[贝壳研究院]全国二手市场月报（2020年11月）

11月成交小幅升温，局部房价涨幅偏大

  核心结论：

  1．11月重点18城二手房实际成交总量环比增加6.8%，年底市场反弹力度明显弱于去年同期。11月成交同比继续增长带动今年累计成交同比增幅扩大至9%。

  2.11月成交量环比增加的11城主要是长江中下游及珠三角城市，如合肥成交环比增长41%，广州、深圳分别增加18%及12%。成交下滑的主要是环渤海城市，如天津、烟台成交同比降幅约14%。

  3.下半年二手房价格走势分化，长江中、下游及珠三角以涨为主，环渤海城市以跌为主。11月重点城市房价涨幅有所扩大，价格环比涨幅在1%以上的城市数量扩大至6个。合肥二手房供需矛盾加剧，房价环比上涨2.3%，涨幅居前。环渤海城市涨幅继续垫底，济南环比下跌1.2%，跌幅居首。

  4.12月市场或继续弱势反弹。当前市场带看客户仍保持较高体量，预计12月成交将在11月基础上微幅增加。11月以来重点城市二手房市场景气度上升，预计12月重点城市房价仍以温和上涨为主。

  一、       11月市场成交小幅增加，局部房价涨幅偏大

  重点城市二手房总成交小幅反弹。贝壳研究院数据显示，11月重点18城[1]链家二手房实际成交环比增加6.8%，成交反弹幅度明显弱于2019年同期20%的水平。11月18城成交同比增加29%，前11月累计成交同比增幅继续扩大至9.4%。

  市场表现呈现“南强北弱”特征。18城中11城成交环比增加，7城环比下滑。成交增加尤其是增长明显的城市主要分布在长江中下游及珠三角区域，而成交下滑的城市主要集中在环渤海区域。

  珠三角成交总体反弹幅度居首。其中广州11月成交结束疲软下行趋势，环比增加18%。深圳二手房成交受“715调控”影响在9月降至谷底后连续两月反弹，11月环比增12%。

  长江中游城市群中合肥表现突出，成交环比增长41%。受10月以来新房供应下滑影响，二手房需求增加，这一情况在中心城区更明显，11月合肥主城区成交占比环比提升近5个百分点。武汉二手房需求在5-8月高量释放后，近三月低位稳定，贝壳研究院数据显示，前11月累计成交同比仍有14%的缺口。

  环渤海城市群中天津及烟台成交环比降幅约14%，降幅偏大，两城成交在10月反弹后回落，需求后劲不足。

  长三角市场成交节奏加快，环渤海放缓。11月18城中12城客源成交周期环比缩短，长三角城市缩短幅度更明显，上海、杭州及南京环比分别缩短9天、6天及5天。与市场降温相对应，环渤海城市客源成交周期在普遍放缓，烟台、青岛、天津及廊坊等城客源成交周期环比延长5天以上。

  下半年长三角、珠三角城市房价以涨为主，环渤海以跌为主。下半年以来重点城市房价走势分化：一是走势趋向平稳，主要是受下半年调控影响的城市如深圳及南京以及环渤海的部分城市如北京及大连等；二是房价向上，主要分布在长江中下游及珠三角区域，如上海、广州、合肥等；三是房价向下，以环渤海城市为主，如廊坊、天津、青岛及济南等。

  11月重点城市价格涨幅有所扩大。11月18城中价格基本持平或下跌的城市由10月14个降至10个，价格涨幅在1%以上的由3个增至6个。长沙、合肥涨幅居前，长沙二手房价格在10月大幅下跌基础上反弹2.5%，同比涨幅不足2%，长期价格平稳；合肥环比上涨2.3%，主要受二手房市场供需矛盾加剧影响：10月以来新房供应下滑，库存降至2019年以来低位，去化周期不足8个月，新房可售房源不足导致需求进入存量市场，同时二手房库存也呈现下降趋势。深圳房价环比上涨0.7%，涨幅明显收窄，是调控加码以来月度最小涨幅。11月环渤海城市房价普遍下跌，济南下跌1.2%，跌幅最大。

  二、12月市场继续弱势反弹

  11月重点18城二手房带看客户量环比小幅下滑3%，带看房源数量环比同步下滑约10%，但这一体量仍不低，预计12月市场成交继续弱势反弹。11月18城新增挂牌房源数量环比下滑约9%，房源供给下滑比需求（带看客户数量）更明显，市场供需矛盾加剧。另从市场景气指数走势看，11月以来周度市场景气度持续向上，预计12月重点城市中多城房价温和上涨，结合供需变动幅度及景气指数看，预计上海、广州、合肥等城房价涨幅仍较为靠前。

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