北京楼市新政发布当晚，海淀区五环外一高端改善盘发出一个截图，显示项目成交一套总价6081万元房源。这是政策发出后，该项目成交的首套房源。

  8月8日，北京市住建委、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，从限购调整、公积金支持等方面对楼市政策进行优化。

  其中最受关注的是，京籍居民家庭、在北京市连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭，购买北京五环外商品住房不限套数。

  新政发布次日，中房报京津冀实地走访了北京市朝阳、昌平等区域项目，看到多个五环外项目售楼处挤满了购房人，部分项目甚至出现购房者排队看房的场面。

  “人多到接待不过来，今天只简单吃了几口饭。”北京市石景山一五环外项目的销售人员称，上午11时售楼处就人满为患，接近满员。

  北京市朝阳五环外一项目销售人员对中房报京津冀亦表示，当晚政策发布后就有购房者连夜走进售楼处，有同事加班到了凌晨两点。该项目在新政次日发布一则热销海报显示，新政24小时项目到访约200组，成交10套，销售金额1.03亿元。

  中原地产首席分析师张大伟认为，此次新政将吸引更多购房者关注北京市五环外新房项目，刺激市场需求。这对开发商而言是一个积极信号，将促使企业加快项目建设和推盘节奏。同时，二手房市场同样会受到推动，更多房源将进入市场流通，促进交易活跃度。

  一位北京房地产行业从业人士认为，新政在短期肯定会拉动成交，会有部分需求释放，但对市场的根本性影响有待观察。

  咨询量上升

  “昨晚政策发布后，很多老客户连夜来订房。”北京市朝阳区一五环外项目销售人员表示说，当前项目紧急加推了4号楼东边户，受政策刺激和加推影响，带看量有所增加。

  8月9日中午时分，中房报京津冀走进这一项目售楼处看到，沙盘周围有三四组客户，随后客群陆续增加，半小时内品牌墙、沙盘周围增至七八组客户。

  “当前售楼处接待的多为此前到访过的意向购房客户，新政发布后公积金贷款增加，给购房者带来切实利好，加快了成交周期；另外，也有部分此前社保年限不够或购房限制的客群，在政策放松后有了购房的资质和机会。”该项目销售人员表示。

  这一项目约2公里外，是北京市朝阳另一在售项目。该项目置业顾问称，新政发布后售楼处有了一定变化，客群相对精准，带看量也有所增加。

  据他透露，目前来看房的多在北京市望京、国贸区域工作，也有部分东西城改善和通州置换客群，此前就计划购房的买房人占多数。对于政策刺激后带来的客户增量，他表示并不明显，与以往项目到访相差无几。

  8月9日午后时分，中房报京津冀来到北京市昌平朱辛庄一在售项目，进入销售中心后看到，前厅有十余组客户排队等待带看讲解，洽谈区也挤满客户，几乎没有空位。“项目来访量大，十二三个置业顾问无缝衔接，还是接待不过来。”项目前台接待人士说。

  排队近半小时后，开始有销售带看讲解。“今天客户实在太多，一上午就卖出去了2套，业主都是互联网'大厂年轻人'。”据他称，项目临近小米、百度等产业园区，公积金门槛降低后，对这些“大厂客户”形成一定利好刺激。截至当日16时，该项目已有近百组购房者带看。

  北京市顺义五环外一新盘即将入市，政策发布后到访量亦出现明显变化。开发商方面对中房报京津冀称，新政发布后，项目单日来访量环比激增超50%，政策效应明显。

  五环外购房放松限购、公积金认定松绑、贷款额度提升，北京打出的这套精准调控组合拳，让很多五环外客群和楼盘看到了机会，但也有多个在售楼盘对中房报京津冀表示，当前购房者到访、咨询量变化并不明显，与以往销售并无太大差别，真正因政策优化带来的增量仍是极少数。

  加推促销售

  此次新政是时隔10个月后，北京再度对楼市政策进行大幅度优化调整。

  2024年9月30日，北京市发布政策，非京籍居民家庭购买五环外商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满2年及以上，此前时长为5年及以上。

  与去年的“9·30政策”相比，北京在五环外放开了购房套数限制，但并未放开购房资格，五环内限购政策也未做调整。

  尽管未完全取消五环外限购，但在多位受访人士看来，此次政策发布仍在一定程度上提振了行业信心。

  据国家统计局数据，今年4月~6月，北京二手住宅销售价格分别环比下降0.6%、0.8%、1%。北京市住建委网签数据显示，7月北京二手房网签量为12784套，环比下降15.56%，同比下降17.92%。

  新房市场数据也连续2个月出现下滑。据国家统计局数据，今年5月~6月，北京新建商品住宅销售价格分别环比下降0.4%、0.3%。

  此次楼市宽松政策发布，聚焦了当下市场核心痛点。根据中原地产研究院统计数据，北京约80%的新建商品房房源成交目前集中在五环外；新建商品房住宅库存81.4%在五环外，二手房大约50%房源在五环外。

  从两次优化政策来看，五环成为了北京限购放松的重要分界线。

  中房报京津冀观察发现，政策发布后，五环外多个项目立即发布响应政策的宣传海报，花式吸引购房者走进售楼处。有部分项目政策发布后就推出优惠活动，让利购房者。

  北京市顺义区一项目新政当晚发布海报，称将推出“周末不打烊、清盘一口价”活动，北区最后30套，最高能立省200万元。一头部民营房企方面人士对中房报京津冀称，企业旗下昌平项目本周推出10套特价房源，限时九五折，最低单价5.3万元/平方米。

  也有项目趁机加推吸引购房者。一头部央企相关人士对中房报京津冀表示，政策发布后旗下通州五环外项目就紧急加推房源，购房者带看咨询较往常增加近20%，当前已有客户交付定金；另一房企石景山项目也在新政当日，推出四叠楼王加推活动。

  谁在下场买房？

  北京此轮政策发布，能否真正促进成交、提振市场？

  中指研究院政策研究总监陈文静认为，放开符合条件的家庭购房套数限制，关键在于是否能让有能力、有意愿、有需要的居民家庭进入市场，促进市场修复。

  “此次政策调整，主要是利好人户分离家庭的加购及别居住宅的购置。”北京链家研究院院长高原表示，近年来随着北京城市发展的不断推进，尤其是外围片区城市界面与功能的快速改善，北京市人户分离现象较多，部分家庭确实存在五环外购置多套住房的现实需求，此次调整购房政策，使得此类家庭的受限显著减少，同时也不再区分单身与否，更符合当前购房群体的实际需求。

  高原表示，公积金作为购房者购房的重要支持力量，其资金成本相对按揭贷款更低，公积金信贷额度与比例的提升，能够有效地降低购房者的月付压力与总利息成本。

  以一个已缴存8年公积金，购置360万北京市五环外刚需住房的家庭为例，如选择满贷288万元，25年贷款期限情况下，在原有的信贷方式下，为80万元公积金贷款及208万元商业贷款，在现行利率下，月供约13547元。新政执行后，该家庭可获得120万公积金贷款支持，相对应的商业按揭贷款可降低至168万元，使得每月月供降低至约13454元，月供可减少93元左右，全周期的利息金额可降低2.77万元。

  新政对于改善性群体而言也有较好支持。高原认为，对于占市场交易者近三成的“一买一卖”置换群体而言，公积金信贷额度上限从60万元大幅提升至120万元。而对于加购住房的改善群体，二套额度上限则由60万提升至100万元。

  二手房市场也开始出现积极变化。在社交平台上，许多业主看到市场的变化，认为是出售房产的好时机，纷纷将房源挂牌出售。

  新政实施后挂牌量在短期内激增，但购房者在选择房源时却更加谨慎。北京五环外一房地产中介机构工作人员表示，目前北京楼市买房人对于住房的价格、配置、环境等因素有诸多考虑，尤其是很多客户都觉得房价还会降，即便是有需求的客户，也在等待房价进一步下跌。

  当前楼市整体情况较为复杂，二手房挂牌量高企、市场观望情绪浓厚等问题，都在合力影响市场走势。对于后市走向如何，多位受访人士称，仍需持续观察。

  相比于市场交易端变化，此次新政的信号、象征意义更突出，体现了政策对稳楼市的决心。中指研究院称，本次北京优化限购，直接利好布局五环外的企业，房企应积极营销把握政策窗口期；同时，一定程度上也有利于畅通置换链条，促进五环外的改善性住房需求释放，预计未来限购政策仍有优化空间。