[克而瑞]新江湾地王来袭 解析疯狂拿地盈利逻辑

  7月29日，上海杨浦区新江湾城N091101单元A4-01(B3)地块公开拍卖，最终被融信以总价31.55亿元拿下，溢价率51%。该地块计容面积5.97万平米，平均楼板价52840元/平米，地块要求开发商自持建筑面积不低于15%，保障房建筑面积不低于总规划建筑面积的25%，因此一时间“地块楼板价92506元/平，未来保本价将在10万以上”的传言甚嚣尘上。然而事实是否真的这样呢？地王真的那么令人担忧吗？企业又为何如此不遗余力呢？

  楼板价真有那么高吗？

  该地块成功出让之后，最令人瞩目的就是未来售价问题，普遍认为未来保本售价在10万以上。我们来看这个价格到底是如何算出来的呢？土地成交总价31.55亿元，扣除保障房、自持部分和公共设施之后的剩余可售计容面积约3.41万平米，按照土地总价和剩余可售建筑面积来算，楼板价92506元/平米，保本售价自然得10万 以上。但是这样算真的合适吗？

  首先来看保障房部分，配建保障房，不代表是“无偿建设”。一般而言，开发商配建好保障房之后，政府是要回购的，回购价格政府与开发商之间应该有协商，但是不可能让开发商完全承担土地费用和建安费用，否则开发商都“血本无归”了，买卖还有进行的必要吗？

  其次来看自持部分，该地块要求开发商自持住宅部分不低于15%，这部分企业真的没有办法吗？不尽然。自持只是说企业不能把这部分面积直接开盘出售，无法实现资金快速回笼，但是开发商能做的事情还有很多。比如说租赁，房子可以出租，开发商可以跟周边企业或跟第三方公寓管理机构协商，直接整租给某个企业或者包租给第三方公寓管理机构。目前很多企业都在进军长租公寓，万科此前还曾提过3年内获取20万套长租公寓房源呢。

  因此，完全不考虑保障房和自持部分未来可能带来的资金回流，把所有成本都加到直接可售部分，以此作为未来保本售价的衡量基础，未免太不科学了。

  地王有盈利空间吗？

  那以52840元/平米的楼板价来看呢？2016年6月新江湾城板块的成交均价约55479元/平米，并没有比地价高多少。那么地块真的很难盈利吗？并不一定。纵观过去几年热点一二线城市的土地出让，不乏曾经让人觉得”面粉贵过面包的“地王。但是随着市场的上涨，板块的崛起，加上企业良好的销售策略和产品打造能力，不少地王都成功解套，甚至实现盈利。

  以上海大宁金茂府为例，2014年1月地块出让时溢价率高达111.59%，楼板价47609元/平米，当时周边在售的象屿大宁悦府成交均价也仅为46000元/平米。项目首开为2015年4月12日，当时象屿大宁悦府价格在5万元/平米左右，但是金茂府凭借更好的地理区位和中高端科技住宅的产品定位，以6.8万元/平米的价格开盘并实现热销。此后更是通过把握推案节奏和大小户型产品的合理搭配，逐步拉升销售价格，最终实现了热销及良好的盈利。

  大宁金茂府的案例显示，有板块升值预期和企业良好的运营能力，目前看上去”面粉贵过面包的“的地王并没那么可怕。回头来看新江湾地王，也是如此。在目前上海外环地王频出情况下，位于中外环的新江湾板块价格预期自然不低。从项目供应来看，过去两年新江湾城板块曾经出现供应“断档“，现有项目大多售罄或可售资源不多，板块未来主要在售项目为信达泰禾上海院子(预计2016年年底开盘)和新江湾城D5地块(开盘时间尚不确定)。而随着新项目信达泰禾上海院子推出市场，也将进一步提升板块房价，新江湾地王盈利也能更有保障。

  企业争夺地王底气何在？

  综上，地王并非不能做，尤其是在一二线城市颇具发展潜力的板块，价格上涨预期较强，这也是企业争相抢夺的原因所在。在上一轮市场调整之后，大多数房企都将战略重心转移到了一二线城市。从近期我们发布的城市前景排行榜也可以看出，最具前景的也是近期土地竞争比较激烈城市。融信自2016年3月16日正式将总部迁至上海以来，加速了全国化的布局和一二线城市的深耕，今年已在杭州和上海两个长三角核心城市获取了10逾幅优质地块，这些项目的入市，也将为企业后期的业绩带来有力支撑。

  另一方面，具备较好的产品开发和销售能力也是企业敢于拿下新地王的底气所在。以融信杭州公馆为例，融信于2014年1月以总价33.84亿元，楼板价25785元/平米获得该项目，彼时周边3公里商品住宅销售价格也不过这个水平。结合地块区位，融信将杭州公馆项目的客群聚焦在杭州市中心的改善型客户，同时在产品打造上也可谓“独具匠心“，高层外立面采用了玻璃幕墙，而洋房的外立面则采用石材干挂，突出奢华感来提升溢价空间。据房管局数据，项目自2015年6月首开以来，仅半年时间便以总成交金额12.2亿、总成交套数190套、总成交面积26446平米的傲人成绩夺得西湖区2015年度豪宅成交三冠王。

  此外，产品特色与区域的融合也能为企业未来项目去化带来优势。今年以来融信致力于打造“融信•国学堂”这一国学启蒙及传承计划，向社会尤其是业主的下一代传递正向的价值观。而新江湾地王所在的杨浦区，高校林立，文化氛围浓厚，企业“国学堂”的品牌文化与“知识杨浦”不谋而合，相辅相成。据了解，融信的新江湾地块毗邻复旦大学，这将更加有利于国学堂品牌的落地，增强客户粘性。