CPI上涨促房价房租连环涨 政策频发难阻买房热情

  国家统计局数据显示，2013年10月份，2013年10月份，全国居民消费价格总水平同比上涨3.2%。其中，城市上涨3.2%，农村上涨 3.3%；食品价格上涨6.5%，非食品价格上涨1.6%；消费品价格上涨3.2%，服务价格上涨3.1%。1-10月平均，全国居民消费价格总水平比去 年同期上涨2.6%。

  此外，10月份居住价格同比上涨2.6%。其中，住房租金价格上涨4.5%，住房租金自2010年以来一直保持持续上涨，并已经连续46个月上涨。

  之前，2013年11月1日，2013年10月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10685元/平方米，环比9月上涨1.24%，自 2012年6月以来连续第17个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.17个百分点，其中75个城市环比上涨，24个城市环比下跌，1个城市与上月持平。

  从房价、房租持续小幅上涨与CPI数据来看，房价房租已出现连续上涨，一方面这和新国五条细则之后各地仍然执行以鼓励首套自住需求购房为主的定向宽松政策有关，另外一方面，也和在宏观经济“触底阶段”，市场缺乏投资渠道，而整个通胀预期因素持续存在密不可分。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为，2013年10月份，全国居民消费价格总水平同比上涨3.2%，创近两月新高，已达到温和通胀指标3%的警戒线，而 助推这一因素持续上升的还有当下蔬菜类、食品类等价格的上涨，这些因素都会进一步助推通胀预期的增加，通胀预期的增加又会促使人们寻求相对安全的投资渠道 进行资产保值增值。

  对于投资客来讲，其实，在CPI持续上涨，房价房租连环涨的市场背景下，早已嗅出这个市场时机进行投资。最近以来，北京、沈阳、南京、厦门、福州、广州、杭州等城市楼市异常疯狂——“日光盘”、半夜排队、连夜开盘情景又现，购房者中，中小投资者众。当前，部分大中城市或多或少出现“日光盘”的现象，这使得不少购房者担心在通胀预期下楼市后期供应不足、房价反弹上涨而继续惶恐入市。

  但是，大中城市房价高企，让低收入者感叹“买不起房”，继而转去租房。但越来越多的租房者发现，租房贵、租房难的问题与高高在上的房价相比毫不“逊 色”，好不容易争取过来涨的那点工资全给房东了。国家统计局数据显示，2013年10月份居住价格同比上涨2.6%。其中，住房租金价格上涨4.5%，住 房租金自2010年以来一直保持持续上涨，并已经连续46个月上涨。这将进一步加剧打工者“逃离北上广”现象的发生。

  当前来讲，房价房租连环涨，已经导致部分城市面临调控的风险。从市场角度来看，不同城市市场之间出现“分化”，同时，也导致不同城市的调控政策具有 “分化”的特征。具体来讲，一线城市、部分二线城市表现相对较热，房价有持续上涨和反弹的市场风险，三四线城市相对来讲由于市场供应量充裕，市场表现相对 平淡，价格上涨动力不是很充足，尤其是芜湖、舟山、温州等这些城市，市场成交量低迷，房价还处于下跌或停涨的状态。

  在这样的市场背景下，芜湖、舟山、温州等这些城市出台了定向宽松措施，而北京、深圳、上海、郑州、西安等地则有出现“阶段性”收紧的政策。对于房价房租上涨过快的一线城市来讲，大多采取二套房首付比例会提高至七成、收紧限购政策、加大中小套型住房供应等措施。

  那么，在CPI持续上涨，房价房租连环涨，同时，部分热点城市出现阶段性调控政策的市场背景下，购房者到底该不该买房？对于投资客来讲，在通胀预期与楼市调控并存的市场背景下，楼市还有没有市场投资价值？

  同策咨询研究部总监张宏伟认为，从楼市调控政策走向及趋势来看，无论是从最近“深八条”、“京七条”、“沪七条”，还是当前政府表态来看，都有一个 共同的特点：基本上是通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系的角度来调控市场，从调控手段的角度来说，从市场的角度来调控市场的特征比较突出，没有更 多的强调原有的限购等行政化手段和措施(上海延长外地人缴纳社保纳税证明1年至2年，其实影响不大)。从这个角度来讲，政策层面正在呈现出市场化、经济化 手段逐步替代行政化的限购手段的趋势。

  此外，二套房首付比例提高至七成、收紧限购政策等多数政策属于短期行为，不具备长期执行效力，从这个角度来说，此项政策在三中全会前夕发布，从作用的角度来讲，应该和“新国五条细则”一致，为短期内遏制房价过快上涨的“救火”政策，短期内的政治意义大于实际的市场意义。

  因此，限购等行政化调控手段并不是一个长效性调控措施，迟早有其退出的一天。从未来趋势来讲，通过“深八条”、“京七条”“沪七条”等短期内过渡性 政策，为房地产调控的长效机制出台做好铺垫，为限购会逐步宽松取消，经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施营造市场机会。

  从市场供求关系来看，一线城市、部分二线城市仍然面临供求关系相对紧张的局面，短期内的调控政策，包括增加土地供应的措施，解决不了根本性的相对紧张的供求关系。从这个角度来看，短期内遏制房价过快上涨的“救火”政策改变不了房价持续上涨的大趋势。

  同策咨询研究部数据显示，今年1-10月，一线城市土地市场交易活跃，出让土地的规划建筑面积合计23153万平方米，较2012年同期上涨 287%，成交金额为4015.51亿元，同比上涨200%。其中，住宅类土地规划建筑面积合计为3036万平方米，同比增长93%。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为，一线城市纷纷加大土地供应，这对于未来一线城市市场来讲，由于“人多地少”的客观特征，一线城市市场供求关系没有办 法通过大规模供应土地来获得缓解，当前来讲，加大供地难改市场基本面上涨态势。加大土地供应也只能说尽可能通过这些措施遏制房价过快上涨与出现爆发性增长 的机会。

  因此，总的来看，对于购房者或投资客来讲，CPI持续上涨，促使房价房租连环涨，同时，部分热点城市出现阶段性调控政策的市场背景下，也难以阻挡购 房者或投资客买房的热情，那么，对于购房者或投资客来讲，买房投资置业何时何地购房为好呢？同策咨询研究部总监张宏伟认为应该把握好以下六点基本原则：

  首先、从楼市政策和市场层面来讲，认清房地产市场走势趋势是买房投资置业的关键。当前市场基本面回暖，房价持续小幅上涨是趋势，尽管部分城市有“阶 段性”的收紧的调控政策，但是，不要再奢望短期内会出现房价下跌的行情，因此，对于普通老百姓来讲，只要根据自身预算尽可能早的买房就可以。在楼市基本面 持续回暖与好转的市场背景下，房价持续上涨已成为共识，“买早总比买晚划算”是一个基本常识。

  其次、跟着政府规划政策走。

  在住宅市场“限购”的市场背景下，政府城市及区域发展规划政策频频出台，助推地产市场向上行走。拿上海是政府规划来说，“大浦东”与“大虹桥”两翼发展规划的确定给商业地产发 展带来前所未有的机遇，而处于“大浦东”与“大虹桥”发展初期的住宅地产、商业地产板块目前也处于具有投资和升值潜力的“价值洼地”。同样，自贸区板块、 世博板块、前滩板块、虹桥商务区、真如城市副中心、嘉定新城等区域市场的发展规划也给当地地产市场的发展带来投资机会。

  第三、从产品角度来讲，住宅地产的中小户型产品尤其是市中心的中小套型产品值得关注。中小户型的产品总价低，自住需求关注的多，市场流通性好，市场 风险低，是投资置业的良选。对于投资客来讲，在调控政策频发的阶段，应该适当规避热点城市区域炒作较热的非市区板块，比如上海的临港新城、昆山花桥等。

  第四、选择有特质属性的住宅产品进行投资或自住，未来会有更大的市场升值空间，比如有最新规划的前滩、学校众多的学区房；环境较佳的佘山别墅区、距离地铁较近的地铁房等等。

  第五、选择知名开发企业的楼盘进行购买。品牌开发企业不只是开发项目、卖房子，它们更注重品牌与市场口碑，从这个角度来讲，品牌开发商项目品质上更有保证，尤其是在售后服务、物业管理等诸多方面要优于中小开发企业。

  第六、从投资者心态来讲，选好适宜的投资机会，该出手就出手，但是也不要过于贪婪，因为市场风云变幻，机会转瞬即逝，错过最佳投资时机也是在一瞬间；同时，也应冷静面对市场上各类媒体的炒作信息，做出自己的判断，不盲目“抄底”。