[克而瑞]地市“冰火两重天”，“熄火”的城市还能热起来吗？

  近期，土地市场热度“冰火两重天”。长三角、东部沿海的二线、三线城市在楼市迅速复苏、政策利好、优质地块供应等因素加持下地市升温显著。但仍有不少城市含宅地块成交规模虽大，多以底价成交，且并未采取热点地块带动市场人气的手段。

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  3月以来宅地成交“冰火两重天”
       长三角二线、三四线地市较热

  各城市陆续恢复土地出让以来，部分城市宅地成交溢价率居高不下，而另一部分城市则持续底价成交，地市表现较为冷淡，不同能级、地域之间分化显著。

  CRIC重点关注的24个二线城市中半数城市的平均溢价率达到20%以上，西安、太原和宁波热度较高，近一个半月来平均溢价率高达40%；地价较高的苏州、杭州和福州平均溢价率分别为9%，20%和31%。整体来看，长三角二线热度更高，除苏州外平均溢价率都在20%以上；而贵阳、郑州、武汉、天津等8个城市的平均溢价率不足5%，兰州、青岛和长春不但成交均价较低，且基本都是底价成交。

  三四线城市土地市场同样“冰火两重天”。长三角三四线城市热度普遍较高，常州、徐州溢价率分别达到45%和30%,丽水、温州、无锡平均溢价率也都在20%以上；而珠三角城市中仅中山的平均溢价率达到16%，清远、肇庆含宅地块几乎都是底价成交，同为受到粤港澳大湾区利好辐射的城市，地市表现却相去甚远。

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  优质地块出让助推地市热度
       福州、杭州楼市升温带动地市回暖

  地市热度明显回升，主要是由两方面原因带动：

  一方面是城市通过推出配套成熟的核心优质地块，刺激房企拿地意愿、带动市场热度提升：例如福州、南京、杭州、成都等城市近期成交的地块中，不乏区位优势明显、资源配套完善的优质地块，均引起了多家房企参拍，且竞拍轮数较多，例如南京建邺区、栖霞区地块竞拍轮数超过50轮。此外，部分地块达到限价，最终通过摇号、竞配建等方式确定竞得人。

  反之地市表现冷淡的城市近期均无市区核心地块出让：如长春主要出让地块位于农安县、净月开发区，城区内也无核心地段地块出让；青岛成交地块大部分位于即墨、胶南、胶州等地；兰州也以榆中县、城关区青白石片区的地块为主，少数城区内地块的位置条件也较为一般。在房企投资态度整体保持谨慎下，地块条件普通，难以吸引多家开发商积极参拍。

  另一方面部分城市在疫情影响逐步退去后楼市快速复苏、升温带动地市回暖。二线城市中成都、苏州、福州、杭州在3月上半月已有不同程度的复苏，成都出现了万人摇号项目，部分项目价格也有所上涨；苏州在土拍新政、放宽落户门槛等政策刺激下同样提振了房企拿地信心。

  三四线城市中，长三角城市复苏速度最快，嘉兴、常州等市场快速回温，成交量接近去年年末水平，项目来访恢复常态的同时，转化率也有所提高。

  反之，地市复苏缓慢的城市大多楼市复苏也“慢半拍，长春、青岛、兰州、济南等城市3月份楼市的成交和供应量同比仍有一定程度回落，也并未回到去年四季度水平，楼市的持续冷淡难以给地市注入信心。

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  经济活力是最好的“催化剂”
      郑州、武汉短期地市“熄火”长期仍看好

  从不同城市近期表现可以看出，地市热度明显提升的城市大部分是经济活力较高，且政府在供给侧也给予市场一定的刺激，加大了房企拿地的积极性和活力。地市升温又反作用于楼市，形成正向循环；反之，地市热度较低的城市楼市复苏不明显，供应地块也绝大多数位于郊县、非核心区域，难触发地市热度向上“开关”。

  对于近期地市火热的城市而言，虽然地块溢价率较高，但地价整体合理，基本在预期以内且盈利空间尚存。而诸多房企参拍也说明企业对此类城市的市场预期普遍看好，未来市场还将持续平稳上行。

  对于近期地市“熄火”的城市而言，像郑州、武汉等经济基础较好的区域支柱型城市一旦有优质地块出让，仍会引起积极竞拍拉动热度走高；而类似兰州、长春等经济走势较弱、人口流出或增速缓慢的城市，短期关注度不高，地市难现火热。待市场销售真正有了好转，我们认为优质地块热度会回升，但非核心区域的地块仍将维持底价成交态势。

  长期来看，经过疫情特殊阶段“洗礼”后，大部分企业开始重新审视城市发展周期，资源、人口聚集的城市优势将被进一步放大，在普遍降低落户门槛后优质核心城市的虹吸效应也会进一步加强，势必导致相对弱势的城市加剧人口流失，未来土地市场分化或将成为常态。