[中信建投]基于北京写字楼市场的思考

  商业地产是近年历经跌宕的板块，去年年初我们曾经对于整个商业零售市场进行梳理，详细分析了线下零售业态的结构性风险与区域性机遇，我们认为整个商 业地产都存在结构性供给过剩，但具有支撑的市场必然存在于具备经济支撑的一线城市，尤其是对于最后成熟的写字楼业态而言。为此，我们以北京写字楼市场为蓝 本，具体分析这个市场的供需现状与未来方向。

  持续增长的强劲需求： 北京写字楼市场需求兼具内生动力以及外溢效应。从国外经验来看，写字楼市场伴随工业化的进程萌生，再因第三产业的蓬勃发展而走向规模化。近年经济的持续增 长，人均 GDP、城市化率的提升为北京写字楼市场的蓬勃发展奠定基础，第三产业、尤其是金融行业占比持续提升，都是促进商办内生需求的前提。同时，中国市场的国际 地位逐步提升，北京作为政治及经济中心，也日渐成为全球大型企业的战略要地。

  供给放量进行时：纵向比较，北京较之其他国际城市人均甲级写字楼面积都要低很多，在国内也和其他一线城市相仿，增量中人均办公面积处于低位，这说明从绝对量来看仍然有很大待提升的空间。从供需角度，相对尽管供给 力度仍在持续，但空置率仍然呈现下行趋势，单位面积租金维持稳定，供给放量已经开始。而另一方面，整个北京写字楼市场仍是国内最具支撑的城市之一，从未来 增量来看，预计未来两年内，写字楼体量增速与第三产业产值增速仍然维持低位，租售比的合理性可以维持。

  城市重新规划与定位聚焦重塑北京写字楼市场： 北京具备极强的吸附力，然近年城市人口承载能力不足越发明显，如果持续，现有核心商务区以及周边土地稀缺程度将继续提升，同时也会逐步削弱对新增商办需求 的吸引力。为此北京提出了东扩以及南扩计划，完善地铁网络， 兴建新机场， 强化城市辐射区域与承载能力。尤其近期管理层对京津冀一体化加速推进，其关键目的是将北京经济拉动效应辐射至周边区域，同时也纾解北京非核心功能。按照政 策规划，北京将集中聚焦四个城市功能——政治、文化、国际交往和科技创新中心去发展。我们认为，政治中心是城市功能的核心，而其余三个定位都将强化第三产 业的发展势头，逐步剥离工业等功能之后，将为新增商办物业需求腾挪释放空间。

  得益于区位政治经济优势，京津冀一体化战略北京城市功能重构，进一步深化第三产业发展潜力，北京在深具吸附力的背景下商办物业需求扩张。在这样的大背景前提下，原有的工业地产的产业定位以及核心中心区的新增商办土地供应将日趋谨慎。我们认为尽管全国的商办物业供需失衡较为显着，但基于区位的不可复制性，北京有望呈现独立行情，地域性较强的商办物业运营商将持续受益。