014年初就定下了“2017年完成500亿”的销售目标,若要达成该销售目标,企业则需要保证充足的货源。

 财务支持动力:资金充沛,全面支持拿地

  从15年中报看出,新城良好的财务 情况为拿地扩张提供了支柱。 首先,充足的现金量可以保证了较强的短期偿债能力以及拿地资本。其次,在长短期有息债同时上升,长短期债务比也增加的情况下,净负债率比去年同期更是回落 了10个百分点,仅71.99%,债务结构进一步得到了优化。另外,净利润同比增长177%,合约销售金额同比上升35%。一方面,源于新城准确把握市场 判断,并坚持产品多元化及积极去库存的发展战略,大幅提升了销售业绩;另一方面,在新城推行的合伙人制度下,提高了团队风险管理意识以及项目团队的效率, 实现了利益最大化。业绩和净利指标双双实现增长,也提升了新城积极扩张拿地的资本和信心。

  更重要的是,新城B转A方案已于9月21日正式获批。这意味着新城将拥有A+H境内外双融资平台,有效助力企业未来的拓展。


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