[易居研究院]中国百城居住用地价格报告（20200826）

  核心观点：

  百城地价：今年前7月全国百城地价上涨9%，地价泡沫在减少。不过从具体城市排序看，依然有一些地价上涨过快的城市，比如银川是二线城市中地价涨幅最大的。

  市场预测：稳地价工作需要常抓不懈，在地价交易活跃的同时，各地需要对异常地块有较好的监测。地价若是做到稳定，那么稳定房价就会更加容易，这也是长效发展机制的重要体现。

  一、百城地价

  1、成交价格：前7月涨幅为8.8%

  1-7月份，全国100个城市居住用地价格为6088元/平方米，同比上涨8.8%。今年前7月地价总体上呈现涨幅收窄态势。但需要看到，在今年疫情特殊时期，地价本身没有下跌，各地也出现了较多的高溢价地块。所以虽然地价在降温，但稳地价工作依然需要坚持，尤其是要防范各类违规资金炒地的现象。

  二、城市分类

  1、一线城市：京沪涨幅较大

  1-7月份，4个一线城市居住用地价格为17065元/平方米，同比上涨15.1%。从地价走势看，今年前7月总体上呈现倒U型走势。而从具体城市看，上海和北京的地价上涨过快，其涨幅分别为39%和38%，这和京沪两地购地政策放松等有很大关联。从稳定地价、稳定预期等角度出发，这两个城市后续也需要规范土地交易市场，尤其是要对房企提示高价拿地的相关风险。

  2、二线城市：地价风险可控

  1-7月份，32个二线城市居住用地价格为6176元/平方米，同比上涨4.5%。总体上看，二线城市今年地价风险可控。尤其是3月份开始，年初累计地价同比涨幅控制在5%左右的水平，这是值得肯定的。但是城市之间的分化也比较明显。至少有7个城市地价涨幅是超过20%的，包括银川、昆明、厦门、西安、成都、长春和呼和浩特，类似城市需要积极防范地价过热风险。

  3、三四线城市：处于波动状态

  1-7月份，64个三四线城市居住用地价格为4220元/平方米，同比上涨8.6%。今年前7月三四线城市地价涨幅总体处于波动状况。应该说，当前地价涨幅略大于二线城市，说明部分三四线城市也出现了抢地的现象。相对来说，由于地价的绝对水平明显低于二线城市，部分房企从控制购地成本角度出发，会加大对重点三四线城市的拿地，进而带动地价的上升。今年前7月，一些经济基本面较好的三四线城市，如洛阳、徐州、佛山等，其地价涨幅都较高，同比涨幅均超过了20%的水平。

  三、城市排序

  本部分对全国100个城市地价涨幅数据进行排序，以更好判断地价冷热程度，也为下半年稳地价工作的考核形成更为丰富的材料。需要说明的是，一个城市地价水平往往会受具体地块的干扰，进而也影响了对稳地价工作的评估。所以在实际过程中，评价地价冷热需要综合其它因素。为更好进行横向对比，本部分将36个一二线城市和64个三四线城市进行分别排序。

  在全国36个一二线城市中，地价上涨最快的城市为银川，涨幅为81%。实际上从近期国家统计局的数据也可以看出，银川楼市明显升温，部分月份房价涨幅甚至排名第一。另外，包括昆明、西安、成都、呼和浩特等城市地价涨幅也比较大。所以后续对于此类西部重点城市，需要积极稳地价。

  在全国64个三四线城市中，淮南、唐山、洛阳等城市的地价上涨幅度较大。需要说明的是，三四线城市的土地交易绝对量要小于二线城市，所以地价本身也容易出现波动。但是类似涨幅至少说明了一点，一些经济相对较好的东中部地级市，也是要防范地价上涨过快的风险，这对于后续稳定房价等是有积极作用的。

  四、结论与趋势

  从今年前7月全国百城居住用地的价格数据看，总体上呈现降温的态势。地价涨幅控制在个位数水平，地价泡沫在减少。但是也需要看到，经济基本面较好的城市地价涨幅总体较大。若从区域市场来看，部分西部二线城市和东中部三四线城市的地价涨幅较大，这是后续稳地价需要重点关注的内容。

  稳地价工作需要常抓不懈。今年7月24日国务院房地产工作座谈会、8月20日央行住建部的房企座谈会，都提到了长效机制建立的问题。地价稳则房价稳，后续依然需要规范各地土地交易行为。近期江苏省土地监管部门起了非常好的表率作用。8月19日，江苏省自然资源厅发布《省厅部署做好住宅用地供应分类调控工作》，明确了强化城市主体调控责任、强化异常地块管控的思路。此类政策值得全国其他城市学习，以进一步促进地价的稳定。

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