[国泰君安]周报-库存不断上行 底线思维明确

  一手房销量 2014 年累计同比：整体累计同比降 20%，其中一线城市降34%，二线降 18%，三线降 9%。

  一手房价格：整体成交均价环比升 5.4%，一二三城市升 8%、升 4%、降 0%。整体成交均价同升 12%，一二三城市升 19%、升 6%、升 12%。

  二手房销量：本周环比降 4%，同比降 11%。

  库存水平： 15 典型城市一手房平均可售面积环比升 0.3%，同比升 18%，较 2010 年 4 月低点上升 85%，较 2012 年 1 月高点上升 2%。

  去化时间：15 个城市新房去化时间 17 个月。

  板块估值安全边际：2014 年 PE 主流公司 9.1 倍，RNAV 折 35%。一线5 倍，RNAV 折 37%；二线 8 倍，RNAV 折 38%；三线 10 倍，RNAV折 11%；地产+X6 倍，RNAV 折 41%；商业 PE11 倍，RNAV 折 41%。

  基本面偏差，政策放松预期在不断积累。2014 年年初以来信贷偏紧，销售持续偏弱。当前库存高企，去化时间增加，房价下行的压力逐步传导至地价，土地成交平淡，政策放松预期正在不断累积。

  地产股反弹行情预计短期仍会持续。从政策博弈的角度来看，基本面越差，政策面边际好转概率就越大，板块估值修复行情也就越可能愈演愈烈。再融资开闸、优 先股意见出台，预期优质龙头房企的经营积极性也会显着提高。国务院常务会议强调加快棚户区改造，也正是底线思维和政策博弈的良好体现。

  维持行业增持评级。 选股思路是顺政策周期而非顺经济周期， 推荐： 1)政策引导：顺政治周期将催化结构性行情，看好京津冀区域和海西平潭，预计未来政策红利或不断兑现。具体包括①京津冀一体化：推荐“廊坊二宝”(华夏幸 福、荣盛发展)，受益公司有首开股份、华业地产、廊坊发展等；②海西平潭“新秀”：推荐中福实业。2)政策鼓励(优先股) 。优先股四龙头：推荐保利地产、万科 A、招商地产、金地集团。3)政策红利(国企改革) 。 “国企改革七小虎”，推荐：中洲控股、中华企业、华发股份、深振业、北京城建；受益公司：天津松江、电子城