[克而瑞]中国房地产土地市场简报（2019年1月）

  1月溢价率上升、流拍率回落，上半年土地市场有望趋稳

  在经历了岁末的市场成交峰值之后，2019年1月土地市场成交量周期性回落，但同比来看有所增长，溢价率、流拍率等指标也出现了好转的迹象。各能级城市方面，一线城市成交量同比下滑，二线城市则成为了成交量同比上升的主要增长点。

  市场调控方面，月内中央部委多次发布发文，整治土地市场违规行为、推进集体用地入市建设租赁住房成为政策重点。1月上旬，自然资源部接连出台奖励和管控通知，既要对土地利用情况较好的市县予以奖励，也要整治和解决土地市场中的违规融资、批而未供等问题；月中，福建、江西等五省利用集体用地建设租赁住房试点方案获批，月末，发改委也再一次表示要继续支持大中城市筹集租赁房源，并将将集体土地建设租赁住房作为重点支持的内容。地方层面新规多为解决土地市场中的遗留问题，如惠州针对商品住宅中时常出现的使用年限不足问题，即出台新规允许部分宅地改变使用年限。

  市场表现方面，2019年土地市场首月总成交量出现周期性回落。全国336城市经营性土地总成交建筑面积为21414万平方米，环比下跌25%，但同比增长5%，与2018年相比，2019年1月份的土地市场成交量并不算少，仅低于去年成交高峰的8月份和12月份。溢价率方面，指标一改去年下半年连续连跌趋势，环比增加1.5个百分点，达到了10.9%，其中一线城市溢价率上升至7.1%，主要是由于出让土地较多的北京有多宗共有产权地块成交溢价率达到了30%以上，二线城市的溢价率也上升了3个百分点，达到了10.1%。土地流拍量也有所减少，重点监测的城市本月有95幅地块流拍，相比上月减少了五成多，流拍率也明显回落。

  各能级表现方面，一线城市本月成交建筑面积为346万平方米，同比下跌了9%，主要是因为广州出让土地大幅减少，1月份仅出让了3幅地块，北京、上海月内土地成交建筑面积均在100万平方米以上。二线城市则成为了本月成交量上升的主要增长点，成交建筑面积同比增长21%，月内昆明、西安、成都等城市成交量均突破300万平方米。三四线表现相对平稳，土地成交量、平均楼板价均和去年同期相差不大。

  对于接下来的交易规模走向，由于大部分城市仍未发布2019年供地计划，再加之春节假期的影响，2月份土地市场成交规模还将持续回落。但是鉴于市场关注度再度向一二线回归，再加上“房住不炒”和“住有所居”等大方针的延续，预计一二线城市的供地力度仍会继续保持，北京、上海、杭州等城市也会继续保持优质地块的入市节奏，就土拍溢价率、流拍率等指标而言，土地市场有望在2019年一季度感受到更多暖意。

   整体市场——开年首月成交量同比增加，溢价率指标出现回升

   各能级市场——二三线成交面积均同比上升，一线城市地价重回高位

   重点地块——京杭分占两榜半壁江山，静安稀缺商办拿下单价榜榜首

   土地政策——中央部委二度发文加强市场管控，五省集体用地建租赁住房方案获批

  一、整体市场——开年首月成交量同比增加，溢价率指标出现回升

  1、供应：供应总量不及去年最低值，广州旧改提速

  作为传统的供应淡季，1月份的土地供应总量相比上月大幅减少54%，已低于去年全年供应最低点。全国336城经营性土地供应建筑面积为13531万平方米，供应土地幅数为2181幅，建面和幅数均呈现同环比下降的趋势，其中环比均大幅下降50%以上。去年年末土地供应量的高位运行缓解了一直以来供应紧张的状态，同时为了达到“稳地价”的预期，多数城市在本月收紧了供应，如武汉、成都、重庆等供应大户本月供应量均环比下降了6成以上。

  2、成交：成交建面周期性回落，仍是近一年来第三高点

  3、结构：商业用地比例小幅提升，达到37%

  4、价格：成交总价同比下跌11%，一线城市平均楼板价不降反增

  5、溢价率：溢价率小幅上涨，一线城市溢价率触底后微升

  6、城市排行：北京摘下金额榜榜首，本月成交总价超过350亿

  二、各级市场——二三线成交面积均同比上升，一线城市地价重回高位

  1、成交面积：仅一线城市同比回落，二线城市较去年同期增长21%

  受春节假期即将到来的影响，各能级城市土地市场都低位运行，但同比来看，仅一线城市成交体量下滑，二线与三线城市成交量均出现同比增长，其中二线城市同比增幅更是达到21%。

  2、成交价格：各能级成交金额同环比均回落，一线城市地价受结构影响环比大涨

  3、成交占比：一线城市占比下滑，二线城市成交规模比例继续上扬

  三、重点地块——京杭分占两榜半壁江山，静安稀缺商办拿下单价榜榜首

  1、总价排行榜：榜首门槛双双下跌，北京包揽总价榜五席

  尽管一线城市整体供应仍以保障性住房为主，但也陆续有多宗优质土地出让，总价和单价榜中北京和上海均有地块入围，此外杭州、苏州也均有入榜。就总价榜单来看，榜首门槛和上月相比均下滑：总价最高的地块位于北京市通州区，为一宗“限竞房”用地，起拍价高达65亿元，在资金及去化的双重压力下，仅经过5轮就被平安及万科拍下，成家总价为66.6亿元；门槛地块则来自武汉东湖新区，该地块规模较大，区位也比较好，但较多的附带建设条件让开发商望而却步，最终被旭辉以28.43亿元的底价收入，这也是旭辉在光谷落下的第二子。

  2、单价排行榜：价值地块带动单价回升，上北杭分占榜单TOP3

优质土地的供应也带动本月单价榜单大面积回升，榜首门槛分别环比上升40%和16%：单价最高的地块是上海静安商办用地，成交楼面价达到了65216元/平方米；门槛地块则来自于港中旅在杭州拍下的江干区宅地，成交楼面价为27148元/平方米。

  四、土地政策——中央部委二度发文加强市场管控，五省集体用地建租赁住房方案获批

  2019年首月，中央部委多次发布土地相关政策，整治土地市场违规行为，集体用地入市建设租赁住房成为重点。1月上旬，自然资源部相继出台指标奖励和违规管控通知，既要对土地利用情况较好的市县予以奖励，也要整治和解决土地市场中的违规融资、批而未供等问题；月中，福建、江西等五省利用集体用地建设租赁住房试点方案获批，月末，发改委也再一次表示要继续支持大中城市筹集租赁房源，并将将集体土地建设租赁住房作为重点支持的内容。地方层面新规多为解决土地市场中的遗留问题，如惠州针对商品住宅中时常出现的使用年限不足问题，即出台新规允许部分宅地改变使用年限。

  1、自然资源部：指标奖励与违规管控并行，接连发布新规整治土地市场秩序

  2、发改委：多渠道筹集租赁房源，重点支持集体土地建设租赁住房

  3、惠州：允许部分宅地改变国有建设用地使用年限

  指标说明：

  经营性用地

  为了便于给房地产开发企业提供更直观的数据，对土地市场有深入了解，土地月报中，所用的数据均为经营性用地，即包括住宅、商业、办公、综合属性的土地，而工业、公建配套、其他用地(如物流仓储等)为非经营性用地。

  占地面积

  根据中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写的《房地产估价相关知识》规定，占地面积是建筑本身占用土地面积的总和，包括周围规划红线以内所有土地的面积。在土地月报中，占地面积是指土地实际出让面积。

  规划建筑面积

  根据国家统计局指标解释，房屋建筑面积是指从房屋外墙线算起的各层平面面积的总和，包括可供使用的有效面积和房屋结构(如柱、墙)占用的面积，多层建筑按各层(包括地下室)面积总和计算。在土地月报中，建筑面积具体是指地块内规划允许总建筑面积。

  土地成交楼板价

  土地成交楼板价=土地成交总价/规划建筑面积，单位：元/平方米

  土地成交单价

  土地成交单价=土地成交总价/土地占地面积，单位：万元/亩

  溢价率

  溢价率=(成交总价-底价)/底价×100%

  流标率

  流标率=流标土地幅数/(流标土地幅数+成交土地幅数)×100%