[易居研究院]2019年35城住宅供求关系研究

  报告摘要：

  1、 我们设定 2018 年商品住宅新开工面积为 2019 年住宅供给量，2019 年商品住宅销售量为住宅需求量，据此可以得到 2019 年 35 城住宅供求比。2019 年，供求比较小的城市多为东北和中西部弱二线和三线城市，楼市较繁荣；供求比较大的城市多为一线和强二线城市，楼市有所调整。这说明住宅价格的与供求关系较大的关联性，供小于求， 房价易涨难跌；供大于求，房价易跌难涨。我们预计 2020 年全国商品住宅将供大于求。

  2、 按照市场规律，当下严重供不应求的城市未来较有可能供应量增大，因为楼市的繁荣会使开发商加大拿地开工的规模从而增大供给，而需求量则有可能在持续繁荣偏离正常水平后开始回落，最后使得供求关系重新向合理水平回归。展望未来，对于目前严重供小于求的城市，随着全国房地产市场的进一步降温，未来或面临更长时间的市场调整压力；而对于目前供求比大于 1 的绝大部分城市，由于其偏离均衡值 1 的程度并不是很大，当全国房地产市场降温时，这些城市的住宅市场同样将面临进一步调整的压力，直到供求比大幅偏离均衡值。

  供求关系是决定房地产价格短周期波动的关键因素之一，通常来说，在仅考虑供求关系的情况下，当住宅供应量小于需求量时，房价易涨难跌；当住宅供应量大于未来需求量时，房价易跌难涨。

  本报告对 2019 年 35 个城市的商品住宅市场的供求关系进行分析，其中，供应量的代理指标为剔除配建和自持面积的 2018 年新开工面积，需求量则由 2019 年前三季度销售面积进行推算。需要注意的是，该供求关系主要反映的是 2019 年楼市的繁荣程度， 除了对四季度需求量进行了预测，其他属于对过去的总结，而非对未来一两年房价走势的直接指导。

  尽管如此，当下市场的供求关系对未来仍然有一定的指导意义。举例来说，按照市场规律，当下严重供不应求的城市未来较有可能供应量增大，因为楼市的繁荣会使开发商加大拿地开工的规模从而增大供给，而需求量则有可能在持续繁荣偏离正常水平后开始回落，最后使得供求关系重新向合理水平回归。

  一、供给： 2018 年商品住宅新开工面积

  本报告设定住宅的供给量为达到预售条件的商品住宅，通过新开工面积进行后推是最直接的测算方式。本轮房地产周期，开发商较明显地提高了周转速度，即缩短拿地到开工以及开工到预售的时间以加快现金流的回笼速度。对于不同的城市以及不同的开发商，住宅从新开工到预售的时间不同，一般大的开发商周转速度较快而小开发商则较慢。不考虑这些差异，从全国平均水平来看大概在 3 到 4 个季度。本报告取 4 个季度，按此假设，2019 年全年的住宅供应量即为 2018 年的住宅新开工面积。

  本报告计算的是市场化的商品住宅供给量，因此我们需要在各地统计局公布的住宅新开工面积的基础上，扣除在土拍时要求开发商配建部分保障房和自持面积。2018 年新开工的土地主要是在 2017 年至 2018 年出让的土地，因此，在设定配建和自持的比例时，

  本报告按照每个城市 2017 至 2018 年的政策规定，有明确配建或自持比例规定的城市按照规定的最少比例计算；没有明确规定的按照公开的配建面积数据或部分规定进行推算。

  2018 年，重庆、郑州、成都、武汉和苏州等城市住宅新开工量最大，分别为 5145、

  3007、2556、2123 和 2051 万平方米，其中重庆新开工面积远高于其他城市，主要是因为重庆的城市面积较大。三亚、呼和浩特、厦门、北海和大连等城市的新开工量最小， 分别为 124、194、223、281 和 398 万平方米。

  二、需求： 2019 年商品住宅销售面积

  根据各地统计局数据，目前仅有 35 城中的部分城市的截至 2019 年三季度的商品住

  宅销售数据。因此，我将做如下测算： 1、推算各城市四季度的销售面积以获得 2019 年全年的销售面积，推算方法为综合历年前三季度销售面积占全年比重和历年累计销售面积同比增速变化进行推算，该方法不能保证非常准确，但可以整体上保证推算数据不会偏离真实数据很大。2、35 城中缺乏统计局销售数据的城市，我们使用克而瑞的商品住宅成交数据。由于克而瑞和统计局的统计口径有所不同，我们按照历史上两者销售面积的比例关系进行推算，将克而瑞的销售面积转化为统计局口径。

  2019 年，重庆、郑州、武汉、成都和西安等城市商品住宅销售面积最大，分别为

  5154、3497、2880、2308 和 2141 万平方米；三亚、厦门、北海、海口和呼和浩特等城市销售面积最小，分别为 106、187、388、420 和 480 万平方米。

  三、2019 年商品住宅供求比

  确定了供给量和需求量后，我们可以计算 2019 年 35 个城市商品住宅的供求比：

  2019 年供求比 = 供给量/需求量 = 2018 年新开工面积/2019 年销售面积

  供求比越小，说明商品住宅需求量超过供给量越多，供小于求，当前住宅市场更可能处于繁荣阶段；供求比越大，说明商品住宅供给量超过需求量越多，供大于求，当前住宅市场更可能处于降温阶段。

  2019 年，北京、天津、岳阳、乌鲁木齐和厦门等城市供求比最大，分别为 1.76、

  1.37、1.32、1.25 和 1.19，均大于 1，供大于求。除了乌鲁木齐和岳阳以外，排名靠前的城市主要为一线城市或热点二线城市，是 2019 年整体表现相对较弱的城市。呼和浩特、大连、昆明、沈阳和北海等城市供求比最小，分别为 0.4、0.6、0.6、0.72 和 0.72， 均明显小于 1，供小于求，这些城市主要是 2019 年楼市表现较好的弱二线和三线城市。

  2019 年，楼市表现较好的城市通常供求比较小，即供不应求；楼市表现较弱的城市通常供求比较大，即供大于求。按照短周期的市场规律，当下供不应求的城市未来较有可能供应量增大，因为楼市的繁荣会使开发商加大拿地开工的规模从而增大供给，而需求量则有可能在持续繁荣偏离正常水平后开始回落，最后使得供求关系重新向合理水平回归。因此，仅从供求关系上来看，目前供求比较大的城市，未来供求比更有可能逐渐降低，伴随楼市低迷期的逐渐消失；目前供求比较小的城市，未来供求比更有可能逐渐增大，伴随楼市逐渐开始调整。

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