[易居研究院]全国与9城供求关系与库存报告

2020-06-30 10:16:29

扫描二维码分享
  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-06-30
  • 报告类型:住宅交易分析
  • 发布机构:易居研究院

  上海易居房地产研究院2020年6月29日发布《全国与9城供求关系与库存报告》。该报告显示:

  4、5两月全国新开工面积逐渐企稳,销售面积有所反弹,预计2020年全国潜在供求比整体处于上升趋势,四季度略有下降,2021年也大概率将缓慢下降。一季度后,疫情积压需求有所释放,但经济明显下滑的影响并未消退,全国房地产市场仍处于下行周期,需求并不能回到疫情前的水平,2020年9月大概率是短期潜在供求比的高点,2021年将逐渐下降,但这种下行是缓慢而温和的,并且仍然处于供大于求状态,也体现出本轮周期“稳”的特性。

  9城商品住宅去化周期上行较快,去化压力增大;潜在供求比预计将在8月后明显下降,并于年底达到供需平衡状态,供求关系改善情况优于全国水平。截至2020年4月,9城住宅销售面积明显下降,导致库存去化压力增大。同时新开工面积的快速下降,也将减少四季度的住宅供应量,预计将使得潜在供求比降至1附近。具体城市上,华北地区如天津,华中地区如郑州的供求比和去化周期相对较高,未来去化压力较大;华南和华东地区则相对表现较好。

  易居研究院研究员王若辰表示:潜在供求比与70城新房价格有较高的关联度,历史上供求比的高点基本对应70城房价同比的低点,目前供求比仍在缓慢上行中,可能将在9月份见到高点后缓慢下行,按此规律,70城新房同比涨幅或也将见到低点,但不会明显反转,以“稳”为主。 

  报告正文如下:

  一、供给:商品住宅新开工面积

  2020年5月,全国商品住宅移动平均新开工面积为13269万平方米,环比下降0.1%;同比下降0.1%。一季度,受疫情影响而耽误开工进度,新开工面积下降明显,进入二季度,国内疫情基本可控,前期积压的新开工需求有所反弹。但由于房地产市场整体仍处于下行周期,并且受经济下滑影响仍有降温空间,因此2019年12月短期内大概率已经是新开工面积的最高点。

  2020年4月,9城住宅新开工面积为1201万平方米,环比下降2.2%,同比下降15.6%。2020年以来,9城的新开工面积下降速度要快于全国水平。

  二、需求:商品住宅销售面积

  2020年5月,全国商品住宅移动平均销售面积为12031万平方米,环比增长0.8%,由降转增,同比下降2.2%。一季度,受疫情影响,销售面积下降明显;二季度国内疫情基本可控,销售面积环比明显反弹,但房地产市场整体仍处于降温态势,居民购买力受经济下滑影响不可能很快恢复到疫情前水平,因此2019年12月大概率是短期内销售面积的峰值。

  2020年4月,9城住宅销售面积为1264万平方米,环比下降1%,同比下降7.4%。

  三、9城商品住宅潜在供求比与潜在库存

  1、潜在供求比  

  2020年5月,全国商品住宅潜在供求比为1.12,环比下降0.4%,同比上升14.8%。相比2019年,2020年潜在供求比前三个季度处于上升趋势,四季度略有下行,整体处于供大于求状态。

  展望未来,根据趋势和历史经验,预计全国潜在供求比将上升至2020年10月,11月有所下降(由于一季度新开工面积明显下降),随后保持稳定至2021年2月,2020年9月大概率是短期潜在供求比的高点,2021年全年将有所下降,但这种下降是缓慢而温和的,并且仍然处于供大于求状态,也体现出本轮周期“稳”的特性。

  2020年4月,9城商品住宅潜在供求比为1.11,与全国同期水平基本相当,环比上升1.1%,同比上升7.9%,供略大于求。预计9城潜在供求比将开始逐渐下行,并于2020年底到达供需平衡状态。

  9城中,除上海供求比略小于1外,其他城市均处于供大于求状态。其中,以天津为代表的华北地区,郑州为代表的华中地区供求比较高,有相对更大的去化压力。

  2、潜在库存及去化周期

  2020年4月,9城商品住宅潜在库存为23719万平方米,按照4月份的销售水平,去化周期为18.8个月,库存与去化周期均有所上升。

  9城中,和去年同期相比,除了杭州和湖州去化周期略有下行外,其他城市均继续上升,整体去化压力增大。

  四、结论与趋势   

  随着二季度以来,疫情受控,房地产活动正常化,下半年销售和新开工将重回疫情之前的运行轨道,展望未来,预计全国商品住宅潜在供求比将继续上升至2020年10月,11月至2021年2月则基本保持稳定,2021年2月至12月可能将逐渐缓慢下行,整体仍处于供大于求状态,体现“稳”的特征。

  9城方面(以二线城市为主),2020年以来,由于销售面积下滑明显,商品住宅去化周期上升较快。预计5月开始,9城潜在供求比将从高位逐渐下行,并于2020年底到达供需平衡状态, 2021年上半年或略有下行后开始震荡。

专 题
返回顶部
扫描二维码分享
返回顶部