[克而瑞]12月土地市场：规模迎来全年最高峰，来年市场“稳”字当头

  2018年的最后一个月，土地市场终于迎来了年内交易量峰值，但与往年相比，2018年的年末高位不仅来得较晚，而且翘尾幅度并不显著，总规模也不敌去年同期，与其用“高峰”来形容，12月市场更像是进行了一个“爬坡”。

  纵观各个能级，一线城市的表现仍然可圈可点，成交规模同环比都有所上涨，三四线城市经历了一年的高位供应后显得爆发乏力，第四季度的成交规模同比下滑。

  市场走势：成交规模达年内最高，“翘尾”幅度不及去年同期

  供应方面，在上个月供应大爆发之后12月份土地供应总量显著回落，但相对于全年来看仍处于较高水平，全国300城经营性土地供应建筑面积为29366万平方米，供应土地幅数为4967幅，建面和幅数均表现为同比升、环比降的走势，其中供应幅数同比涨幅高达44%，而环比下降了26%。虽然1、2月份一向是土地成交淡季，但年末部分城市为了完成供地指标，供应态度相对积极。

  与供应的表现恰恰相仿，12月土地市场交出了全年成交规模最高答卷，年末效应有一定程度体现，总成交建面达到28433万平方米，环比上涨43%，但同比下滑了16%，“翘尾”幅度以及成交体量均不及去年同期，一方面是由于今年10月份以前每个月的成交建面同比均上升，另一方面是下半年以来开发商谨慎拿地的情绪仍未散去，对年末拿地的积极性也有一定影响。

  在整体成交体量冲高的基础上，各能级城市的成交体量环比均有一定程度的上行，但相比一线城市同环比都上涨的积极表现，二线和三四线城市的同比表现则相对走弱，一线城市本月共成交961万平方米，同环比涨幅分别达到42%和57%，二线和三四线城市虽然环比涨幅也不小，但同比分别下滑了19%和16%，可见土地市场下半年转冷，对二线和三四线城市的影响程度更甚。事实上，从今年5月份开始，土地市场在成交规模方面一直表现得较为平稳，除了8月以及12月，其他月份的成交体量都维持在2亿平方米左右，与2017年月度成交规模的大起大落形成鲜明对比，加之土地成交价格也从9月份开始持续缓慢爬升，可见土地市场在政策调控下已经进入了以“稳”为主的运行状态。

  2018年的最后一个月，土地市场终于迎来了年内交易量峰值，但与往年相比，2018年的年末高位不仅来得较晚，而且翘尾幅度并不显著，总规模也不敌去年同期，与其用“高峰”来形容，12月市场更像是进行了一个“爬坡”。

  纵观各个能级，一线城市的表现仍然可圈可点，成交规模同环比都有所上涨，三四线城市经历了一年的高位供应后显得爆发乏力，第四季度的成交规模同比下滑。

  市场走势：成交规模达年内最高，“翘尾”幅度不及去年同期

  供应方面，在上个月供应大爆发之后12月份土地供应总量显著回落，但相对于全年来看仍处于较高水平，全国300城经营性土地供应建筑面积为29366万平方米，供应土地幅数为4967幅，建面和幅数均表现为同比升、环比降的走势，其中供应幅数同比涨幅高达44%，而环比下降了26%。虽然1、2月份一向是土地成交淡季，但年末部分城市为了完成供地指标，供应态度相对积极。

  与供应的表现恰恰相仿，12月土地市场交出了全年成交规模最高答卷，年末效应有一定程度体现，总成交建面达到28433万平方米，环比上涨43%，但同比下滑了16%，“翘尾”幅度以及成交体量均不及去年同期，一方面是由于今年10月份以前每个月的成交建面同比均上升，另一方面是下半年以来开发商谨慎拿地的情绪仍未散去，对年末拿地的积极性也有一定影响。

  在整体成交体量冲高的基础上，各能级城市的成交体量环比均有一定程度的上行，但相比一线城市同环比都上涨的积极表现，二线和三四线城市的同比表现则相对走弱，一线城市本月共成交961万平方米，同环比涨幅分别达到42%和57%，二线和三四线城市虽然环比涨幅也不小，但同比分别下滑了19%和16%，可见土地市场下半年转冷，对二线和三四线城市的影响程度更甚。事实上，从今年5月份开始，土地市场在成交规模方面一直表现得较为平稳，除了8月以及12月，其他月份的成交体量都维持在2亿平方米左右，与2017年月度成交规模的大起大落形成鲜明对比，加之土地成交价格也从9月份开始持续缓慢爬升，可见土地市场在政策调控下已经进入了以“稳”为主的运行状态。

  重点地块：年末优质地块增多，上海静安区成交年内首幅可售宅地

  12月份不但成交规模整体上涨，成交地块质量也有所上升，主要由于之前一些一二线城市保持着较快的供地节奏，供出一部分位置条件上佳的地块。总价TOP10榜单的门槛值环比上升了4成，广州由于成交了较多大体量地块，成为总价榜单中最耀眼城市，前10占据6席位；而上海静安区成交了今年唯一一宗可售商品住宅用地，该地块位于大宁金茂府附近，区位较佳，地块由融创以底价竞得，楼板价46610元/平方米，跟目前周边房价对比来看，该项目的可盈利性是较高的，融创的入驻更也进一步提升了新静安板块的居住价值。

  总结

  从全年市场来看，2018年的土地市场整体较为积极，大部分月份的供求规模同比上升，虽然从7月份开始市场热度下降，流拍现象引起了广泛关注。但不可否认的是除第四季度以外，其他月份的土地成交规模同比均是上涨的，一边流拍、一边囤地成为了今年土地市场一个独特的现象。

  在年末例行的住建部工作会议上，“稳地价”成为了重要调控目标之一，基于这样的调控目标，2019年预计土地供给会维持在高位，尤其是热点城市会确保供给侧充裕，地价也将维持稳定。不过就企业角度而言，考虑到土地供给维持高位，而需求、房价预期不再看多，在地块投资前景的研判上，还是应当更加审慎一些。