2025年上半年，土地市场延续缩量提质趋势，土地成交规模同比下降8%再创新低，但各能级平均楼板价均有所上涨，溢价率也大幅回升。重点城市屡屡拍出优质的高溢价高总价地块，得益于稳市场政策的扶持，高流速低风险板块拍出地价新纪录已屡见不鲜，企业投资也在延续回暖之势，土地市场各项成交指标均在持续释放积极的行业趋稳信号。

  2025年下半年，地方政府将在土地市场进一步加强落实“控量提质”，并与土地收储的全面推进，形成促进房地产库存下降的两大重要抓手，而中央财政对于地方债务指标的宽松，也将为地方持续缩减供地规模提供支撑。企业层面，央国企主导、核心城市聚焦的特征将持续强化。具备资金优势的央国企仍将是土地市场的主力，重点争夺一二线城市核心区的优质地块，区域深耕也将成为更多企业保证确定性的优先选择。

  总结

  01

  全国土地成交建面同比下降8%

  但一二线面积、金额均保持正增长（节选）

  1）各能级成交规模走向分化，一二线止跌回升、三四线持续收缩。上半年，全国300城经营性土地成交建筑面积2.5亿平方米，较2024年同期下跌8%，再度刷新2010年以来的上半年新低纪录。各月份成交规模均保持同比回落，二季度以来同比降幅有所扩大，助力行业去库存步伐进一步提速。2025年以来全国招拍挂土地成交规模为同期新房交易量的六成左右，“供小于求”使得行业广义库存进入下降周期，“减压速度”大约为每半年消化周期下降2.5个月左右，再加之闲置用地回收、收购存量房为保障、专项债收储等直接降库存举措的推进，房地产行业已经全面进入了降库存周期。

  分能级来看，各能级城市表现明显分化，一二线城市成交建面、成交金额均实现止跌回升；三四线则出现量价齐跌。且二季度以来，各能级城市分化表现愈发显著，4月份以来一、二线城市土地成交金额同比增长52%、37%，均较一季度加快了12个百分点，而三四线城市土地成交金额同比下降10%，则较一季度回落了12个百分点。各能级土地成交金额趋势的分化，说明一二线城市仍能提供足量的高质量土地供应，保证较为充裕的新增货值，以提高质量对冲交易面积的下降，仍能保持一定的高质量新盘上市速度，在维持市场适当热度的同时，也使得成交金额维持在相对稳定的规模上；而多数三四线城市只有少量优质地块能保持较好的出让前景，在当前人地房钱等要素挂钩的要求之下，加大高质量土地供应，已不可能完全覆盖供应面积下降对土地成交金额的影响，未来新房市场中的纯新盘势必会更加“稀缺”。

  2）得益于供地质量提升，各能级平均楼板价均同比显著增长。（略）

  3）平均溢价率达到10%，核心城市热度持续复苏。2025年上半年，新房销售规模降幅大幅收窄，房价同比降幅连续下降，行业显露出稳定态势的初步特征，再加之稳市场政策面的大力扶持，地方政府在控制新增土地供应规模的同时，在“好房子”导向之下进一步提升了新增供地的质量，房企投资积极性随之回升。2025年上半年平均溢价率达到9.2%，较2024年同期增加了4.8个百分点。

  二季度以来，随着非核心城市成交占比上升，平均溢价率稍有回落，但热点地块仍在频频拍出。上海、北京、杭州、成都等城市优质地块持续保持，如杭州4月份以来有18宗地成交总价超过10亿元，其中14宗地溢价成交，最低溢价率也超过了16%。就最近的6月份土拍来看，成都锦江区一心桥地块吸引了10家房企参拍，经过154轮竞价后由国贸地产竞得，溢价率高达75%，成交总价23.26亿元，平均楼板价3.55万元/平方米，也是成都楼板价第二高位。上海曹路地块吸引了4家房企参拍，经过67轮竞价触发中止价后进入竞品质环节，最终以总价21亿元+全部附加条件成交，由联发集团竞得，溢价率达到43%，这一溢价率也刷新了当前上海“双高双竞”新规以来的溢价新纪录。

  三四线城市也有部分确定性较强的地块拍出了较高热度，如5月温州瓯海区成交了一宗宅地，容积率1.05，逾20轮竞价后由华玺地产竞得，溢价率40.4%，成交总价2.19亿元，平均楼板价8836元/平方米。地块东侧紧邻仙岩景区，自然环境优越，临近瓯海时尚智造小镇，是浙江省第一批37个特色小镇之一，发展文创博览、创意设计、微传媒等产业集群。目前周边尚无同质竞品，同板块的高端项目容积率2.8，售价在1.4万元/平方米左右。再如部分回购地块，如温岭市出让的2宗回购宅地，溢价率均超过160%，成交楼板价均在1700元/平方米左右，回购住宅价格5500元/平方米，地下车位6万元/个。

  02

  TOP3城市成交金额占比35%

  土地投资进一步向核心城市集中（节选）

  从重点监测城市来看，2025年上半年已有3市超过千亿；上海、北京、杭州土地成交金额分别达到1273、1101和1077亿元。TOP3城市总成交金额达3451亿元，占全国土地成交总金额的35%，高出上年同期10个百分点，土地投资进一步向高能级城市集中。

  03

  企业投资延续回暖趋势

  资源加速向头部集中(节选)

  核心地块放量驱动房企投资回暖，行业分化持续加剧

  2025年1-5月土地市场呈现筑底回稳态势，核心城市优质地块放量带动百强房企投资金额显著回升，但行业分化加剧，超六成房企仍未重启拿地，资源加速向头部集中。

  从投资百强总量来看，前5月新增土储百强房企的新增货值、总价和建面之和分别为9393亿元，4824亿元和4372万平方米，货值同比增长21.1%，投资金额同比增长38%，金额增幅显著，缘于核心城市核心地块供应量明显提升，建面同比增长0.4%。

  头部央国企主导土地市场，部分民企审慎补仓（略）

  展望

  04

  上半年土拍热度显著复苏

  下半年供地结构将持续优化

  截至6月20日，全国300城经营性土地成交规模2.5亿平方米，较2024年同期下降8%，再度刷新历史新低。不过得益于供给侧控量的有效落实，各地审慎安排新增宅地供应的空间时序，再加之需求侧稳市场政策护航，保障优质地块的出让预期，2025年上半年土拍平均溢价率增至9.2%，较上年同期增加了4.8个百分点。并且不仅仅是杭州、上海、成都等核心城市的优质板块屡屡拍出高溢价地块，少数三四线城市如温州、温岭等城市也多次拍出高溢价宅地，具有强确定性的回购类、低密生态类三四线地块也受到企业投资的高度关注。

  二季度以来各地优质宅地供应节奏暂缓，4月份以后月度平均溢价率有所回落，这一方面是受供地周期性影响，信贷指标更为宽松的一季度，往往也会有更多高品质宅地出让，另一方面也有利于放缓优质宅地的入市节奏，减少同类的高品质产品竞争，保持良好的去化预期。

  2025年下半年，地方政府将在土地市场进一步加强落实“控量提质”，并与土地收储的全面推进，形成促进房地产库存下降的两大重要抓手，而中央财政对于地方债务指标的宽松，也将为地方持续缩减供地规模提供支撑。另一方面，随着上半年城市更新工作的完成落实，下半年与之相关的回购类宅地、以及大量优质核心板块的净地出让有望增多，为2025年土地市场带来更多优质的增量土地供应，并进一步促进行业交易规模的稳定和供求预期的改善。

  05

  去库存为企业经营主基调

  央国企将继续引领核心城市土拍市场

  2025年下半年，基于房地产市场仍将延续深度调整态势的预判，绝大多数房企的经营重点将继续放在去库存和优化库存结构上，而非大规模重启土地投资。在当前市场环境下，销售回款和现金流安全仍是房企的核心诉求，这使得企业拿地策略普遍保持高度谨慎。

  从投资格局来看，央国企主导、核心城市聚焦的特征将持续强化。具备资金优势的央国企仍将是土地市场的主力，重点争夺一二线城市核心区的优质地块，而部分财务稳健的头部民企可能选择性参与竞争。中小房企则继续收缩投资范围，以区域深耕为主。值得注意的是，尽管核心地块竞争激烈，但绝大多数房企受制于库存压力和资金约束，短期内难以显著提升拿地强度。

  市场复苏的关键变量仍在于销售端的持续回暖。若政策支持（如收储专项债券、限购优化等）能够有效提振购房需求，并带动房企销售回款明显得到改善，部分资金充裕的房企或逐步恢复投资意愿。整体来看，行业仍处于调整期，房企投资规模预计将保持低位运行，去库存和债务优化仍是当前阶段的首要任务。