[易居]7月上海土地成交价再创新高 楼市反弹恐招新一轮调控

  摘要 易居研究2016 年7月份，上海土地市场和商品住宅市场呈现两大主要特征：一是上海土地成交价格再创历史新高，达到15079元/平方米，平均溢价率为92%；二是政策调 控之下的上海新房和二手房市场继续反弹，7月份的新房成交面积远高于2013年历史火爆期，与去年同期相比仅减少2.4％，而二手房成交面积同比增加 16.8％。假如不出台新政，则上海楼市将迎来“金九银十”。

  一、开发投资和建设：增速趋缓

  （一）房地产开发投资：增速趋缓

  今年1-7月份，上海房地产开发投资1962.44亿元，同比增长6.9％，较1-6月份同比增速降低1.8个百分点;与全国同期房地产开发投资增速5.3%相比，高出1.6个百分点。上海房地产开发投资增幅连续19个月高于全国平均水平。

  （二）商品房新开工面积：增幅扩大

  今年1-7月份，上海商品房新开工面积1378.51万平方米，同比增加15.0％，与1-6月份的同比增速比，增加了6.5个百分点；与全国同期商品房新开工面积13.1％的增速比，增加1.9个百分点。              

  （三）商品房施工面积：增速略增

  今年1-7月份，上海商品房施工面积13523.6万平方米，同比增长1.2％，与1-6月同比增速比，增加0.2个百分点。1-7月份全国商品房施工面积同比增长4.8％，高出上海3.6个百分点，这是自今年2月份以来，上海商品房施工面积增速连续6个月低于全国平均水平。

  二、土地市场：成交面积处低位，但地价创新高

  （一）土地成交建筑面积：降幅收窄

  今年1-7月份，上海土地成交建筑面积569万平方米，同比下降43.7％，较1-6月份土地成交面积的降幅收窄6.57个百分点。

  （二）土地出让金：增速转正

  今年1-7月份，上海市土地出让金858亿元，同比上升3.4％，与1-6月份的增幅相比，增加11.1个百分点，增速在历经4个月负增长后转为正数。

  （三）土地成交价格：再创新高

  今年1-7月份，上海土地成交均价15079元/平方米，同比增长83.5％，土地成交价格创历史新高。7月份，上海成交18幅地块，平均溢价率为92%，区域“单价地王”频频上演。

  三、商品房市场：成交回暖

  （一）商品房销售情况（统计局口径）：增幅扩大

  今年1-7月，上海商品房销售面积1533.81万平方米，同比增长22.0％，较1-6月份增速增加3.8个百分点。全国商品房销售面积7.6亿平方米，同比增长26.4％，较1-6月增速减缓1.5个百分点。全国商品房销售面积同比增速连续6个月超过上海。

  （二）纯商品住宅市场（剔除保障房）：成交回暖，成交均价再创新高

  1、销售情况：成交继续反弹

  7月份，上海纯商品住宅成交面积131.4万平方米，环比增加5.2%，同比减少2.4％。从成交面积可以看出，“3·25”新政后，上海新房成交面积在4月份和5月份出现腰折，但在6月份小幅回暖，7月份继续反弹。从历年成交来看，7月份为楼市传统淡季，但今年7月份新房的成交面积绝对值与去年同期相当，远高于2013年历史火爆期。预计在政策没有进一步收紧的前提下，上海楼市或将迎来“金九银十”。

  2、供求关系：供小于求

  7月份，上海纯商品住宅供应面积77.3万平方米，环比增加6.0%，同比减少19.7％，新增供应与成交面积比为0.59，仍处于供不应求态势。可见“3.25”政策的边际效应正在减弱，新增的购房需求仍然旺盛。

  3、成交均价：再创新高

  7月份，上海纯商品住宅销售均价为37357元/平方米，环比上涨1.9％，同比上涨7.7％，成交均价再创新高。上海5月份、6月份、7月份新房成交价格一直居于高位，主要与新房豪宅化、高端化的趋势有关。未来几个月，上海的新房市场仍将保持高热态势。

  4、库存情况：库存减少，存销比下滑

  截止到今年7月底，上海新建纯商品住宅库存总量为841万平方米，环比减少5.8％，同比减少30.7％。

  存销比方面，7月份上海新建纯商品住宅存销比为7.0个月，较6月份的7.4个月略有下滑。鉴于上海新房存销比和库存均处于低位，预计上海新房市场依然保持活跃态势。

  四、二手房市场：成交回暖

  （一）成交面积：成交量增加

  7月份，上海二手房成交面积327万平方米，环比增加45.3％，同比增加16.8％。上海7月份二手房成交面积大幅反弹，一方面是因为上海土地市场的火热，影响了买卖双方的价格预期，邻近地王板块的二手房价格涨幅较大,市场“恐慌”情绪再起；另一方面，上海7月份新房的供应面积较少，且新开盘项目价格高企，也使得一些急于入市的客户转投二手房市场。

  7月份，上海二手房指数为3784点，比6月上升98点，环比上涨2.57%，涨幅扩大1.02个百分点，环比涨幅在连续四个月收窄后出现反弹。

  执笔人：易居房地产研究院 研究员 姚腊