[克而瑞]流拍土地重新“回炉” 市场反响如何?

2019-04-22 10:25:55

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-04-22
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:克而瑞

  春节过后,尤其是进入3月份以来,土地市场越发活跃、开发商拿地的积极性明显提升,尤其是以合肥、杭州为代表的二线城市多幅土地超高溢价成交、土地流拍率也呈下降趋势,市场显露出回暖的种种迹象。在此背景下,多城也纷纷将去年流拍的土地重新“回炉”,下文将对典型流拍地块的成交情况进行梳理,从这些“回炉”土地的成交情况来探究真实的土地市场。

  合肥、重庆、南宁、杭州等二线城市

  竞拍热度较高,市场重塑信心

  2019年一季度,土地溢价率终结了长久以来的低位徘徊,迎来明显回升,由2018年底的历史低位9.4%升至2019年3月的19.1%,这种低位回升趋势在二线城市表现最为突出,3月升至25.2%,增加近10个百分点,是三个能级城市中溢价率涨幅最高的。究其原因,主要是为达到稳地价的预期目标,一季度多个二线城市出让了多宗优质土地以刺激市场回暖,溢价率随之上扬,尤其是东部热点城市如杭州、合肥以及中西部供出优质土地的重庆、南宁等地价较低的城市溢价率相对较高,仍是各大房企争先布局的重点城市,特别是长三角区域中地价较低的合肥,近来出让地块的溢价率有多宗都在100%以上,一季度平均溢价率达到86%。此外,当前土地市场回暖与融资环境改善、楼市回暖有极大关联,企业资金变得宽裕,也助长了土地市场的回暖。

一季度土地成交溢价率

  “回炉”地块大多溢价成交成交楼板价超上次流拍价

  据CRIC不完全统计,2018年有1242幅土地流拍,尤其是郑州、湖州、昆明、合肥、太原、天津等城市,土地流拍数量均在40宗以上。这些土地大部分还要回到市场进行交易。尤其是近期二线城市土地市场明显回暖,以二线为首的多城市已经推出部分地块进行试水。

  对近期多幅回炉地块进行分析,可见这些地块全部都溢价成交,且绝大部分地块成交楼板价超过了上次流拍价格。譬如徐州市铜山区2019-1号地块、金华市金本土2019-04号地块、肇庆市SJ-2019-019地块、成都市郫都区红光街道PD2018-15(H39块)。以徐州铜山区大学路2019-1号商住地块为例,该地块早在2018年就挂牌,挂牌起始价142848万元,楼面价为1666元/平方米,最后却惨遭流拍;本次重新“回炉”后,挂牌起始价92558万元,较之前挂牌起始价降低50290万元,最终经过644轮报价,竞价时间超13个小时,创造竞拍时间最长记录,最终被美的置业竞得,成交楼板价达2425元/平方米,溢价率达到73%。客观的讲,虽然从数据上看溢价率处于较高水平,但是因为这些地块大多调低了出让底价,使得溢价率指标“虚高”。

流拍土地

  并且还有一些土地因为出让条件明显放松,致使土地高溢价成交。以合肥滨湖区BH2018-02号地块为例,该地块已经是三度挂牌,前两次挂牌出让条件中均要求要配建租赁用房,房企关注度极低,两次均是由于企业报价未达地价而流拍,本次挂牌把配建租赁用房这一要求取消,加之该地块区位优越、配套完善,吸引了众多房企参与竞标,最终该地块被融创以24.04亿元的总价竞得,楼板价高达17100元/㎡,溢价率133%。该地块周边项目销售均价在2-2.5万/平方米之间,该地块的成交势必对区域房价上涨起到一定的推动作用。

  而在“回炉”地块溢价成交的同时,那些依旧流拍的地块同样值得关注。CRIC重点监测城市数据显示,2019年一季度共有194幅土地流拍,与2018年下半年相比,二线城市市区流拍地块明显减少(详见《行业透视|土拍市场,从哪里热起来,就从哪里“冷却“》)。2019年一季度的流拍地块多位于昆明、成都、南通、湛江等城市的远郊区县,所处区域大多购房需求导入能力有限、发展潜力评价也不高。以昆明为例,18幅流拍土地有10幅位于远郊的宜良县,这些地块出让底价在1100元/平方米左右,较2018年同板块土地出让价格650元/平方米有明显涨幅,导致流拍。成都流拍的地块也是如此,多集中在简阳、崇州、彭州等远郊的县市,价格也不具有优势。另外,南通、金华等三四线城市流拍地块也多是位于远郊、区域价值不突出,房价出价均十分谨慎,这些地块难免遭遇流拍。另外,西安土地流拍数量也居于前列,与上述城市不同,西安流拍集中在高新区板块,其中有三幅位于国家社区,区位、配套均比较完善,这三宗地块是西安首次推出按住宅总建筑面积的15%实物配建公租房的地块,导致流拍的根本原因,还是配建租赁房导致土地成本过高导致。

流拍地块

  超高溢价土地成交引发房价上涨预期

  各地放松限价的可能性降低

  近期,西安、重庆、合肥等城市均成交了多幅高溢价地块,二线城市地市升温显著,暗藏过热的风险,杭州、合肥两城最为典型。4月16日,杭州成功出让主城7宗地,总成交价达126亿元,其中一幅位于望江的宅地,开拍不足20分钟,便达到封顶价45325元/㎡,仅次于2016年3月成交的杭政储出[2016]1号地(即凤起潮鸣项目)楼板价45409元/㎡,但加上自持22%,实际楼面价已经超过凤起潮鸣地块,成为杭州单价最贵宅地,地价不断创下新高。 

  合肥地市也是如此,仅3月21日一天土地成交金额就超120亿元,其中多幅土地均为超高溢价土地,这些土地拍出后一度引起房价再度上涨的恐慌。为贯彻落实“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产调控目标,合肥市自然资源和规划局在4月12日发文调整了该地块所在的滨湖新区居住用地的最高限价,最高楼面价由19912元/㎡降至上文提到的三度“回炉”地块(滨湖区BH2018-02号地块)的成交楼板价17100元/㎡,此举措的意义不言而喻,表明了政府对于稳房价、稳地价的态度。可以预见的是,接下来如果高溢价地块还频频出现,其他城市或继续跟进限地价或调低最高限价,以稳定地价水平;而各地方政府在2019年因城施策放松限价的可能性,也会因此受到影响,2019年初由衡阳、阜阳开头的限价放松政策,将难以蔓延到更多城市。

土地成交

  综上,在楼市回暖、信贷放松的双重影响之下,房业拿地态度明显变得积极,去年惨遭流拍的土地重新“回炉”后,大多溢价成交并超过上次流拍价。虽然客观的讲,这些流拍地块的溢价率有一定程度的“虚高”,高溢价很大程度上是由于本次出让底价回调、或是土地出让条件放松导致。但就近期杭州、合肥等城市土地市场高溢价地块频出、地价屡创新高来看,二线城市局部地区土地确有过热风险。鉴于这些城市房价已经明显回升甚至创下新高,对房企而言,尤其是那些在过去三年拿的高价地还未消化的企业,还是应该谨慎应对,毕竟高溢价拿地与“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳大方向相悖,一旦引起连锁性的房价调控再度升级,后期面临的成本和去化压力不容小觑。

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