[中原]楼市传统旺季 京二手房成交量价齐涨

  金九楼市旺季二手住宅量价齐冲高

  2013年9月二手住宅网签成交量为12854套，环比上涨15.54%，同比跌势终止，小幅回升，涨幅为2.58%。成交量环比涨幅较上月有扩大趋势。“金九”月威力显现，市场成交活跃度增加。

  据北京中原市场研究部对成交数据的统计显示：2013年9月北京二手商品住宅成交均价为28800元/平方米，环比小幅上涨1.02% ，同比涨幅为19.31%，本月再度缩小1.41个百分点，截至9月，二手住宅价格同比涨幅保持连续6个月缩紧的趋势。

  从中原地产进行的报价指数统计分析中可以看出，本月报价指数为48%，较上月上涨了1个百分点，目前报价指数已经连续两个月均接近50%的位置，走势较为稳定，由此可见目前业主对二手住宅市场后市的信心处于稳中有升的阶段。

  “量价齐涨”的深层原因分析

  首先，政策层面平静无波：自3月新政以来，市场政策层面没有太大动作，在市场适应了新政，且新一波刚需逐渐产生后，成交量再次回升在情理之中；

  再次，价格仍然稳中有升：由于市场价格没有下降的趋势，一直平稳小幅上涨，且新房价格在政府对预售价格进行监管和严格控制的前提下也都呈现上扬态势，这使得二手房的价格上涨有了多一层支撑；

  第三，市场换房刚需量稳定：北京的人口数量庞大，因此对住房有刚需的人数也有稳定的比例，由于房价无下调趋势，且换房都为卖一买一，因此相对较高的房价对他们的影响要明显低于首置客户，在影响较小且房价未降的前提下，换房客户的积极性还是较高的；

  第四，新房成交上升明显：由于本月新房成交环比上涨了超过50%，市场的热度可见一斑，这都给了市场以信心，二手房市场也会受到积极因素的刺激，从而走出量价双升的行情。

  低价区域涨幅明显

  低价区域或低价楼盘的价格上涨明显：由于一些区域或楼盘价格已位于高位，因此上涨的动力明显不足，而一些以往相对低价的区域或楼盘，如石景山、丰台、通州的楼盘(如远洋山水、远见名苑、时尚街区)价格上涨幅度要明显高于中心城区的楼盘。

  方庄、望京区域成交活跃

  方庄区域成交活跃：由于区域人口密集，因此刚需保有量也充裕，在市场活跃期自然成交也较大，而满五年唯一的房子更是受到追捧，价格上涨比较明显，而一些税费较高的，超过10万甚至达20万的，业主往往在价格上给予一定优惠，呈现出价格低于市场价的现象；

  望京西园成交量大：由于望京地区也是居住密集区，有大量房产需求做支撑，同时望京西园有部分满五年的经济适用房，面积较大，可达到150平米，单价又较周边商品房低，因此受到的关注度较大，成交量在区域中的楼盘里排名居前。

  地铁7号线带动房价上涨

  宣武地区价格涨幅明显：本月受到整体市场的上涨带动，再加上本区域明年将有地铁7号线贯穿的利好拉动，这一在四大中心城区中价格最低的区域，本月价格上涨突显，区域涨幅在6大城区中最高，环比达到1.2%，区域中的热点楼盘朗琴园、远见名苑的价格上涨都接近3%。

  租赁市场量跌价稳

  2013年9月北京市中高档住宅的租赁指数为162.73，单位平均租金为59.50元/(㎡•月) ，同比上涨了7.22%，环比涨0.02%，基本持平。其中，一、二、三居室的租金分别为2759元/月、4327元/月、5650元/月，租金环比分别出现-0.20%、-0.05%、0.73%的波动。根据北京中原市场研究部数据统计，9月份租赁成交量较上月降22.84%。

  北京中原市场研究部的分析结果显示：9月份北京住宅租赁市场成交量跌价稳，对此，北京中原市场研究部分析主要原因有以下几方面：

  1、9月北京住宅租赁市场成交回落。一方面，周期性租赁高峰后需求逐步回落，主要是到期换租客群；另一方面，受到群租和公租房投入使用等因素作用，一定程度上缓解租赁市场的紧张状况。

  2、9月北京全市住宅租金价格较上月基本持平。北京居住成本居，大部分刚需购房集中租赁市场，需求旺盛，租金价格水平整体提高。受轨道交通等配套利好，不断涌现出新的租赁热点区域，租金上涨的同时，需求外延降缓全市租金水平。

  预测：银十成交将延续租赁市场步入淡季

  2013年10月买卖市场：由于“金九”威力显现，10月的二手房市场也将会保持活跃，但受到十一长假的影响，预计成交量将会与9月持平；而在政策大环境未变的前提下，价格仍会惯性上涨，但涨幅不会更大，仍将保持在1%的水平。

  2013年10月租赁市场：9月北京住宅租赁市场量跌价稳，租赁需求回落。进入10月，北京租赁市场逐步进入淡季，租赁需求以到期换租为主，租赁成交量继续下行；租金价格受需求减少、外延、合租等因素影响，议价空间增大，环比下跌可行性增加。