[易居研究院]2019年全国50城房价涨幅偏离度报告

2020-03-23 17:32:38

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-03-23
  • 报告类型:住宅交易分析
  • 发布机构:易居研究院

  上海易居房地产研究院3月18日发布《2019年全国50城房价涨幅偏离度报告》。该报告显示:

  2020年50城房价仍有降温空间,京沪为代表的一线城市有一定的企稳回暖空间。2019年50城房价涨幅负偏离程度不大,50城中位数房价仍在上涨,主观预计2020年房价仍有降温空间,涨幅将收窄或转负。对应的,2020年负偏离程度或继续增大,在2021年或具有较强的均值回归动力,即楼市开始回暖。京沪为代表的一线城市房价调整相对充分,2020年楼市相对来说有一定的企稳回暖空间;而三线城市透支程度最明显,2020年有较大的降温空间。

  不同城市所处阶段不同,2020年将具有较明显的差异化表现。根据2020年各城市房价涨幅排名的预测,排名靠前的城市如厦门、北京、上海等均是前期楼市调整时间较长,但房价年均复合涨幅较大的城市,因此2020年有较大的补涨空间。排名靠后的城市如南通、无锡、苏州等均是房价持续上涨,涨幅较大而未有调整的城市,2020年有较大的调整空间。但需要注意,若未来城市房价涨幅合理水平和历史平均水平有差异会使得补涨或补跌空间被高估。

  易居研究院研究员王若辰表示:房价偏离度基于历史数据,衡量的是房价的透支和低估程度,但目前房地产市场进入了一个以“稳”为主的新阶段,涨跌可能都不会很明显。 

  该报告主要有以下几部分组成:

  一、房价涨幅偏离度的计算方法

  本报告内的房价数据为全国50城新房住宅价格,并结合二手房价格走势进行处理,以剔除限价政策以及统计方式问题对新房价格的影响,更加贴近真实市场情况。

  房价涨幅偏离度(以标准差个数来衡量)的计算公式为:

  X年房价涨幅偏离度=(当年房价涨幅-房价年均复合涨幅)/房价涨幅标差

  二、50城房价涨幅

  2019年50城房价涨幅为2.0%,相比2018年收窄5个百分点。预计2020年多数城市楼市将继续稳中有降,房价同比涨幅收窄或下跌。2011年至2019年50城中位数房价的年均复合涨幅为6.1%,相比2011年至2018年的年均复合涨幅6.7%的水平有所下降。

  2019年,一线城市房价同比下跌1.9%,其中北京、上海和广州均同比下跌,仅深圳同比上涨但涨幅也有所收窄;强二线城市房价同比微涨0.5%,涨幅收窄1.3个百分点;普通二线城市房价同比上涨4.7%,涨幅收窄6.5个百分点;三线城市房价同比上涨3%,涨幅收窄10个百分点。一线城市,特别是京沪,房地产市场调整的时间和空间相对比较充分,房价进一步下跌的可能性较小,2020年有一定的企稳回暖需求。其他三类城市2020年楼市仍有降温空间,其中三线城市的降温空间最大。

  进一步来看各城市2019年的房价涨幅,南通、苏州、宁波和无锡4城涨幅在10%以上,相比2018年数量明显减少,其中南通受益于机场建设等利好消息,涨幅最大,达到21.4%。 青岛、三亚、天津、武汉等城市房价跌幅居前,其中前期房价下跌明显的厦门在2019年同比上涨3.0%,已经企稳。

  2019年30城房价上涨,同比减少9个城市。其中,2个城市房价涨幅在15%以上,同比减少5城;2个城市房价涨幅在10%-15%之间,同比减少11城;8个城市房价涨幅在5%-10%之间,同比减少1城;18城房价涨幅在0%-5%之间,同比增加8城。20城房价下跌,同比增加9城。随着全国房地产市场的降温,预计2020年房价同比下跌的城市数量将继续增多。

  三、50城房价偏离度

  2019年偏离-0.7个标准差,偏离程度不明显,客观上不具备很好的指导意义,主观判断2020年房地产市场将继续降温,偏离标准差继续负向增大,其偏离程度客观上将在2021年具备一定的均值回归动力,即2021年市场开始回暖。

  2019年,一线城市房价涨幅偏离-1.0个标准差,负向增大0.4个标准差,具备一定的均值回归动力,2020年负偏离程度或将减小;强二线城市房价涨幅偏离-0.6个标准差,偏离不明显,仍有降温空间;普通二线城市偏离-0.4个标准差,偏离不明显,仍有降温空间;三线城市涨幅偏离-0.5个标准差,偏离不明显,仍有降温空间。

  从各城市的房价涨幅偏离度来看,50城中仅9城偏离度为正,等于1个标准差的仅南通1城;负偏离城市占比超过8成,其中太原、青岛、贵阳、金华、广州、郑州和莆田偏离度为-1个标准差左右。1个标准差以内的偏离程度不算明显,房价涨幅不一定会向均值回归,需要结合主观进行判断。2020年,类似南通、宁波这些房价上涨时间较长,涨幅较大的城市,存在较大的均值回归动力,房价涨幅大概率将收窄或者转负,对应偏离标准差减小或转负。对于负偏离程度较小,可能仍在调整初期的城市,如佛山、杭州等房价涨幅还有进一步负向偏离的空间;对于负偏离程度较大,可能在调整末期的城市,如青岛等,2020年房价下行空间小,而企稳回升的空间相对大。

  四、2020年房价涨幅排名预测

  2020年涨幅排名靠前的城市如厦门、北京、上海等均是前期楼市调整时间较长,但房价年均复合涨幅较大的城市,因此2020年房价有较大的补涨需求,但需要注意的一点是,若未来这些城市的房价涨幅合理水平小于历史平均水平,则这些城市的补涨空间可能会被高估。排名靠后的城市如南通、无锡、苏州等均是房价持续上涨,涨幅较大而未合理调整的城市,2020年房价有较大的调整空间,但若未来这些城市的房价涨幅合理水平大于历史平均水平,则这些城市房价的补跌空间可能也会被高估。

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