导 语

  土地市场延续控量去库存，供应优质宅地占比有望持续提升。

  ◎  文 / 马千里

  2025年5月，土地市场成交规模延续量缩价涨态势。据月末快报数据，5月土地成交建筑面积同比下降18%，成交金额同比增长12%，连续5个月建面回落而金额上升。截至5月25日，本月土地供应建筑面积4813万平方米，环比上月同期上升10%，同比下降19.3%。本月平均溢价率达到7.2%，环比下降了1.9个百分点，但北京、上海等核心城市仍成交了多宗高溢价地块，本月一线城市平均溢价率达到13.7%，再度回到10%以上。5月份以来，中央宏观调控重点着力金融政策稳预期，持续改善行业资金面压力，并发文推进城市更新，为行业发展带来新的增长动能。

  核心要点

  供求：面积同比回落而金额增长，截至2025年5月25日，本月土地供应建筑面积4813万平方米，同比下降19.3%。成交建筑面积2826万平方米，同比下降18%，成交金额807亿元，同比增长12%。

  热度：平均溢价率整体回落，城市间显著分化。5月平均溢价率回落至7%，一二线城市土拍仍维持热度，本月平均溢价率仍达到10%，延续了2025年以来的高位。

  分布：一二线量价同比均增，三四线量价同比延续回落。成交建面方面，三四线同比下降25%，一二线分别增长2%和31%；成交金额方面，三四线同比回落25%，一二线分别同比增长131%和50%。

  后市展望

  土地市场延续控量去库存，供应优质宅地占比有望持续提升

  2025年5月土地市场延续缩量，全国300城经营性用地供应建筑面积4813万平方米，同比下降19.3%，成交2826万平方米，同比下降18%，供求规模连续5个月同比负增长。但成交金额同比增长12%至807亿元，优质土地成交带动成交金额同比增长，凸显控量提质的供应策略。各能级城市走向分化，交易规模同比正增，土拍热度也得以维持在10%左右，而三四线城市则持续收缩土拍规模，平均溢价率也进一步回落至4%以下。三四线城市保持土地出让规模的持续低位，一方面说明2025年以来的专项债、中央转移支付等财政指标有效落地，地方财政压力更为吃紧的三四线城市从中获益；另一方面也代表着三四线库存压力正在持续快速减轻，有望促成更多核心板块的供求新平衡。

  联系中央部委表态来看，本月自然资源部分别在本部门例行发布会，和国新办五部委联合发布会上两次表态，要全力支持好城市更新，推动城市高质量发展，让资源用起来，总结推广正在开展的43个低效用地再开发试点城市经验。随着城市更新工作的加快推进，与之相关的政府回购类保障房宅地、以及大量优质核心板块的净地出让有望增多，为2025年土地市场带来更多优质的增量土地供应，并进一步促进行业交易规模的稳定和供求预期的改善。

  01 供求

  交易量延续低位运行

  供求规模连续5个月同比负增长

  土地供应方面，截至2025年5月25日，本月土地供应建筑面积4813万平方米，环比上月同期上升10%，同比下降19.3%。当前行业正处在去库存的深水区，虽然大部分城市的狭义库存指标均有明显改善，但广义库存规模仍在持续高位。正如我们预期，各地供地规模均控制在最低水平，仅保证少数优质土地和重大项目的供应，本月土地供应规模继续同比回落。

  至截稿时，一线城市中京沪穗深均有宅地供应，上海出让底价最高，广州其次，北京、深圳均只挂牌了1宗宅地。具体来看，上海于5月14日集中供应10宗宅地，合计出让底价185亿元，挂牌截止日期为6月19日，大多数地块容积率不高于2.5。其中杨浦区东外滩宅地出让单价最高，起拍楼板价达到7.3万元/平方米，出让底价26.76亿元。该地块处于上海中高端住宅聚集区，交通、生态、商业、医疗配套成熟。目前周边优质新房售价可达12万元/平方米以上。广州挂牌5宗宅地，合计出让底价39亿元，其中花都区中轴线CBD宅地容积率低至1.02，出让底价8.2亿元，起拍楼板价1.3万元/平方米。地块位于花都中轴线文旅城板块，双轨交覆盖，周边教育集群密集，商业配套完善，医疗资源丰富，且1.02超低容积率可打造高端低密产品。目前周边高层产品售价可达2万元/平方米，低密优质产品售价可达2.5万元/平方米以上。

  二线城市方面，本月西安、成都新增出让底价超过50亿元，重庆、乌鲁木齐、长沙出让建面超过100万平方米。从优质个体地块来看，成都成华区宅地出让底价最高，达到19.7亿元，位于八里庄-二仙桥板块，容积率2，起拍楼板价1.4万元/平方米。地块位于板块核心区位，周边教育、交通、公园等配套成熟，医疗配套规划等级较高，距离最近的大型商业体大约1.3公里左右。目前临近的招商项目售价在3万元/左右。天津河西区挂牌一宗宅地，出让底价17.5亿元，起拍楼板价1.8万元/平方米，容积率2.0。地块为新梅江核心区的稀缺低密住宅用地，且紧邻地铁6号线和8号线渌水道站，交通便利，周边有天津梅江环宇城等商业配套，以及太湖路公园、新梅江中央绿轴公园等生态资源，商业和休闲配套较为完善。目前周边在开发和在售新房项目较多，优质项目售价可达4万元/平方米左右。

  本月的自然资源部例行发布会中，国土空间规划局对2025年最新《国土空间规划城市体检评估规程》进行了官方解读。在提高土地使用效率方面，表示将引导大中小城市和小城镇协调发展，集约紧凑布局，精准识别存量空间盘活利用潜力区域，推动盘活存量用地和商办用房。与中共中央、国务院发布的城市更新行动文件一致，随着城市土地要素的利用率进一步提升，2025年土地市场有望在保持合理低位、促进行业库存调整的基础之上，进一步提高新增供地的平均质量。

  土地成交方面，截至5月25日，全国300城经营性土地招拍挂成交2826万平方米，同比下降18%，降幅较上月全月缩小了7个百分点，2025年以来，供应和成交规模已经连续5个月均现同比回落。本月成交金额807亿元，同比增长12%，土地成交延续缩量提质特征。本月上海、西安、杭州成交总价超过50亿元，成都、西安、杭州、青岛成交建面超过50万平方米。因优质宅地成交占比下降，本月平均楼板价2854元/平方米，环比下降6%，同比仍增长36%。

  各能级城市表现显著分化，一二线城市交易规模同比正增，土拍热度也得以维持在10%左右，而三四线城市则持续收缩土拍规模，平均溢价率也进一步回落至4%以下。从积极的角度来看，三四线城市保持土地出让规模的持续低位，一方面说明2025年以来的专项债、中央转移支付等财政指标有效落地，地方财政压力更为吃紧的三四线城市从中获益；另一方面也代表着三四线库存压力正在持续快速减轻，有望促成更多核心板块的供求新平衡。一二线城市方面，当前平均溢价率虽然仍在高位，但可以看到高溢价地块仍集中在少数城市和优质板块，规划指标友好的宅地更受青睐，对于更多的城市而言，大量板块的供求关系仍需持续修复。譬如南京铁心桥宅地，虽处于城市目前为数不多的高流量健康板块，但由于开发条件较为苛刻，最终仍然只是底价拍出。接下来，随着城市更新行动任务的进一步分解和落实，预计土地市场中或将迎来更多确定性较强的有偿回购地块，以及成熟配套区域的优质宅地，2025年下半年土拍热度有望延续，三四线城市也会出现更多提振信心的土拍溢价信号。

  02 热度

  溢价率延续回落至7%

  一线平均溢价率仍达14%

  市场热度方面，至截稿时5月平均溢价率为7.2%，延续回落趋势。一二线城市土拍仍维持热度，本月平均溢价率仍达到10%，延续了2025年以来的高位。随着各地年度供地清单中的优质地块逐渐卖出，再加之非热点地块成交占比的上升，土拍平均溢价率的回落仍在预料之中。本月上海、杭州、成都等热点城市平均溢价率均超过15%，武汉、石家庄溢价率也超过了5%，非热点城市的合适地块也拍出了高溢价，典型如重庆綦江区袖珍宅地，即拍出了51.4%的高溢价率，成交总价8443万元，平均楼板价2300元/平方米。得益于优质地块热度的维持，以及投资信心的持续提振，2025年核心城市土地市场竞拍信心持续高位。武汉、石家庄、重庆等城市也持续有高溢价土拍成交。

  联系近期宏观政策及行业稳市场发展走向来看，随着城市更新进程的加快推进，专项债收储、闲置土地回收、保障房收储等举措对潜在库存指标的改善，再加之一揽子金融政策对于企业投资、购房者信贷的支持，在城市更新、库存调整、融资扶持、需求提振等多方面共同发力之下，2025年有望在更多城市空间网格达成供求预期的新平衡，土拍热度也有望进一步向更多城市、更多小板块蔓延。

  5月土地流拍率13%，环比稍有回升。具体来看，本月武汉、苏州、宁波、西安、福州均有各有1宗宅地流标或撤牌，因未来销售前景确定性不足或未达出让预期，未能成功如期出让。

  03 重点地块

  两榜过半席位来自沪杭

  多宗高开发难度地块以底价成交

  5月份高总价宅地数量延续低位，连续两个月总价榜首地块成交价不足50亿元。重点地块的单幅成交金额下降，不仅有助于减轻企业融资压力，也有利于缩短单个项目的开发周期，避免形成新的长期潜在库存。总价TOP10中，上海、杭州占据六席。榜首为北京海淀区四季青地块，成交总价45亿元，溢价率12%，楼板价7.8万元/平方米，由保利和北京建工联合体竞得，为西四环外低密住宅用地，周边各类配套成熟。排在第二的是上海杨浦区地块，也是本轮上海集中土拍中热度最高的宅地，溢价率达到26%。总价TOP10中有部分宅地为底价成交，大多因为开发难度较大而热度不高，如南京铁心桥地块要求接受城市更新改造指挥部全程监管；上海虹口地块形状狭长，容积率6.2，捆绑100%自持商业，且需平衡历史保护与高密度开发；杭州钱塘区地块容积率虽然只有1.08，但由于商住混合，需自持比例较高而最终底价成交。

  随着各地年度规划发展计划的推进，重点建设项目陆续迎来出让，在更高的开发和运营要求之下，重点地块由意向企业底价竞得的情况自然更加常见，这并不能代表投资方信心的回落。反而是这些开发难度较高的地块能够在当前市场环境下顺利出让，在一定程度上反映了市场稳信心进程的有效推进。随着中央部委发起的城市更新行动的加速落地，预计年内还会有更多开发难度较高的重大项目入市，高总价地块中的底价或低溢价成交也会更加常见。

  单价榜方面，北外滩集团底价竞得的上海虹口区宅地排在第一，住宅部分平均楼板价8.8万元/平方米，周边新房售价大约15万元/平方米。上海杨浦区地块排在第二，经72轮竞价后由保利置业以42.41亿元竞得，溢价率26.3%，平均楼板价8万元/平方米，刷新定海社区板块地价纪录。北京海淀地块排在第三，平均楼板价7.8万元/平方米。其余地块平均楼板价均在5万元/平方米以下。