天津、青岛二手回年内高位,新房去化成交仍未超1月

住宅交易分析克而瑞研究中心 2024-03-25 11:37:21 来源:克而瑞地产研究

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2024-03-25
  • 报告类型:住宅交易分析
  • 发布机构:克而瑞

  导语

  预期“小阳春”修复缓慢,二手房量增价跌持续分流刚需,新房延续低位波动。

  ◎  文 / 杨科伟、俞倩倩

  3月恰逢“金三”传统营销旺季,伴随着房企推盘积极性大幅回升,各城市“小阳春”成色几何?我们将聚焦当前市场明显回暖的重点城市,进行逐一分析。第五篇来看北方市场,聚焦天津和青岛市场,春节后二手房市场持续升温、已达2023年二季度以来高点,新房市场来访反弹幅度远超认购,项目开盘去化率仍低于40%,成交也暂未修复至节前水平。究竟当前各城市市场有何典型特征,3月楼市行情又将出现哪些新变化?

  01

  挂牌量增价跌+学区置业
驱动津青节后二手房成交触底反弹至高点

  天津、青岛二手房市场节后均出现了大幅度反弹,已达去年二季度以来高点,市场韧性好于新房。据监测数据显示,天津和青岛2024年第8周-第11周二手住宅成交节节攀升,2024年第11周周成交套数分别达到1092套和1389套,高于2024年1月周均,基本已达去年二季度以来周度高点。

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  春节后,天津、青岛节后二手房市场出现明显升温,业主挂牌积极性提升,预期降低,二手房价持续下降。事实上,天津新房和二手住宅价差在2023年下半年以来明显走阔,据CRIC监测数据,截止2024年2月末天津新房成交均价为17926元/平方米,二手住宅成交均价为10136元/平,价差近8000元/平,二手房性价比凸显。

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  此外,天津二手回暖还离不开学区置业,目前天津和平、河西、南开三区二手住宅成交套数居前的多为学区驱动,因这三区是天津教育资源最好的片区,因此很多购房者将它们作为首选。以和平区诚基经贸中心为例, 2024年前2月二手住宅成交套数高达35套,位居三区榜首,主要源于其对应学区为和平第一学区的耀华小学,小区均价不足3万元/平,套均价为200万以内,是预算不足的学期改善客群首选。而河西区新城小区、景兴西里;南开区艺术公寓等也均是因学区实现热销。

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  02

  新房项目来访增加但转化率低
项目去化成交仍低于节前1月水平

  天津、青岛新房市场节后逐步修复,受房企折扣力度增强,推出特价房、工抵房等聚集人气,吸引客户,项目来访量稳中有增已至年内高位,不过尚不如去年同期,认购增幅不及来访,整体客户转化率仍处低位徘徊。以天津为例,据CRIC监测重点项目显示,节后来访节节攀升,特别是进入3月以来,近2周来访量均突破1.7万组,已超过去年四季度周均。而反观客户转化率,基本在5%-8%之间波动,尚无明显上行趋势。

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  来访节节攀升,客户转化率低,也使得项目开盘去化率仍处4成以内低位徘徊。据CRIC监测数据,天津、青岛2024年2月均无项目开盘,2024年3月以来,两城集中开盘项目均不足10个,平均去化率仅为36%和11%,尚未超过2024年1月水平,暂无明显复苏征兆。

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  从成交端来看,更是延续惨淡行情。以青岛为例,新房3月周度成交量尚不及节前2024年1月周均,与2023年四季度和2023年春节后复苏情况相比仍有明显差距。据CRIC监测数据,2024年第9周-第11周周均成交套数为678套,而2024年1月周均成交为682套,2023年四季度周均成交高达达1050套。而对比2023年春节后新房成交复苏情况,2023年第5周便已飙升至870套,且呈现出递增态势,第8周达2307套,至第13周已达3084套,为年内次高点,而2024年第11周仅成交690套,与成交高位仍有明显差距。

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  03

  预期“小阳春”修复缓慢
二手房量增价跌持续分流刚需,新房延续低位波动

  北方二线城市以天津、青岛为代表,楼市在春节后出现回升,主要是受到春节假期基数较低影响,从新房和二手房复苏情况来看,二手房韧性略强于新房,已达到去年二季度以来高点,主要因业主调低预期、降价跑量叠加学区置业季影响,带来短期需求释放,但是整体表现较去年同期已不可同日而语。目前新房成交整体延续低位波动,去化率基本也在4成以内低位徘徊,项目来访快速回升尚未在成交端体现。预判后市,3月供求有望缓慢修复,二手房韧性强于新房,持续分流刚需和学区改善客群,新房与二手房价差或将进一步拉大。

  短期来看,二手房挂牌量增长、供过于求,降价跑量趋势还将延续,因而预期新房和二手房价差或将进一步拉大。新房未来增长动力或将持续放缓,一方面刚需客群持续分流至二手市场;另一方面改善当前也略显疲态,若资产价值不能持续上升,未来中改和高改购房意愿也将有回落态势。

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中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

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日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
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2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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