[易居研究院]一季度10城成交量同比增长3.9% 厦门成都二手房市场春意浓

  报告摘要：

  1、成交量：2019年3月，易居研究院监测的10个城市二手房成交量为6.5万套，环比增长127.6%，同比增长18.0%。2019年一季度，10城二手房累计成交约为14.4万套，同比增长3.9%。

  2、量能排行：从3月各大城市的量能排行来看，厦门和成都市场表现较为强劲，而南京二手房成交量能最弱。

  3、预测：3月下半月，10城二手房成交量为32266套，相较上半月32330套几乎持平。分城市来看，仅有苏州和南京3月下半月成交量有明显下降。二手房市场目前存在增长动力，展望后市，此10城二手房楼市小阳春在4月大概率持续。

  一、1-3月成交量同比增长3.9%

  2019年3月，易居研究院监测的10个城市二手房成交量为6.5万套，环比增长127.6%，同比增长18.0%。2019年一季度，10城二手房累计成交约为14.4万套，同比增长3.9%。值得注意的是，年初累计成交套数同比增速为近26个月以来的首次由负转正。

  从季度数据来看，2019年一季度，10城二手房成交量较2018年同时期有所增加，但远不及2016年、2017年一季度成交量水平。3月单月显著拉高了一季度总成交量，鉴于3月二手房成交量增长有季节性因素，市场是否能持续回暖还需看4月、5月的后续成交量。

  二、厦门和成都成交量能较强,南京成交量能最弱

  我们定义，二手房成交量能度=40%*近6个月月均成交量较2012年来月均成交量的偏离度+20%*年初累计同比增幅+20%*月度同比增幅+20%*月度环比增幅。二手房成交量能度既考虑到城市历史成交量的合理区间，又平滑了单月成交量波动，因此可以对各地成交活跃度提供更为直观的了解。

  总体来看，3月10城二手房市场较为活跃。除南京外，其余9个城市量能度均为正。从10城二手房成交量能度的排行可以看出，厦门和成都量能度较强，量能度分别为92%和70%；而最弱的城市是南京，量能度为-6%。

  从具体城市排行来看，3月在监测的10城中，只有南京和深圳成交量不及2012年以来的月均成交量。其余8城中，厦门二手房市场在经历了一年半低迷后，2019年一季度强势回暖，3月二手住宅成交量为4181套，环比增长139.5%，同比增长360.5%。

  除厦门，成都表现也较为抢眼，3月二手住宅成交量为11955套，环比增长138.1%，同比增长113.2%。在2018年“515政策”之后，成都二手房市场降温，2019年3月成交量创下了2018年6月以来的最高记录。2018年11月以来，成都新房供应集中在郊区，且改善型房源较多。因此，中心城区购房的刚需者转向二手房市场。

  3月南京二手住宅成交量为4921套，环比增长54.8%，同比下降10.8%。

  观察历史数据，2016下半年以来，南京二手房成交量呈下行趋势。2016年9月南京市区出台限购政策，随后调控政策持续升级。2018年更是延续了强调控的力度，南京是七部委于2018年7月初至12月底，先行开展治理房地产市场乱象专项行动的城市之一。调控政策并未放松，2018年下半年新房大量入市，预计4月南京二手房市场仍较低迷。

  三、3月下半月成交量与上半月持平

  为了更好地分析3月的成交量，我们将3月上半月和下半月（各15天）成交量单独对比。若下半月成交量不减，证明二手房市场目前存在增长动力。总体来看，3月下半月，10城二手房成交量为32266套，相较上半月32330套几乎持平。分城市来看，仅有苏州和南京3月下半月成交量有明显下降。展望后市，此10城楼市小阳春在4月大概率持续。

  四、预计10城二手房价格指数同比涨幅基本平稳

  国家统计局公布的二手住宅价格指数包含本报告的9个典型城市（除苏州以外），对这9个城市的价格指数取算数平均值后算出9城二手房价格指数，与10城二手房成交量同比增速进行对比。这里取近6月移动平均数据，来平滑单月数据异动干扰。

  观察历史上这两条曲线的走势，可以看出，成交量曲线先于价格曲线调整。比如说在本轮周期中，2015年第四季度二手房成交量曲线就开始呈现降温态势，随后增幅开始收窄，进而下降。受成交量曲线的影响，成交价格曲线也有表现，在2016年第四季度就呈现了降温的态势，其走势是滞后于成交量曲线的。自2018年9月至2019年3月，二手住宅价格指数同比涨幅和成交套数近6个月移动平均同比增速均处于低位盘整态势。预计4月10城二手房成交量相比3月可能基本持平或略增，二手房价格指数同比涨幅基本平稳。

  附注:10 个城市分别为:北京、深圳、杭州、成都、南京、厦门、苏州、青岛、无锡和金华。

  执笔人：上海易居房地产研究院研究员姚方

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