研究视点

  2025年，房地产稳市场进入新阶段，在行业土地成交规模连续4年维持-20%负增长，宅地出让建筑面积已经低于新房成交规模的大背景之下，行业正式进入了去库存新阶段。但是基于保证市场活力，保障符合好房子新规用地的出让规模，宅地出让规模进一步下降的空间已经较小。因此加快行业库存盘活，更重要的还是依赖于库存收储。2025年以来中央部委多次表态，将加快推进专项债收储，并出台了正式文件，明确将存量闲置地块优先纳入收储计划，赋予地方政府在收购定价、用途上的自主权。

  据CRIC监测，目前全国已经有313个城市发布了存量住宅用地规模（清单），对于各地主管部门厘清潜在库存规模，加快闲置用地收储起到了良好的辅助决策作用。就行业研究角度而言，也为结构性研究各地库存压力提供了新的视角。本文将深入剖析当前典型城市潜在库存规模及专项债收储进度，旨在为房地产市场的健康发展提供有价值的参考。本文主要观点如下：

  1，行业已进入去库存深水区，盘活存量用地愈加迫切。近年来各地狭义库存去化周期已有明显改善，但“顽固”的潜在库存仍在影响行业长期发展预期。同时计入狭义库存和潜在库存，当前典型城市广义库存规模达狭义库存的3.2倍，广义消化周期普遍超过5年。

  2，城市间潜在库存显著分化，重庆、郑州、沈阳等亟需加快土地收储。最高的重庆，潜在库存规模达到2286公顷，此外郑州、沈阳、长春、常州等城市也在1000公顷以上，优化潜在库存均面临着巨大挑战。

  3.各城市存量用地开工率显著分化，分类施策是破局关键。高库存城市（如重庆、郑州）：未动工土地占比超70%，需加速专项债收储，探索在建项目转保障房。中等压力城市（如南京、天津）：严控新增供地，聚焦流速板块调控，如南京加强江北新区收储和控制土地供应。低库存城市（如杭州、成都）：警惕结构性过热，维持优质土地有序供应。

  4.拟收储宅地6565公顷加速去库存，为2025年楼市去库存提速54%。拟收储宅地面积总和已达到6565公顷。按全国土地平均容积率折算，若公布的收储宅地规模如期落实，等效于2025年前四月新房成交面积同比至少增长了54%，助力全国新房去化周期下降超过2个月。

  5.宅地收储主要面向三四线发力，13城计划收储超100公顷。收储规模更多的还是集中在三四线城市。就已公布土地属性的地块清单来看，三四线拟收储5437公顷，占比达到84%，合计收购总价1659亿元，占比74%，因各能级地价差距，三四线总价占比稍低于面积占比。

  6.收储驱动城市降库存新模式，郑州、昆明等广义消化周期下降超过1年。若拟收储计划全部落实，至少有15个城市广义库存下降超过1年。其中漳州、九江等新房交易规模较低的三四线城市，理论上可降低广义消化周期超过三年。而南充、六安、金华、咸宁等城市也超过2年。

  7.专项债落地仍需进一步提速，叠加信息透明助力稳预期快速推进。从各地专项债已落地情况来看，主要投向房地产领域的资金规模1600亿左右，且可查数据显示资金主要流向土地一级开发等传统领域（如棚改、城中村改造），与专项债收储存在结构性偏差。另一方面，也应细化专项债收储地块的权属信息、区域分布及开发进度等数据维度，精准识别不同城市板块的库存压力梯度变化，从而为“一地一策”的精准调控提供动态数据支撑，全面提升因城施策的精准性和可操作性。

  01

  广义库存规模仍在高位

  行业亟需加快盘活存量用地

  2025年，中央加快推进专项债收储，明确将存量闲置地块优先纳入收储计划，赋予地方政府在收购定价、用途上的自主权，推动房地产去库存进入发展新阶段。

  1.狭义库存回落难掩广义库存持续高位，加快土地收储势在必行（节选）

  2024年下半年以来，得益于新房销售端的转好，以及政企双方在供给侧的限制，新领取销许规模延续低位，典型城市狭义库存规模率先回落。至2025年4月，狭义库存规模已经较高点（2024年9月）下降约9%，短期去化压力显著减轻。

  但在已经取得销许、尚未售出的库存（即狭义库存）之外，还有大量的潜在库存，包括未开工土地，已经开工尚未达到领取销许标准，已经达到领取销许标准但仍未领取等情形。这些所有库存加在一起即广义库存规模。就克而瑞对广义库存的跟踪监测来看，当前典型城市这一规模仍然处在高位运行，并且2025年以来由于出让了较多优质地块，广义库存规模小幅上升了0.7%。

  这也是当前房地产行业调整库存所面临的最大挑战，相比限制领取销许规模即可控制的狭义库存而言。由于前期出让了大量城投托底地块，其中不少地块虽然并未开工，不会在短期内影响板块库存，也不会带来新的融资需求和风险，但是终究影响着中长期板块供求预期，典型如南京、武汉、郑州等城市部分新房成交的主力板块，即由于广义库存过高，导致投资预期持续低位，房价低迷，一二手房销售持续走低，市场活力难以再现2021年期之前的盛景。

  面对这一挑战，2025年以来中央部委多次表态，将加快推进专项债收储，并出台了《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》，明确将存量闲置地块优先纳入收储计划，赋予地方政府在收购定价、用途上的自主权。譬如作为全国首例的广州，即发行了304亿元专项债用于回收闲置存量土地，涉及17个地市的84个项目，部分土地经调规后将用于保障房开发。

  2.昆明、重庆等潜在库存远高于狭义库存，盘活存量用地愈加迫切（略）

  02

  各地存量用地库存分化显著

  重庆长春等城市积压问题突出

  据CRIC监测，目前全国已经有313个城市发布了存量住宅用地规模（清单），对于各地主管部门厘清潜在库存规模，加快闲置用地收储起到了良好的辅助决策作用。就行业研究角度而言，也为厘清各地库存结构提供了新的研究视角。

  1.存量宅地已售面积不足一半，土地收储有待提速落地

  各地的存量住宅用地清单，公布了全部未开发、在建未竣工土地的占地面积，以及在建未竣工土地中，尚未售出的土地面积。研究中心通过对27个典型城市存量住宅清单梳理，梳理出了其中商品住宅用地的相关潜在库存规模。

  据各地最新披露数据，27个典型城市存量住宅用地合计4.4万公顷，其中非商品住宅用地，即各类保障房、人才住房、租赁住房等共有0.7万公顷，占比16%，存量商品住宅用地共有3.7万公顷，占比84%。

  从出售情况来看，已售部分折合土地规模为1.9万公顷，合计占比仅43.3%，不足半数。

  各地实际潜在库存规模2.2万公顷（未售出的商品住宅用地），占存量用地总面积的49%，也是当前行业潜在库存的“心腹大患”所在。而其中的未动工部分（0.9万公顷，占比20%），各地大部分闲置用地均在其中，则是土地收储的重中之重。

  2.城市间潜在库存显著分化，重庆、郑州、沈阳等亟需加快土地收储（略）

  3.稳市场“模范生”城市表现较佳，北京、合肥潜在去化周期仅有1年(略)

  4.部分城市存量用地规模高企，常州、郑州等理论去化周期超过6年

  福州、惠州、东莞、珠海、常州等城市存量住宅用地中，均有超过70%的理论库存规模尚未售出，其中福州更是达到92%，说明这些城市存量住宅用地中仍有较大比例可待盘活。尤其是对于存量商品住宅用地中存量规模较大、且潜在库存新房市场流速不高的常州、漳州、重庆等城市更是如此，单单是存量住宅用地中的潜在库存规模，理论上需要的去化时间就超过了8年。亟待加快推进土地收储，改善中长期库存预期。

  03

  各城市潜在库存症结多维分化

  因地制宜、分类治理势在必行

  当前城市库存面临“未动工闲置”与“在建项目待售”双轨压力，业内常忽视潜在库存。本章基于未动工/已动工土地库存规模及消化周期，将样本城市划分为不同类型，剖析风险特征和应对策略。并进一步探析了长期未动工土地分布，并对近年出让土地开工情况进行探讨，为回收闲置用地、土地收储和企业代建的决策提供相关参考。

  1.各城市存量用地开工率显著分化，分类施策成破局关键

  从土地库存结构看，当前城市库存面临“未动工闲置”与“在建项目待售”双轨压力。业内研究中多重点关注在建项目待售面积中的狭义库存，而忽视了潜在库存，本节基于未动工/已动工土地库存规模及消化周期指标，将样本城市划分为四大类型，以此说明各类型城市的风险特征，并提出差异化调控策略。

  简要来看，常州、漳州、郑州等城市未动工库存占比超70%，叠加超6年的长去化周期，库存积压风险高企；重庆、沈阳、天津则以已动工库存积压为主，重庆1529公顷在建土地需5.4年消化，需要进一步加强在建项目的产品力，并安排好上市时序；长春、佛山、惠州两类库存“双高”，系统性过剩特征显著；而杭州、合肥、北京合计周期不足2年，需警惕结构性过热隐患。

  就不同潜在去化周期的城市分类来看：

  高库存压力城市方面（潜在消化周期高于5年）

  未动工占比较高的城市需要加快专项债收储步伐，从而改善市场预期。常州、郑州、漳州、长春、惠州未动工土地高度积压，占潜在库存中占比超过50%。譬如常州目前未动工土地规模达到772公顷，理论所需去化周期接近9年，虽然常州大量的未动工土地是融资性地块，并不会在实质上产生库存积压的预期，再加上大量融资性地块背后的地方政府隐性债务，还是不免会影响外地投资者的预判，不利于城市稳市场进程的深化推进。

  开工率较高的城市，地方调控则面临更大挑战。重庆、珠海、福州、东莞已动工项目的潜在库存消化周期均超过3年，其中重庆更是达到5.3年。对于这些城市来说，由于大量存量用地已经开工在建，较难满足土地收储的需要。并且由于近年来城市新房交易流速快速下滑，单纯依靠产品更新换代、优化在建项目上市时序并不能达到快速稳定市场，促成市场供求新平衡的目标。对于这些城市而言，在加强“好房子”产品建设，以新产品带动新质需求的基础之上，还应当在按需建设的大前提下，加快保障房建设力度，将部分在建项目转性为配售型保障房或保障性租赁房，使其不再参与商品住宅市场交易，另一方面也应积极探索化险新模式，譬如对于部分权属、债权清晰的多地块项目，允许部分回购，对于原先规划条件下产品存在销售挑战的，允许企业适度降容、减少规划建面，并适当退还部分土地款，兼顾降低库存和提升产品库存。

  中等库存压力城市方面（潜在消化周期3-5年）

  这部分城市则需集中改善自身的薄弱环节，如南京未动工土地消化周期达到2.7年，需要加快解决大量未建项目库存的问题，譬如近年来南京在江北新区超量出让了大量住宅用地，导致原来跻身城市流速TOP5行列的江核、珠江镇等板块，成为了当前南京潜在库存最高的区域。去化压力的高企，再加上近年来楼市的调整，使得近年来江北新区房价显著下挫，区域经济发展、外来务工人员定居意愿也受到严重影响。对于江北新区、江宁方山等重点板块，南京一方面需要严控新增土地出让，另一方面也要积极响应专项债收储行动，加快未动工土地库存的消化，让城市的高流量板块重回健康，助力城市更快建立房地产发展新模式。

  天津虽然已动工土地的未售面积达到了1000公顷，对应去化周期达到2.8年，但近年来新房市场表现较佳，得益于城市在供给端严控土地成交规模。结合2025年以来天津土地供应规模变化可以看到，前4月天津宅地成交建面76.5万平方米，仅为期间新房成交量的36.5%，如非必要的重点住宅项目，不再新增宅地入市。

  低库存压力城市方面（潜在消化周期小于3年）

  上海、北京、杭州、成都等城市潜在消化周期小于3年，仍处于相对合理的范畴之内。从这一指标角度来看供求风险已处可控范围之内。上海、杭州、北京、成都等城市更是屡屡拍出高总价高溢价地块，显示出行业投资端对于这些城市的青睐。但是鉴于当前的国际经济形势变化，这些城市又大多与外向经济联系较为紧密，对于住宅用地的供给，还是应当保持适量有序，譬如近期杭州部分外圈层板块，对于短期内在建项目过多，已经出现了未来竞品过多的担忧。

  2.未动工地块中34%已出让超过三年，主要分布在重庆、长春、惠州（节选）

  进一步分析未动工土地的出让时间。在近9000公顷的未动工土地中，有34%为2021年及以前供应。这些出让时间超过3年、但仍未开工的地块，在一般定义中已经属于闲置用地，总规模达到3078公顷。

  三年以上未开工的土地，主要集中少数城市。重庆、长春、惠州、昆明、郑州等前5城市三年以上未开工土地规模达到1791公顷，达到所有重点城市总量的58%。其中重庆长期未开工土地规模更是达到了578公顷，大量远郊地块处于长期未开工状态。大量地块未能如期出让，直接约束了土地市场的投资热度，2022年以来重庆经营性用地成交规模大幅下降，由之前2021年的2427万公顷以上，下降至2024年的1111公顷。更大幅降低了购房者的需求预期，2024年重庆住宅成交面积500万平方米左右，不到其2018年历史峰值的五分之一。

  此外长春、惠州、昆明此类土地规模也处于高位，联系这些城市近年来的土地和新房市场表现来看，也都受到明显的市场冲击，一二级市场成交规模均大幅缩量。未开工土地形成的大量潜在库存，导致这些城市在本轮市场调整中受到了更大冲击，2021-2024新房成交规模均下跌过半。

  3.城投2021年拿地项目开工率至今尚未过半，合适地块可以以代建促盘活（略）

  04

  2025年专项债收储计划快速推进

  为楼市去库存提速54%（略）

  2025年以来，与中央部委加快落实专项债收储政策同步推进，地方主管部门发布土地收储计划的速度逐月加快。至截稿时已经有171个城市发布收储计划，合计收储金额达到3918亿元，明确涉及收储宅地规模达到6565公顷，据CRIC测算，相当于为2025年楼市去库存加速54%，全国广义库存去化周期下降超过2个月。

  1.拟收储宅地6565公顷加速去库存，收储建面达同期新房销售量一半以上

  2.宅地收储主要面向三四线发力，13城计划收储超100公顷

  3.收储驱动城市降库存新模式，郑州、昆明等广义消化周期下降超过1年

  05总结与展望

  当前，中国房地产行业正处于库存治理的关键转折期。随着专项债收储政策的加速落地与供需两端改革的深化，房地产稳市场稳预期进程正在持续推进。截至2025年5月，全国171城已通过专项债收储盘活宅地6565公顷，等效加速去库存54%，郑州等城市通过收储地块叠加保障房建设，广义库存周期缩短超1年。然而，库存压力分化、政策协同不足等问题仍在制约行业复苏进程。

  1.核心症结：广义库存高位分化是核心挑战，专项债收储成关键抓手

  当前房地产行业库存矛盾已从狭义库存转向广义库存。尽管2024年下半年以来，新房销售回暖带动狭义库存规模下降9%，但包含未动工、在建未售等情形的广义库存仍处高位，部分城市甚至因优质地块出让导致广义库存小幅上升。为此，中央通过专项债收储政策明确存量闲置地块优先处置，赋予地方更多自主权，需通过收储、调整供地节奏等综合措施扭转中长期预期。

  具体到城市层面，各地库存压力显著分化:重庆、长春、郑州等城市潜在库存规模超千公顷，广义消化周期普遍超过5年，尤其是未动工土地占比高企，城市稳预期面临严峻挑战；南京、武汉、郑州等主力板块因广义库存积压，市场预期持续低迷，导致房价与交易量长期承压；相比之下，北京、合肥、厦门等“模范生”城市潜在去化周期仅1-2年，供求关系健康。

  分化之下，因城施策还需进一步加强落实：高库存城市应加速专项债收储，探索在建项目转保障房等创新模式；常州、漳州等“双高”城市（未动工占比超70%且去化周期超6年）亟待系统性疏解，而重庆等已动工库存为主的城市需强化产品力与上市时序管理。中等压力城市需聚焦板块调控，如南京严控江北新区新增供地；低库存城市则需警惕结构性过热，维持优质土地有序供应。

  2.新政实效：专项债拟收储加速推进，漳州、郑州去化压力显著改善

  2025年专项债收储计划快速推进，171个城市拟收储宅地6565公顷，等效加速去库存54%。政策向三四线倾斜，84%收储规模集中于此。从典型城市表现来看，漳州、郑州、昆明等城市广义库存消化周期均下降超过1年，城市长期库存去化压力显著改善。譬如郑州通过收储273公顷土地叠加保障房建设，广义周期缩短1.5年.

  而本身消化周期即在可控范围内的合肥、西安也在快速落实专项债收储，助力其稳市场“模范生”地位愈加稳固。其中合肥公告的拟收储土地面积，更是达到公示未动工存量宅地总占地面积的71%，拟收储进程已推进至较高进度。

  至于沈阳和长春，虽然已经开启了拟收储公告，但是对其庞大的未开工土地规模而言，去库存成效依然相对有限，重庆、常州等高库存城市更是还没有发布拟收储公告。对于这类城市而言，长期来看，仍需持续扩充土地收储的范围，助力城市供求预期进一步改善，短期而言，则应选择城市流速较高的板块重点突破，让主力交易板块率先恢复健康，先完成焦点板块的供求平衡，从而以点带面稳定长期市场预期。

  3.长效路径：专项债落地提速与信息透明化协同，护航行业行稳致远（略）