景瑞控股:上市后财务结构优化 产品标准化推进规模扩张

  CRIC研究中心研究员/朱一鸣、洪圣奇(香港)、杨晶晶

  土地储备总体优质，开发利润空间可期

  截止2013年底，景瑞控股土地储备达501.4万方，可供未来4-5年的开发需求，土地资源较为充足。不仅如此，企业拿地成本普遍低 廉，2010年至2013年期间，景瑞控股当年拿地成本保持在2000元/平米左右，与销售价格之比，均控制在20%以内，企业成本控制能力较强。结合土 地储备集中于经济发达的浙江及江苏区域，较低成本的拿地，保障了项目开发的利润空间。

  上市后长短期债务趋于合理，债务结构可进一步优化

  上市后，景瑞债务结构趋于合理。其中，长短期债务比从1.0提升至1.3，长期贷款比重更大，同时现金充足率上有较大改善，目前企业手持现金33.68亿元，同比翻番，现金短债比也由0.7提升至1.1。

  企业现金可完全支付短期债务，但现金短债比仍然低于行业平均水平。不过，我们不必过于担心企业目前资金压力及高负债状况。景瑞上市带来的直接利 好就是更广阔的融资渠道，更低成本的资金支持。我们看到，与景瑞类似的新城，在2013年通过两次票据发行，成功还清上市前的高成本信托贷款，同时将融资 成本从13.5%降低至7.59%。新城改善债务的方式为景瑞提供借鉴，企业香港上市，搭建海外融资平台，票据、股权合作等方式低成本资金获取通道打开， 从长远角度来看，景瑞财务结构将可实现优化。

  然而，值得注意的是，企业净负债率依然高企，达到115%。高周转战略的实施将不断加快项目运作步伐，很多项目普遍在2014年和2015年竣工，预计企业短期内将很难降低负债率水平。

  致力于高周转模式，产品标准化推进规模扩张加速

  自成立以来，景瑞一直致力于高周转模式发展，并不断加快周转速度。2013年，景瑞从拿地到开盘的平均时间为7个月，而目前业内房企普遍开发周期在12个月左右。进入2014年，企业更将拿地到开盘的时间缩短至6个月，在行业内处于领先水平。

  此外，对于景瑞这样的成长型房企来说，产品的标准化能够实现项目的快速复制，从而实现业绩的高速增长。目前而言，景瑞在住宅系列已初步形成了两 大标准化产品线，即御景湾及望府，分别定位于首置、改善性客户，切合当下市场主流客群需求。2013年，在产品标准化基础上，企业着手对户型进行优化，如 将91平米的两房优化为89平米的三房，同时新增75平米两房。产品标准化实现项目标准化开发，可规模化复制，与企业不断缩短开发周期相辅相成，同时顺应 市场的产品策略，使得企业受宏观经济波动影响较小，助推企业规模扩张加速。

  全年128亿销售目标完成存在不确定性

  2013年10月，景瑞控股在香港上市成功，至年末企业达成销售金额82.6亿元，同比增长75.4%。2014年，景瑞将销售目标定在128 亿元，而根据企业推盘计划，将会参照2013年64%的去化率，选择相近的比例来安排总货量。不过，对于企业能否达成销售目标，我们持谨慎态度。

  首先，企业在可售货量安排上考虑欠妥，按照去化率计算，今年可售货值仅200亿元左右，而且2014年市场已不同于去年，年初以来市场成交呈下 滑态势，景瑞提出的64%去化率能否保证存变数，企业所采取的推货安排暗藏风险。其次，景瑞表示，2014年三季度杭州、绍兴与宁波将会有大的项目推出， 计划的入市量及销售量都非常大。然而，这些城市普遍存在库存高企现象，如杭州库存消化周期为13.3个月，宁波的库存消化周期长达17.5个月，项目入市 后难以保证较高去化率，将直接影响企业目标达成。

  补充说明：此报告仅为企业当日业绩发布后的及时快评，后期CRIC研究中心还将有详详实的半年报分析报告推出，敬请关注！