[高力国际]2014年亚洲物业投资者向外投资成趋势

  高力国际表示，亚洲经济增长速度加快，工业产值及零售业销售额提升，预示2014年区内物业市场前景向好。

  高力国际发表的《2014年亚洲房地产市场前瞻》报告指出，核心区的供应紧张及租金上涨将使写字楼及零售租户迁至核心区外价格较为实惠的地区。

  高力国际亚洲研究及咨询行政董事卢永辉表示：“亚洲市场的一个显著特征是，投资者的对外资本投资很可能大幅增加。他们将力争利用亚洲与欧美之间在物业周期上的巨大差异，获取更高收益，享受分散投资的策略优势。”

  中国投资者将引领这趋势。与去年相比，他们在海外物业资产上的投资将最少增加一倍。伦敦、纽约、芝加哥等门户城市将成为最受青睐的投资地点。台湾机 构投资者也积极参与，原因是台湾当局最近放宽了在这些地区的海外投资规定。此外，韩国亦将在国民购买海外地产方面实施更为宽松的政策。

  中国主要城市物业投资市场概览：

  香港

  香港亦会出现从核心地区向外移的趋势，这不仅涉及搬迁至东九龙的写字楼住户，亦包括零售商继续将注意力由一线街铺转移至二线地区。卢永辉解释，随着 中国政府推行反浪费条例的政治改革，抑制中国游客购买奢侈品，香港奢侈消费品零售市场的增长已见放缓。此外，香港一天游的旅客人数上升，消费模式随之发生 变化，倾向购买中价货品与生活必需品(例如美容及个人护理产品)，正好解释投资者对于非传统购物区铺位的需求日益增加，因传统购物区街铺往往被国际品牌及奢侈品零售店抢占。

  北京

  华北区写字楼物业市场向租户方倾斜，租值下跌。若干个主要二线城市中，供过于求的市场状况更为明显，为大部分业主带来巨大的出租压力。相比之下，华北区内的商铺物 业市场活力犹存，北京市场租金上升而其他二线城市市场之租金在较小范围内波动。考虑到2014年内几近所有区内的写字楼市场都将跃现大量的新增供应，预计 空置率会攀升，尽管攀升的幅度于每个城市内的表现不一，各城市租金都将进一步下滑。然而，商铺物业市场大量新增供应即将入市，同样面临挑战。北京商铺市场 的空置率仍将在低位盘旋，租值上升。但二线城市的商铺市场内，整体而言，市场租赁竞争越发激烈，空置率上升，租值降低的压力更大。

  上海

  尽管全市国民生产总值增长放缓，2013年上海物业市场仍表现活跃，各个物业市场的需求较2012年均有所回升。得益于持续发展的电商，投资者不仅 在写字楼市场，在物流物业市场亦愈趋活跃。商铺物业市场内，净吸纳量创近十年以来的新高，同期，普通住宅市场的销售量和成交价亦达到了相仿的高度。

  深圳

  深圳高力国际代理部董事简家宏表示，当前在建写字楼陆续在2014年入市，预估高端写字楼总体供应量将超过50万平方米。深圳写字楼市场将迎来了另 一个供应高峰期，主要来自中心区的大量新增供应量，导致中心区域短期内的空置率冲至历史高位。但由于新增供应的写字楼物业大部分为企业总部，他们对于物业 租金的敏感度相对较低。因此，预计福田中心区的租金将会稳定上升。

  零售市场方面，2014年商铺的供应量不断涌现且集中于中心区，预计租金均价呈上升趋势。简家宏表示在投资市场方面，随着前海深港合作区的开发，深 圳写字楼投资热点逐渐由福田区向南山区开始转移。截至至2013年12月4日，前海合作区内注册企业共计2642家，注册金额合计2,051亿元人民币。 强大的需求对高端写字楼市场形成了有力的支撑，逐步清晰的政策信号也为商业地产市场将带来利好的讯号，展望2014年商业地产投资市场将迎来一定上升空间。

  广州

  2014年广州写字楼及商铺的供应量走高，租金面临下调的压力。广州高力国际研究及咨询部董事陈厚桥解释，写字楼供应主要集中在珠江新城，零售物业 分布则比较分散，多在核心商圈的周边地区，如番禺万博、白云新城心、萝岗等区域。核心商圈地位不断强化，预计租金将继续稳步上升。而周边由于人口密度及配 套条件跟不上，其租金的走低将会成为拉低平均租金的主要因素。

  《2014年亚洲房地产市场前瞻》报告的要点为：

  写字楼租金温和增长

  整体而言，亚洲写字楼租赁市场将维持稳定，2014年整个亚洲的租金平均增长幅度维持在3%左右，但不同地区仍存在较大差异。预期雅加达与马尼拉继 续成为热点地区，这两个城市去年的租金大幅上涨，2014年的增幅将估计约13%及9%。新加坡从周期性经济放缓走向复苏，需求增加，租金有机会大幅上升 12%。至于中国，不同地区的写字楼市场表现参差。报告指出，区内表现最逊色的是香港和印度，前者的需求增长有限，后者则受经济和政治问题拖累影响市场气 氛。

  物流业推动工业物业租金上涨

  预测在2014年，亚洲的物流项目将受惠于日益增长的物流吞吐量。由于更多中小型公司将物流业务外判予第三方物流营运商，预料工业及物流项目的租金 平均约升3%。尽管马尼拉今年工业及物流物业租金的升幅较以往温和，约21%，但预期仍是亚洲区内增长最快的地区。新加坡是唯一工业租金可能录得微跌的市 场。

  非核中心地区成零售商关注重点

  亚洲区零售业销售额预期平均增长约8%。随着中国政府放宽一孩政策并促使农村人口迁移到城市，中国对亚洲庞大的零售市场及消费能力发挥主导作用。越南及哈萨克斯坦的零售业销售额预计亦会大幅增长。

  高力国际预测，由于零售商将目标落在非核心地区，2014年亚洲零售租金的平均增幅将为3%左右。预期广州、香港及越南胡志明市的零售租金将下降， 而河内及新加坡的零售租金则会保持稳定。在未来一年，亚洲其他重要零售物业市场的租金增长极有可能介乎少于1%至17%之间，分歧如此大是由于核心租金与 非中心区域以及新供应地点之间的差异。

  收益率持续增加

  由于预期资金成本会增加，亚洲房地产的收益率料将继续攀升。2014年，预计大多数亚洲城市的写字楼收益率会进一步上升10至30点子。但上海、广州及东京等城市的写字楼投资收益会出现缩减，这是由于买家类型独特及市场的经济政策所致。

  日圆疲弱，使国外投资者可把握机会吸纳东京的优质写字楼及工业物业，预计2014年东京写字楼租金将与通胀同步微升，收益率或会缩减10-15点子。由于投资者一直难以在东京觅得优质物业，高力国际认为，投资者将纷纷在日本其他主要城市如大阪及名古屋等寻找机会。

  印度近期颁布提高市场透明度的修订政策及计划建立房地产投资信托基金，预示物业市场将出现转机。然而，预料在2014年第一季的大选前，不会有重大转变。印度进一步稳定卢比的措施亦会增加地产投资者重回市场的信心。