[易居]7月上海土地成交价再创新高 楼市反弹恐招新一轮调控

2016-08-29 10:16:34来源:易居研究院

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2016-08-29
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:易居研究院

  摘要 易居研究2016 年7月份,上海土地市场和商品住宅市场呈现两大主要特征:一是上海土地成交价格再创历史新高,达到15079元/平方米,平均溢价率为92%;二是政策调 控之下的上海新房和二手房市场继续反弹,7月份的新房成交面积远高于2013年历史火爆期,与去年同期相比仅减少2.4%,而二手房成交面积同比增加 16.8%。假如不出台新政,则上海楼市将迎来“金九银十”。

  一、开发投资和建设:增速趋缓

  (一)房地产开发投资:增速趋缓

  今年1-7月份,上海房地产开发投资1962.44亿元,同比增长6.9%,较1-6月份同比增速降低1.8个百分点;与全国同期房地产开发投资增速5.3%相比,高出1.6个百分点。上海房地产开发投资增幅连续19个月高于全国平均水平。

  (二)商品房新开工面积:增幅扩大

  今年1-7月份,上海商品房新开工面积1378.51万平方米,同比增加15.0%,与1-6月份的同比增速比,增加了6.5个百分点;与全国同期商品房新开工面积13.1%的增速比,增加1.9个百分点。              

  (三)商品房施工面积:增速略增

  今年1-7月份,上海商品房施工面积13523.6万平方米,同比增长1.2%,与1-6月同比增速比,增加0.2个百分点。1-7月份全国商品房施工面积同比增长4.8%,高出上海3.6个百分点,这是自今年2月份以来,上海商品房施工面积增速连续6个月低于全国平均水平。

 二、土地市场:成交面积处低位,但地价创新高

  (一)土地成交建筑面积:降幅收窄

  今年1-7月份,上海土地成交建筑面积569万平方米,同比下降43.7%,较1-6月份土地成交面积的降幅收窄6.57个百分点。

  (二)土地出让金:增速转正

  今年1-7月份,上海市土地出让金858亿元,同比上升3.4%,与1-6月份的增幅相比,增加11.1个百分点,增速在历经4个月负增长后转为正数。

 (三)土地成交价格:再创新高

  今年1-7月份,上海土地成交均价15079元/平方米,同比增长83.5%,土地成交价格创历史新高。7月份,上海成交18幅地块,平均溢价率为92%,区域“单价地王”频频上演。

  三、商品房市场:成交回暖

  (一)商品房销售情况(统计局口径):增幅扩大

  今年1-7月,上海商品房销售面积1533.81万平方米,同比增长22.0%,较1-6月份增速增加3.8个百分点。全国商品房销售面积7.6亿平方米,同比增长26.4%,较1-6月增速减缓1.5个百分点。全国商品房销售面积同比增速连续6个月超过上海。

 (二)纯商品住宅市场(剔除保障房):成交回暖,成交均价再创新高

  1、销售情况:成交继续反弹

  7月份,上海纯商品住宅成交面积131.4万平方米,环比增加5.2%,同比减少2.4%。从成交面积可以看出,“3·25”新政后,上海新房成交面积在4月份和5月份出现腰折,但在6月份小幅回暖,7月份继续反弹。从历年成交来看,7月份为楼市传统淡季,但今年7月份新房的成交面积绝对值与去年同期相当,远高于2013年历史火爆期。预计在政策没有进一步收紧的前提下,上海楼市或将迎来“金九银十”。

 2、供求关系:供小于求

  7月份,上海纯商品住宅供应面积77.3万平方米,环比增加6.0%,同比减少19.7%,新增供应与成交面积比为0.59,仍处于供不应求态势。可见“3.25”政策的边际效应正在减弱,新增的购房需求仍然旺盛。

 3、成交均价:再创新高

  7月份,上海纯商品住宅销售均价为37357元/平方米,环比上涨1.9%,同比上涨7.7%,成交均价再创新高。上海5月份、6月份、7月份新房成交价格一直居于高位,主要与新房豪宅化、高端化的趋势有关。未来几个月,上海的新房市场仍将保持高热态势。

  4、库存情况:库存减少,存销比下滑

  截止到今年7月底,上海新建纯商品住宅库存总量为841万平方米,环比减少5.8%,同比减少30.7%。

  存销比方面,7月份上海新建纯商品住宅存销比为7.0个月,较6月份的7.4个月略有下滑。鉴于上海新房存销比和库存均处于低位,预计上海新房市场依然保持活跃态势。

 四、二手房市场:成交回暖

  (一)成交面积:成交量增加

  7月份,上海二手房成交面积327万平方米,环比增加45.3%,同比增加16.8%。上海7月份二手房成交面积大幅反弹,一方面是因为上海土地市场的火热,影响了买卖双方的价格预期,邻近地王板块的二手房价格涨幅较大,市场“恐慌”情绪再起;另一方面,上海7月份新房的供应面积较少,且新开盘项目价格高企,也使得一些急于入市的客户转投二手房市场。

  (二)房价指数:涨幅扩大

  7月份,上海二手房指数为3784点,比6月上升98点,环比上涨2.57%,涨幅扩大1.02个百分点,环比涨幅在连续四个月收窄后出现反弹。

  执笔人:易居房地产研究院 研究员 姚腊

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