[贝壳研究院]北京5月二手房市场月报

  核心观点：

  贝壳研究院数据显示，5月全市二手房网签量约1.59万套，环比增加20.5%，同比增长15.2%。从链家实时成交数据来看，5月北京二手房成交量环比增加38.6%，同比大幅增加72.2%，1-5月累计成交量同比减少18%，较1-4月的累计降幅收窄20个百分点，成交量大幅增加带动交易节奏加快、市场预期回暖。

  市场持续回暖的愿意既有前期需求复苏、市场利率下调外，最主要的是学区房政策调整带动西城及全市需求的提前集中入市。

  贝壳研究院认为，从周度数据看市场已经出现下滑，且供给依旧相对充足，预计短期不会出现恐慌情绪，学区政策的影响也在明显减弱，因此预计6月全市二手房成交量会回落至1.5万套左右的中高水平，价格小幅上涨，幅度在2%以内，1-6月的累计成交量同比收窄至5%-10%。

  一、成交量创调控后新高，实际学区房政策带动作用显著

  贝壳研究院数据显示，5月北京二手房成交量环比增加39%、同比增长75%，实际成交量创317调控后最高水平。5月全市二手房网签量约1.59万套，环比增加20.5%，同比增长15.2%。从链家实时成交数据来看，5月北京二手房成交量环比增加38.6%，同比增加72.2%。单月成交套数创317政策后最高水平。1-5月累计成交量同比减少18%，较1-4月的累计降幅收窄20个百分点，疫情对市场的影响开始持续变小。

  5月北京二手房成交均价为62609元/平，环比明显上涨，主要是由于高单价的西城区成交占比大幅提升，西城区成交量在全市的比重从7%增长到12%，带动全市均明显上涨。剔除西城区因素，5月北京二手房成交均价上涨3%左右。

  从市场节奏和参与者预期来看，受到成交量大幅增长的影响，市场节奏有所加快，成交周期明显缩短，5月北京二手房房源成交周期环比缩短22天至139天，5月北京二手房业主调价中涨价占比环比提升2.2个百分点至18.8%，受到成交活跃的影响，业主预期有所提升。 

  贝壳研究院认为，5月市场交易量大幅增长主要有三个方面的原因：第一，随着随线下带看逐步恢复正常，受疫情影响的需求逐步释放；第二，在房贷利率趋于下行预期之下，市场预期有所提振；第三，也是更为重要的原因是5月学区房政策的调整，叠加五一假期，使得西城成交量大幅增长，部分家长为了教育的确定性加快入市，5月西城区成交量环比和同比增速均超过120%西城成交的增长带动换房链条上的其他交易主体入市，促进全市成交量大幅增长。

  二、5月西城区市场表现和学区房市场展望

  学区房政策发布后一周，西城区挂牌量和成交量均出现快速增长。挂牌量超过4月整月总量，一周内成交量相当于4月成交量70%。以德胜门、金融街最为显著，5月这两个片区的成交量分别环比增长316%、134%，尤其是小户型的交易量更加活跃。价格方面，以成交活跃的丰汇园小区、新风南里、裕中西里为例，价格保持相对稳定的水平。同小区同户型房源5月成交价格较上月环比增幅基本在2%以内。

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