[易居研究院]全国与9城供求关系与库存报告

  上海易居房地产研究院2020年6月29日发布《全国与9城供求关系与库存报告》。该报告显示：

  4、5两月全国新开工面积逐渐企稳，销售面积有所反弹，预计2020年全国潜在供求比整体处于上升趋势，四季度略有下降，2021年也大概率将缓慢下降。一季度后，疫情积压需求有所释放，但经济明显下滑的影响并未消退，全国房地产市场仍处于下行周期，需求并不能回到疫情前的水平，2020年9月大概率是短期潜在供求比的高点，2021年将逐渐下降，但这种下行是缓慢而温和的，并且仍然处于供大于求状态，也体现出本轮周期“稳”的特性。

  9城商品住宅去化周期上行较快，去化压力增大；潜在供求比预计将在8月后明显下降，并于年底达到供需平衡状态，供求关系改善情况优于全国水平。截至2020年4月，9城住宅销售面积明显下降，导致库存去化压力增大。同时新开工面积的快速下降，也将减少四季度的住宅供应量，预计将使得潜在供求比降至1附近。具体城市上，华北地区如天津，华中地区如郑州的供求比和去化周期相对较高，未来去化压力较大；华南和华东地区则相对表现较好。

  易居研究院研究员王若辰表示：潜在供求比与70城新房价格有较高的关联度，历史上供求比的高点基本对应70城房价同比的低点，目前供求比仍在缓慢上行中，可能将在9月份见到高点后缓慢下行，按此规律，70城新房同比涨幅或也将见到低点，但不会明显反转，以“稳”为主。 

  报告正文如下：

  一、供给：商品住宅新开工面积

  2020年5月，全国商品住宅移动平均新开工面积为13269万平方米，环比下降0.1%；同比下降0.1%。一季度，受疫情影响而耽误开工进度，新开工面积下降明显，进入二季度，国内疫情基本可控，前期积压的新开工需求有所反弹。但由于房地产市场整体仍处于下行周期，并且受经济下滑影响仍有降温空间，因此2019年12月短期内大概率已经是新开工面积的最高点。

  2020年4月，9城住宅新开工面积为1201万平方米，环比下降2.2%，同比下降15.6%。2020年以来，9城的新开工面积下降速度要快于全国水平。

  二、需求：商品住宅销售面积

  2020年5月，全国商品住宅移动平均销售面积为12031万平方米，环比增长0.8%，由降转增，同比下降2.2%。一季度，受疫情影响，销售面积下降明显；二季度国内疫情基本可控，销售面积环比明显反弹，但房地产市场整体仍处于降温态势，居民购买力受经济下滑影响不可能很快恢复到疫情前水平，因此2019年12月大概率是短期内销售面积的峰值。

  2020年4月，9城住宅销售面积为1264万平方米，环比下降1%，同比下降7.4%。

  三、9城商品住宅潜在供求比与潜在库存

  1、潜在供求比  

  2020年5月，全国商品住宅潜在供求比为1.12，环比下降0.4%，同比上升14.8%。相比2019年，2020年潜在供求比前三个季度处于上升趋势，四季度略有下行，整体处于供大于求状态。

  展望未来，根据趋势和历史经验，预计全国潜在供求比将上升至2020年10月，11月有所下降（由于一季度新开工面积明显下降），随后保持稳定至2021年2月，2020年9月大概率是短期潜在供求比的高点，2021年全年将有所下降，但这种下降是缓慢而温和的，并且仍然处于供大于求状态，也体现出本轮周期“稳”的特性。

  2020年4月，9城商品住宅潜在供求比为1.11，与全国同期水平基本相当，环比上升1.1%，同比上升7.9%，供略大于求。预计9城潜在供求比将开始逐渐下行，并于2020年底到达供需平衡状态。

  9城中，除上海供求比略小于1外，其他城市均处于供大于求状态。其中，以天津为代表的华北地区，郑州为代表的华中地区供求比较高，有相对更大的去化压力。

  2、潜在库存及去化周期

  2020年4月，9城商品住宅潜在库存为23719万平方米，按照4月份的销售水平，去化周期为18.8个月，库存与去化周期均有所上升。

  9城中，和去年同期相比，除了杭州和湖州去化周期略有下行外，其他城市均继续上升，整体去化压力增大。

  四、结论与趋势   

  随着二季度以来，疫情受控，房地产活动正常化，下半年销售和新开工将重回疫情之前的运行轨道，展望未来，预计全国商品住宅潜在供求比将继续上升至2020年10月，11月至2021年2月则基本保持稳定，2021年2月至12月可能将逐渐缓慢下行，整体仍处于供大于求状态，体现“稳”的特征。

  9城方面（以二线城市为主），2020年以来，由于销售面积下滑明显，商品住宅去化周期上升较快。预计5月开始，9城潜在供求比将从高位逐渐下行，并于2020年底到达供需平衡状态， 2021年上半年或略有下行后开始震荡。