市场还是那个市场，但地市已经有点“蠢蠢欲动”。

  ◎  文/谢杨春

  近期，上海、杭州、苏州多宗高溢价地块再度“燃爆”土地市场，新房销售尚未完全企稳之下，土地市场“蠢蠢欲动”。

  实际上，2025年以来，企业在投资端早有发力迹象。经历了市场“大浪淘沙”之后，改善驱动的楼市逻辑下房企对核心区域优质地块虎视眈眈。据克而瑞重点统计的30个城市土拍数据，2025年前7月重点溢价成交地块比重达30%。相应的，拿地金额TOP100总金额同比增长33%。

  一边是“高温中慢调的楼市”，一边是“低谷中高热的地市”，有人出局，有人狂奔。谁在积极拿地补仓？谁又在疯狂“抢地”？

  01

  30城溢价地块占比创三年新高
地市规模、热度出现企稳迹象

  目前，在全国土地市场成交规模尚处在“低谷”且未有企稳势头之下，以一二线为主的核心30城地市率先企稳。

  2025年1-7月，重点30城含宅地块成交面积5520万平方米，同比增17%，与全国300城面积同比降9%形成鲜明对比，市场虽然还是当前市场，但结构性回暖正在发生。

  土拍热度方面，在核心城市加快优质地块供应节奏之下，溢价地块比例以及溢价地块平均溢价率不断攀高。

  前七月，30城溢价地块数量占比达到30%，为近三年新高，较2024年增加12pts,显然拿地情绪已经被带动起来。而溢价地块的平均幅度同样提升迅猛，2025年前7月为26%，几乎较过去两年成倍增长。

  02

  企业端表现虽分裂
但逐年下滑的趋势已有止跌苗头

  聚焦到企业，整体表现仍十分割裂。

  丧失投资机能的企业短期难以翻身，面对捡漏的机会也是“心有余而力不足”。截至到7月，销售TOP100中仍有半数房企尚未有新增土储入账，但在头部企业带动下，投资金额已实现正增长。

  2025年1-7月份新增土储中，百强房企的新增总价和建面之和6828亿元和5802万平方米，金额同比增长33%，涨幅虽然较前六月略有收窄，但连续4年下滑的走势已出现企稳苗头。

  虽然在面积上同比下降1.2%，但也恰恰反映了当前企业拿地更集中在核心城市高总价、高货值地块，这与上文所述30城土地成交回暖相互印证。

  03

  谁在拿地？
销售TOP10拿地金额占百强比重达70%

  能够在当前观望情绪较重、且核心城市总价较高情况下“拼命拿地”的企业，毫无疑问是央国企和部分区域深耕的名企，而这些企业也正是销售10强乃至20强的头部企业。

  2025年前七月，销售百强房企拿地集中度依旧保持高位。TOP10房企新增货值占百强的比重达到70%，较上月微降3个百分点，但较2024年末增加8个百分点，市场格局进一步集中于头部企业。

  拿地销售比上，10强房企达到0.41，远超过其他梯队以及行业平均的0.3，答案不言而喻。

  而全口径销售TOP10中，仅有万科不在投资销售金额TOP10中，强者恒强局面一览无余。

  诸如中海、招商、绿城、金茂等前七月拿地金额成倍增长，过去两年拿地较多的保利发展、华润置地等依旧保持稳健的投资速度，同比分别增长95%和51%，优质的改善地块补充足以支撑其这些企业未来销售规模。

  04

  谁在拿高溢价地？
建发、中海、招商、滨江频频出手

  相较于拿地积极性的恢复，高溢价拿地则更能体现企业拿地补仓决心，以及对城市基本面的看好。全国层面的数据不免有些失真，在投资聚焦一二线战略趋同之下，企业在30城的表现更具代表性。

  根据CRIC统计，核心30城中，溢价拿地数量大于5块的企业基本是有实力的央国企和深耕杭州的滨江，而溢价拿地占比最高的是滨江、绿城、华润置地，分别达到100%、84%和73%。招商、建发、金茂比重基本在40%之下。

  进一步来看，30城中，真正的高溢价地块谁在投资？

  根据前七月溢价率TOP10（30城含宅且拿地金额>1亿元）地块显示，溢价率超过100%的两宗地块均被建发房产所拿，分别位于杭州和成都，相较于其他二线城市，其中成都在核心改善项目的带动下市场增长动能虽有下滑，但整体好于多数城市。而前十中，可以看到，中海、滨江、招商各占了两块。

  综合而言，目前企业投资的聚焦点相对一致，均是以一二线优质地块作为投资要塞，僧多粥少之下难免竞争激烈。较高的总价，也劝退了部分民企和地方国企，央国企在这些城市一枝独秀。而优质地块的吸引力仍在逐步提升，毕竟“改善项目撑起半边天”已经被市场所认证。