华润置地多管齐下控成本、升利润 商业结构亟待调整

  分析师/CRIC研究中心分析师 朱一鸣、洪圣奇(香港)、陈开朝

  周转策略成效显现，2013年经营指标显著改善

  2013年，企业加大了快周转力度，在期末存货出现大幅上升的前提下，存货周转率和总资产周转率同比增加52%、29%至0.36次/年、 0.28次/年。周转效率显著提升，主要受惠于产品结构转型，2012年以来中小户型产品销售占比都超85%，契合市场行情，有力地促进了企业业绩提升。

  在高周转、中小户型化、强营销的推动下，2013年企业业绩增长27%，销售金额663亿元，超额完成570亿元目标。企业的营收出现更快增长，该年企业总营收713.89亿港元，同比上涨61%；其中物业销售营收648.18亿港元，同比增长68%。

  2014年目标700亿元，多管齐下“控成本、升利润”

  2014年，企业的可售货值高达1400亿元，但企业将去化率目标从去年的60%下调至50%，相应地将年度销售目标定在700亿元。相对于去 年的销售业绩，这一目标偏低，原因：一方面企业对今年整体行情预期比较审慎，另一方面是企业为了留出空间时间来提升管理、控制成本和调整产品结构。

  我们看到，在成本管控增强的前提下，2013年企业利润率出现大幅下降。根据财报，2013年，企业销售费用率、管理费用率和财务费用率分别下 降1.34、1.53和1.31个百分点，三费费用率全面下滑且低至5.7%，显示了企业良好的成本管控能力。但当年企业毛利率下降2个百分点至28%， 核心净利润更是下滑4个百分点至13%，滑至行业平均线下。盈利能力下滑，一方面是由于2011年以来小户型刚需销售项目陆续进入结算通道，另一方面是结 算项目中三四线项目比例大大增加。

  如果盈利能力大幅下滑，规模即使快速上升意义也不大。为此，企业及时调整策略，控制成本提高利润成为今年运营的主基调。为此企业提出了一系列举 措：如在KPI考核上从以往的更注重周转速度转变为更注重利润率考核；力争今年控制建安成本下降10%；区域授权上从以往不管地价转变为较严格的成本控 制；项目选择上提高标准，降低整体利润水平较低的三四线项目比重；放慢新进入城市速度，聚焦大城市进行深耕。

  母公司持续助力， 融资和拿地双受益

  华润集团作为华润置地的母公司，一直对华润置地的发展有很大的推动与促进，企业在融资和土地注入方面明显受益。。

  企业融资渠道通畅。纵观华润置地获得的银行贷款相关协议，其新增银行贷款都与华润集团对华润置地的控制权相 关。由于有母公司华润集团的担保，企业往往能得到低息融资。这也是企业为什么能将财务成本控制在3.76%地位的重要原因。此外，企业审慎的财务控制也是 其受资本市场青睐的一个重要原因。2013年末，华润置地持有现金达282亿元，是一年内到期短债的1.7倍，资金充裕；净负债率为39%，明显低于行业 平均水平。较低的净负债率，也意味着企业未来扩张可动用的财务杠杆空间较高。

  母公司或注入500多万平米高毛利率项目。自2005年开始华润置地每年都从华润集团母公司收购大量土地储 备，也是自2005年从华润集团收购北京、上海和深圳的商业物业开始，华润置地正式进入到综合性地产商的发展道路。截止2013年8月18日，华润集团还 有521万平米土地储备，今年这些项目或将注入华润置地，对企业发展形成重大利好。

  自营商业体量进入爆发期，但结构亟待调整

  2013年商业地产发展缓慢，但今明两年将进入爆发期。数据显示，截至2014年2月28日，企业投入运营的商业项目面积为228万平米，较 2013年半年报发布时仅增加了2万平米，发展缓慢。但要看到，正在发展中的建持有型物业高达649万平米(占到总土地储备的18%)，包括11个万象 城、24个五彩城和22个酒店和酒店式公寓。这些项目预计将于今明两年陆续上市，届时企业商业地产面积预将超800万平米。到时企业租金收入将大幅上升， 盈利能力也将持续得到优化。

  但要指出，酒店业务成为企业综合体项目中最为拖累盈利的板块。数据显示，2013年企业酒店营收贡献不到1%，相较于2012年的1.5%明显 下滑。今后企业将在新建项目中调整规划，主要是降低酒店业务的比重。持有型物业的运营模式预计也会做调整：其中，商业中心将继续持有；写字楼为租售并举， 速度快的考虑销售；公寓实现快速销售，调整产品结构，可能适当小型化；对于酒店，可能涉及更多的资产处置。

  补充说明：此报告仅为企业业绩发布后的及时快评，后期CRIC研究中心还将有详实的年报分析报告推出，敬请关注！