“融资额度非常充裕”!龙湖霸气回应

公司许倩 2024-03-25 08:36:10 来源:中房报

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  在大部分房企宣告亏损甚至资金告急的2023年,陈序平治下的龙湖集团交出了一份不错的答卷。

  “2023年,龙湖集团五个航道都实现了正向经营性现金流,有息负债从2080亿元降到1926亿元,经营性收入及利润持续增长。期待未来有一天经营性收入能占比过半,到那时候龙湖就真正完成了转型。”3月22日,龙湖集团董事长兼CEO陈序平在2023年度业绩发布会上表示。

  对于房地产行业,陈序平表示,9亿~10亿平方米是新房市场的真实居住需求承载量。当前短期市场承压主要受市场信心未完全恢复影响,因此在房地产恢复过程中,信心非常关键,“龙湖经常提前偿还债务,始终把债务安全放在第一位,履行所有债务的安全兑付,这也是我们用行动来给行业注入一些信心。”

  2022年10月,40岁的陈序平接替吴亚军升任集团董事长,这在当时曾引发质疑声。陈序平接棒后的第一个年度,2022年龙湖集团净利润突破225亿元;第二个年度,2023年实现净利润128.5亿元,虽然有着近50%的降幅,但这样的成绩在民营房企中仅龙湖一家。

  更重要的是,在部分房企出现债务兑付问题之际,龙湖多次出手提前还债。龙湖集团CFO赵轶表示,今年龙湖还会提前规划偿还2025年到期部分债务,年底将短债规模控制在安全范围内。

  正如陈序平所说:“企业这两年选择了一条有挑战的路,在控制负债总额情况下,实现利润稳中有增,同时还要优化资产质量。我们选择了一条难而正确的路,但会坚定前行。”

  行业巨大压力下,龙湖挺住了。

  始终把债务安全放在第一位

  龙湖更为看重的是长期稳定发展。几年前,“稳”就是龙湖管理层反复强调的字。

  2018年度业绩发布会上,时任龙湖集团董事长吴亚军说:“水大鱼大、蒙眼狂奔的时代注定一去不返”。“我们判断未来房价不会爆发式上涨,这种情况下,龙湖选择了精准、适宜。”时任龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓说。

  多年来,龙湖一直强调不做非标、前融,在财务、债务结构上始终保持谨慎。即便如此,2022年下半年,龙湖仍遭遇“股债双杀”狙击。当年10月28日,吴亚军官宣退幕。无论是外界遭遇做空,还是内部管理层调整,对龙湖财务和经营韧性都是一次极致考验。

  龙湖管理层迅速展开一系列“自救”举措,包括回购约7000万元公司票据,提前赎回21亿元美债,先后提前偿还51亿港元、34.5亿港元银团贷款,合计人民币98亿元。这一系列动作的底气是,当时龙湖账面现金及等价物达876亿元,不受限制部分约670亿元。

  陈序平接棒后的龙湖,延续了财务审慎性的原则底线,和有余量的还款铺排。今年3月8日,龙湖集团提前兑付了本应于2024年底到期的46.1亿元商业资产支持专项计划(CMBS),这笔资金来自经营性物业贷款。

  龙湖方面称,截至2023年底,龙湖集团有息负债规模为1926亿元,同比压降154亿元;2024年内到期债务余额147亿元,占比不到8%,其中境内债券60亿元。2025年到期的国内债券和部分银团将在2024年内安排逐步提前偿付或回购,年底将短债规模控制在安全范围以内。

  “目前公司与国有六大行及部分股份制商业银行进行了深度合作,融资额度非常充裕。融资结构中,银行融资占比达到77%,是一个非常安全的结构,助力整个公司穿越周期。”赵轶表示。

  对于下一步融资计划,赵轶表示,在经营性物业贷方面会继续深耕,目前公司约有110座重资产,还有约40座可用于后续融资,这为公司提供了一个长账期、低成本融资渠道。“在公开市场,我们也会在中债增进支持下,与他们进行积极沟通,按需、有序发行中债增进债券。海外融资方面,这几年是逐步压降状态,未来也会稳步压降,而且我们对100%的外债做了掉期,完全杜绝汇率敞口。”

 龙湖的“压舱石”

  2023年初,龙湖集团在成立30周年之际提出以开发、运营、服务三大业务协同发展构建新发展模式。

  2023年,龙湖集团实现营业收入1807.4亿元,其中开发业务实现营业收入1558.6亿元;交付物业总建筑面积1070.8万平方米,实现地产开发合同销售1734.9亿元,其中一二线城市销售占比达95%,销售回款率超100%。但同比来看,均较2022年出现一定下滑。

  陈序平表示,开发业务下降主要有两个原因,一是整个新房市场成交体量从2016~2021年14亿平方米回落至9亿~10亿平方米,所以对大多数开发商而言,销售规模相比2021年之前高点约有30%甚至更高的销售收入下降;二是过去几年特别在去年,新房价格出现了一些调整。对开发商而言,如果在2020年、2021年高点拿的地,2022年、2023年进行销售又进行结算,利润会受到一些影响。

  此次业绩会上,龙湖集团依然未公布2024年销售目标,仅透露“2024年公司存量项目供货约2400亿元”。对于今年销售去化策略,“我们会根据市场情况灵活应对,积极去化。在主力项目上,会保持产品力优势,稳住售价,同时快速清盘变现。”

  据龙湖集团地产航道总裁张旭忠介绍,2023年,龙湖在17个重点城市共获取31幅土地,总货值超过770亿元,平均溢价率控制在8%的较低水平。2024年至今,龙湖分别在西安、佛山拿了两块住宅用地,都是底价获取。截至2023年底,龙湖集团拥有土地储备4539万平方米,其中近80%布局在一二线高能级城市。

  “从去年开始,头部房企拿地策略基本已趋同,导致一二线城市尤其是核心区域竞争非常激烈。今年我们会‘以销定支’,主动把握好投资节奏,并依然严守投资刻度,优中选优。在城市选择方面,会高度聚焦在一二线高能级城市,同时也会密切关注政策和市场变化。”张旭忠说。

  相比于传统房地产开发业务,在陈序平看来,经营性业务才是龙湖穿越周期的重要砝码。龙湖经营性业务主要有几大板块,一是商业投资,二是长租公寓,三是龙湖智创生活,包括物业管理和商业管理。

  “2023年,龙湖运营加服务组成的经营性收入占比达到14%,利润占比已经超过60%。在整个行业下行过程中,为龙湖穿越周期提供了底气,也是我们穿越周期的压舱石。”陈序平说。

  据陈序平介绍,截至2023年底,龙湖集团开业的商业项目总共有88座,2024年计划还新开14座,其中8座重资产、6座轻资产。这意味着,2024年底龙湖开业的商业项目将超过100个,进入“百Mall”时代。

  谈到未来,龙湖管理层表示,龙湖将通过开源、节流两个维度管理动作,实现盈利企稳回升。过去两年整个集团的管理和销售两费从160亿元降到110亿元出头,降幅达30%,其中管理费用降幅更大。在盈利修复上,地产开发航道下一步还是会聚焦核心城市、核心地段,精挑细选优质项目。我们预计,地产航道目前来到了谷底,后面是逐步修复的过程;未来运营和服务两个板块也会迎来双位数以上的收入和盈利增长。“相信随着利好政策不断释放落地,行业经过一个阶段性周期调整,市场回暖值得期待。”

重庆龙湖企业拓展有限公司

统一社会信用代码:91500000202879682L    经营状况:存续    注册资本:130800(万元)

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济南龙湖泰熙房地产开发有限公司

统一社会信用代码:91370100MA3F8BCG7X    经营状况:存续    注册资本:444622(万元)

风险情况:  自身风险  1    变更提醒  39    关联风险  3

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