[中债资信]政府市场化房地产长效调控机制更加明确

  2014年3月5日上午十二届全国人大二次会议开幕，国务院总理李克强代表新一届中央政府作政府工作报告，报告提出：“完善住房保障机制……以全体人民住有所居为目标……加大保障性安居工程建设力度……为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持”。

  与以往年度相比，新一届政府的工作报告没有在大标题中提及房地产调控相关内容，突出了完善住房保障机制，表明新一届政府市场化的房地产长效调控机制更加明确，期望通过增加供应等手段解决目前房地产市场所存在问题。

  根据此次政府工作报告规划，今年新开工保障性安居工程700万套以上，较上年底计划的600万套有所增加，表明保障房建设仍将继续加快，另外工作报告提出“创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持”，预计后续相关部门将出台配套政策支持保障性住房开发企业创新投融资机制，并拓宽融资渠道。在相关资金措施支持下，2014年保障房建设有望加速推进。

  2014年政府工作报告弱化调控，提出“完善住房保障机制”，并上调了本年保障房开工计划

  2014年3月5日上午，李克强总理在十二届全国人大二次会议上作了《国务院关于2013年国民经济和社会发展计划执行情况与2014年国民经济和社会发展计划草案的报告》，在第八部分中，政府工作报告专门提出完善住房保障机制。

  中债资信梳理了2009年以来各年政府工作报告中有关房地产政策的表述，与过往年度不同的是，此次政府工作报告没有在大标题中提及调控相关内容，而是突出了完善住房保障机制，可以看出，保障性住房建设将是2014年房地产领域的主要工作。

  2008年以来，在宏观经济增长不确定性增加以及房地产调控的背景下，中国政府逐渐加大了保障房建设的力度，2008~2010年三年的保障房建设计划分别为63万套、387万套和580万套。2011年3月，《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出“十二五”期间我国将建设3,600万套保障房，其中2011年和2012年分别投建1,000万套和700万套，2015年末全国保障性住房覆盖面达到20%左右。从保障房工程的实际建设和竣工量来看，2011年开工建设1,043万套，竣工432万套，较好地完成了原定计划。为保证建设质量，并在前期已开工建设项目规模庞大、建设资金压力大的背景下，2012年3月，政府工作报告将2012年保障房的新开工和竣工目标分别调低至700万套和500万套。

  高达106%和116%。从“十二五”前三年看，目前开工超过2,500万套、基本建成1,500万套，以此进度测算，整个“十二五”期间完成开工3,600万套的初定任务是“有希望的”[1]。

  2013年12月底召开的全国住房城乡建设工作会议提出，2014年全国保障房任务为新开工600万套、基本建成480万套，此次政府工作报告规划今年新开工700万套以上，较上年底计划的600万套至少增加了100万套(主要是棚户区改造项目增加了100万套)，表明保障房建设仍将继续加快。

  本届政府市场化的房地产长效调控机制更加明确，致力于通过保障性住房建设实现全民住有所居；另外工作报告强调将促进保障房融资创新，预计年内保障性住房建设有望加速推进

  回顾2013年，新一届政府未对房地产市场施加明显政策干预，这在某种程度上说明新一届政府调控房地产市场的思路已发生转变。中债资信重点梳理了2013年四季度以来透露出新一届政府“调控思路”的主要会议对房地产的相关表述(见表3)。总体来看，中债资信认为新一届政府已明确房地产市场化调控思路，并正着手探索建立房地产长效调控机制，涉及增加土地供应、加快保障房建设、推进房地产税立法等多方面。

  本次政府工作报告明确提出以全体人民住有所居为目标，具体通过“加大保障性安居工程建设力度，增加中小套型商品房和共有产权住房供应”等供应手段加大供给，体现了2013年重要会议上的“供应”和“供给”思路，通过“市场化”解决目前房地产市场所存在问题的态度进一步明确。

  在房地产税方面，在上海、重庆的试点效果并不明显，本次工作报告提出“做好房地产税、环境保护税立法相关工作”，考虑到涉房税种较多、立法程序的流程和时耗等因素，预计2014年内房地产税仍将处于研究阶段。

  本次政府工作报告提出“创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持”。保障房建设最关键的问题是资金来源，从保障房建设的资金供应来看，除一部分来自于中央、地方政府及被保障对象外，信贷资金仍是主要来源渠道。预计随后各相关部门将出台配套政策，支持保障性住房开发企业创新投融资机制，并拓宽融资渠道。在相关资金措施支持下，2014年保障房建设有望加速推进。